Co nowego w Orzecznictwie? Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej | Zasady umieszczania reklamy na elewacji

Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej

Każdy właściciel jest ograniczony w prawach do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem, a właściciele lokali mają prawo zmienić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez ograniczenie wjazdu i parkowania z perspektywą urządzenia terenów zielonych – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie.

W przedmiotowej sprawie właściciel lokalu wniósł o stwierdzenie nieważności, bądź uchylenie części uchwały wspólnoty mieszkaniowej  dotyczącej montażu słupka uchylnego w odległości 1 m za bramą wjazdową na podwórko, który miał uniemożliwiać wjazd samochodem osobowym na teren wspólnoty mieszkaniowej.

Jednak Sąd Okręgowy w Lublinie uznał, że powództwo nie jest zasadne. Mimo złożenia pozwu po terminie do zaskarżenia uchwały sąd rozpoznał merytorycznie sprawę na podstawie art. 189 kodeksu postepowania cywilnego z tym zastrzeżeniem, że tylko wyjątkowo, dopuszcza się możliwość wytoczenia powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. w przypadku gdy podjęta uchwała szczególnie rażąco narusza przepisy prawa (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 marca 2013 r., sygn. V ACa 75/13).

Sąd stwierdził, że uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona w formie zaskarżania uchwał do sądu została zaprojektowana w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz także interesów wspólnoty mieszkaniowej.

Zdarza się, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej obarczone są wadami, które naruszają interesy poszczególnych właścicieli, osób trzecich, godzą w zasady zarządzania i porządek prawny. Nieprawidłowości te zwykle usuwane są w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, tj. w drodze powództwa o uchylenie uchwały.

Należy też pamiętać, że nawet wadliwa uchwała wywołuje wszystkie wyrażone w niej skutki prawne do momentu prawomocnego jej uchylenia przez sąd. Przyjęto bowiem konstrukcję nieważności względnej czynności prawnej.

Wolą członków wspólnoty było uniemożliwienie wjazdu na nieruchomość jakimkolwiek pojazdom, w tym stanowiącym własność członków wspólnoty, natomiast w sytuacjach szczególnych można zwrócić się do zarządcy o umożliwienie wjazdu na nieruchomość, gdyby np. z nieruchomości członek wspólnoty chciał się wyprowadzać, przewozić ciężkie przedmioty, albo zaistniała inna uzasadniona potrzeba.

Zaskarżona uchwała podjęta została przez większość właścicieli lokali i dotyczyła czynności faktycznej, polegającej na ustawieniu w bramie przejazdowej (na nieruchomości wspólnej) uchylnego słupka. Takiego rodzaju wola większości właścicieli lokali, odnosząca się do nieruchomości wspólnej jest zgodna z prawem, gdyż nie można wskazać, które przepisy ustawy narusza.

Uchwała zmienia dotychczasowy sposób korzystania przez właścicieli lokali z nieruchomości wspólnej co jest prawem dopuszczone. Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Skoro interes większości właścicieli lokali wyrażony w treści podjętej uchwały w omawianej części, miał na celu przede wszystkim zniesienie sporu pomiędzy właścicielami odnośnie sposobu korzystania z dziedzińca wykorzystywanego do parkowania pojazdów z ograniczoną liczbą miejsc parkingowych (mniejszą od liczby zainteresowanych parkowaniem pojazdów właścicieli lokali), a w dalszej perspektywie urządzenia na prawie całym dziedzińcu terenu zielonego (z wyłączeniem części zajmowanej przez śmietnik), to wprowadzona dla właścicieli lokali zaskarżoną uchwałą ograniczona możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej (przechodu, z wykluczeniem przejazdu celem parkowania pojazdów na dziedzińcu) jest zgodnie z ustawą dopuszczalna.

Zgodzić się można co do zasady z tym, że prawo poszczególnych właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej nie powinno być nadmiernie ograniczane, np. przez nieuprawnioną ingerencję wspólnoty jako całości. Dotyczy to jednak sytuacji, kiedy dochodzi do ograniczenia prawa właścicieli lokali w większym stopniu, niż to konieczne do uregulowania zasad współkorzystania z nieruchomości wspólnej.

Jeżeli jednak ograniczenie dotychczasowego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (bramy wjazdowej) zmierza do wyeliminowania zarzewia konfliktów pomiędzy właścicielami lokali, jakim jest możliwość parkowania ograniczonej tylko liczby pojazdów właścicieli lokali na nieruchomości cudzej, to takiego rodzaju ograniczenia nie można uznać za naruszenie przepisu art. 12 ust. 1 u.w.l.

Tego rodzaju zasady korzystania z rzeczy wspólnej mogą być, stosownie do okoliczności i woli większości właścicieli lokali, zmienione w każdym czasie w granicach obowiązującego prawa. Koszt zaś wykonania tego rodzaju uchwały ponoszą właściciele lokali proporcjonalnej do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sąd nadmienił również, że gdy powództwo rozpatrywano w trybie art.25 ust 1 ustawy o własności lokali również należało by je oddalić.

