Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym nie ułatwi gminie zarządzania przestrzenią

Sejm przyjął nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym, teraz czeka ona na rozpatrzenie przez Senat. Eksperci obawiają się, że planowane zmiany nie przystają do współczesnych wymagań, a ich wprowadzenie w życie będzie bardzo kosztowne. W nowelizacji przepisów o planowaniu przestrzennym widać jednak pozytywy.

Zmiany, które przyniesie ustawa

Przede wszystkim, obowiązkowy będzie plan ogólny gminy stanowiący prawo miejscowe, zamiast studium zagospodarowania przestrzennego nie powodującego skutków prawnych. Trzeba będzie w nim określić strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Można będzie też ustalić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej. Rodzajów stref ma być trzynaście, w tym trzy wielofunkcyjne z różnymi rodzajami zabudowy, ponadto usługowe, handlu wielkopowierzchniowego, gospodarcze, produkcji rolnej, zieleni, cmentarzy, komunikacyjne czy infrastrukturalne.

Druga ważna nowość to możliwość uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Będzie mogła go uchwalić rada gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem włodarza. Taki plan spowoduje uchylenie odpowiedniej części planu miejscowego, o ile ten był wcześniej przyjęty. Konsekwencją przyjęcia planu stanie się podpisanie (w formie aktu notarialnego) umowy urbanistycznej, określającej zobowiązania inwestora wobec gminy m.in. dotyczące kosztów uchwalenia takiego planu, przekazania poszczególnych nieruchomość czy pokrycia np. częściowo kosztów inwestycji. Podpisanie umowy zobowiąże inwestora do realizacji danej inwestycji. Co do warunków zabudowy, to te stare zostają praktycznie bez zmian, nowe nadal będą wydawane, przy czym wygasną po pięciu latach.

Może Cię zainteresuje: Rząd planuje ustawę regulującą własność niektórych publicznych dróg

Zmiany są różnie oceniane przez ekspertów, ale jeden wniosek jest wspólny: będzie drożej, a zmiany niekoniecznie dadzą efekty pozwalające prawidłowo uporządkować przestrzeń gminy.

Przepisy nie przystają do XXI wieku

Dla gmin będzie to duży wysiłek organizacyjny, ale przyjęte w nowelizacji podejście do planowania jest z jednej strony zbyt szczegółowe, a z drugiej – niedoprecyzowane. Może to blokować rozwój gmin. Nowoczesne plany wymagają zapisów na tyle ogólnych, żeby się od razu nie zestarzały. Eksperci przypominają, że dawniej było więcej możliwości kształtowania różnych przestrzeni, planiści mogli rozważyć,  jaki jest najlepszy układ przestrzenny, określać co chronić, a co wyburzać. Silne były instrumenty wywłaszczeniowe, ważniejszy niż dziś był interes publiczny. Teraz plan jest często determinowany nie rzeczywistym potrzebami społeczności, a kwestiami prawnymi czy finansowymi. Nawet jeżeli jest, to się go albo nie przestrzega, albo zmienia regulację.

Zalety i wady planu ogólnego

Eksperci są też zdania, że plany nie powinny obejmować całej gminy. Jest to możliwe przy powrocie do istoty planu jako prawnej podstawy zmiany przeznaczenie terenu i jako podstawy wydawania decyzji budowlanej. W takiej sytuacji tereny nie objęte planem, np. tereny otwarte, będą z mocy prawa chronione przed zabudową. Ponadto w planach należy chronić tylko te wartości, które są najważniejsze w długiej perspektywie, i te, które należy przywrócić, żeby społeczność mogła dłużej trwać (między innymi wzmocnić system ekologiczny, a nie tylko go chronić). W tej chwili nie ma ani jednego ani drugiego.

Specjaliści uważają, że plan ogólny jest dobrym rozwiązaniem, które samorządowcy akceptują. Tłumaczą oni, że punktem wyjścia do planu będzie część opracowań tworzących obecne studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy. Wygaszane studium nie gwarantowało racjonalnego planowania przestrzeni. Eksperci mają jednak duże wątpliwości co do terminu, w którym mają być gotowe plany ogólne. Koniec 2025 roku to zbyt krótki termin, a ustawa jest jeszcze procedowana w Senacie i zapewne po poprawkach wróci do Sejmu, więc ten czas jeszcze się skróci.

Może Cię zainteresuje: Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego

Samorządowcy wskazują, że plany nie powinny powstawać w pośpiechu i termin należałoby przedłużyć o dwa lata. Dodatkowo problemem może się okazać zbyt mała liczba urbanistów, którzy będą opracowywać plany. Tu pojawiają się kwestie finansowe, ponieważ jeśli będzie duży popyt na ich usługi, to stawki wzrosną. W ramach KPO gminy miały otrzymać wsparcie finansowe na tworzenie planów. Nawet jednak, gdyby Polska otrzymała te środki, to i tak nie wystarczy ich dla wszystkich samorządów, nawet połowa spośród nich nie otrzyma ani złotówki.

Będzie jeszcze drożej

Eksperci zwracają uwagę na jeszcze inne zagrożenia finansowe dla gmin. Są takie jednostki, które mają pokryte planami miejscowymi duże obszary. Przy tworzeniu planów ogólnych pojawi się duże ryzyko odszkodowawcze, ze względu na to, że nowe będą prawem. Gminy albo odtworzą to, co w studium, albo zapłacą odszkodowania poszkodowanym. Jeżeli odtworzą studium, to nic nie rozwiążą, ani nie poprawią. Istnieją np. tereny zalewowe, gdzie dopuszczono zabudowę, ale nie powinno jej być. Wójt, burmistrz lub prezydent  chciałby plan miejscowy wykorzystać do niezbędnej korekty, ale tego nie zrobi, bo będzie się obawiał konsekwencji finansowych.

Z kolei brak likwidacji wuzetek (decyzji o warunkach zabudowy) oznacza, że "patoplanowanie", np. zabudowa łanowa, czyli zgodna z podziałem pól i nie mająca żadnego urbanistycznego sensu, będzie mogła nadal się rozprzestrzeniać. Przyjęty system idzie na rękę nie tylko deweloperom, którzy  zgromadzili zapasy terenów, ale i rozdrobnionym właścicielom, bo to są wyborcy, którym wydaje się, że utrzymują wartość gruntu. Samorządowcy optowali też za skróceniem terminu nowych wuzetek, gdyż trzyletni termin obowiązywania w zupełności by wystarczył.

Przepisem, który jest chwalony, wydaje się być plan inwestorski. Już na etapie planowania będzie można współpracować i uzgadniać z inwestorem podział ról oraz kosztów budowy infrastruktury, w tym komunalnej.

Źródło: prawo.pl