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 01.04.2014 roku sygn.akt I C 516/13

Zasady umieszczania reklamy na elewacji

Zajęcie elewacji pod reklamę nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku zgodnym z ich przeznaczeniem bo te pełnią funkcję konstrukcyjną i ochronną. Na elewacji musi znajdować się numer budynku bo obowiązek ten wynika z przepisów prawa. Reklama natomiast może znajdować się na elewacji tylko wyjątkowo.

Wyrażeniem zgody na umieszczenie reklamy wymaga każdorazowo podjęcia uchwały. Nie można tego uprawnienia scedować na zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast odstąpienie od pobierania za reklamy opłat narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną gdyż odpłatne umieszczanie reklam zmniejszyłoby obciążenia finansowego w zakresie kosztów zarządu – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie.

W przedmiotowej sprawie zaskarżono uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, w której postanowiono wyrazić zgodę na bezpłatny montaż tablic reklamowych i informacyjnych na elewacji budynku przez właścicieli/najemców lokali usługowych oraz postanowiono, że montaż wymaga uzyskania zgody zarządu na zajęcie elewacji Sąd uznał powództwo za zasadne.

Sąd wskazał, że w jego ocenie nie ulega wątpliwości, że uchwała nie jest zgodna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. W art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali zagwarantowane zostało prawo właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Nie daje to jednak właścicielom prawa do wieszania na elewacji reklam i szyldów, bowiem ten rodzaj aktywności nie może zostać uznany za korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, jako że podstawowym przeznaczeniem elewacji w budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od innych, sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem bodźców z zewnątrz, takich jak warunki atmosferyczne, hałas lub nieprzyjemne zapachy.

Elewacja budynku, zwłaszcza takiego jak przedmiotowy budynek, położonego w poniemieckiej dzielnicy z częściowo secesyjną zabudową, pełni również z całą pewnością funkcję estetyczną. Umieszczenie reklamy czy szyldu na takiej nieruchomości, choć oczywiście często praktykowane, nie czyni z tego rodzaju praktyki działania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości.

O ile powieszenie tabliczki zawierającej informacje o prowadzonej działalności może, w określonych okolicznościach, mieścić się w zakresie czynności zgodnych z przeznaczeniem nieruchomości, o tyle nie może być o tym mowy w przypadku wieszania tablic reklamowych. W tej sytuacji bowiem korzystanie z nieruchomości nie jest zgodne z normalnym przeznaczeniem nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Sądu właściciele nie mogą korzystać z elewacji budynku w niczym nieograniczony sposób, a kwestię sposobu korzystania z nieruchomości po pierwsze winna określać uchwała, a nie decyzja zarządu, po drugie zaś powstaje kwestia odpłatności korzystania z elewacji. Delegowanie w zaskarżonej uchwale kompetencji do podejmowania decyzji na zarząd jest sprzeczne z art. 22 ust 3 pkt 4 ustawy o własności lokali.

Wspólnota nie może wbrew przepisom ustawy, upoważnić zarządu do podejmowania decyzji przekraczających zwykły zarząd.  W tej sytuacji za każdym razem powinna zdecydować uchwała właścicieli lokali, również w celu stosownego zapobiegania oszpeceniom elewacji. Pozostawienie tej decyzji zarządowi, który może być jednoosobowy, jest całkowicie sprzeczne z tym przepisem.

W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania.

Ponadto łatwo wyobrazić sobie, jak wzrosną rozmiary reklam, kiedy właściciele i najemcy stwierdzą, że powieszenie reklamy jest nieodpłatne. Apelację od tego wyroku wywiodła wspólnota mieszkaniowa jednak Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał apelację za bezzasadną. Zaskarżona uchwała zezwalając blankietowo na bezpłatny montaż na elewacji budynku tablic reklamowych i informacyjnych właścicielom lub najemcom lokali użytkowych narusza prawo, bo tego rodzaju działanie, jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymaga każdorazowo zgody właścicieli lokali.

Zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Na elewacji musi znajdować się oznaczenie numeru budynku bo wynika to powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna natomiast może znajdować się na elewacji budynku wyjątkowo. Nie ma ona nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości.

Jeżeli reklama taka dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem przez niego w niej lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku)zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy w szczególności zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Zatem czynności wiążące się z wyrażeniem zgody na umieszczenie tablicy informacyjnej czy reklamowej jako komercyjnego nośnika reklamy także muszą być uznane za przekraczające zakres zwykłego zarządu i wymagają dla ich przedsięwzięcia uchwały wspólnoty w tym przedmiocie.

Tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji. Wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta. W sytuacji, gdy wspólnota zdecyduje się na umieszczenie takich nośników na elewacji swojej nieruchomości, odstąpienie od pobierania za nie opłaty narusza niewątpliwie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Odpłatne umieszczanie tablic o charakterze reklamowym mogłoby przynieść określone kwoty tytułem pożytków. Skoro zatem wspólnota podjęła uchwałę, w której pozbawia się na przyszłość możliwości pobierania pożytków, to takie jej działanie jest także sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Pozbawia także stronę powodową, jako właściciela lokalu możliwości uzyskania zmniejszenia obciążenia finansowego w zakresie kosztów zarządu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 06.03.2014 roku sygn.akt I ACa 679/13

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!