Zarządcy nieruchomości a dłużnicy czynszowi

O poręczeniu mówimy wtedy, gdy wynajmujący lokal zobowiązał najemcę do regulowania czynszu w jego imieniu. Najemca natomiast czynszu tego nie reguluje. Umowa poręczenia zabezpiecza w takim przypadku interes wynajmującego. Zgodnie z art. 876 Kodeksu cywilnego (KC) przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał. Oświadczenie poręczyciela powinno być złożone na piśmie, pod rygorem nieważności.

Zobowiązanie poręczyciela

Poręczenie jest umową akcesoryjną w stosunku do umowy pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem. Może obejmować także inne czynności prawne.

Poręczyciel zobowiązuje się do spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela w razie nie wykonania zobowiązania przez dłużnika.

W umowie poręczenia można ograniczyć zakres odpowiedzialności poręczyciela, oznaczając maksymalną wielkość tej odpowiedzialności, jak też wskazać, że odpowiada za całość lub część zobowiązania. Poręczenie należy do kauzalnych czynności prawnych. Pod pojęciem kauzy (causa) należy rozumieć przyczynę dokonania czynności prawnej. W przypadku czynności prawnej, polegającej na poręczeniu, przyczyną tą jest zabezpieczenie istniejącego zobowiązania (art. 876 § 1 KC) lub mającego powstać w przyszłości długu (art. 878 § 1 KC).

Z punktu widzenia wierzyciela kluczowe jest to, w jaki sposób poręczyciel odpowiada za dług.

O zakresie odpowiedzialności poręczyciela rozstrzyga zakres zobowiązania dłużnika aktualny w danym momencie.

Jednak żadne z twoich późniejszych działań z dłużnikiem, na przykład dodatkowe umowy zwiększające jego dług, już po zawarciu umowy poręczenia, nie może zwiększyć zobowiązania poręczyciela. Natomiast aktualność długu oznacza, że poręczyciel odpowiada całym swoim majątkiem za cały dług, w tym między innymi za odsetki.

Przy poręczeniu występuje zasada solidarności dłużnika i poręczyciela, co oznacza, że można dochodzić całości lub części zapłaty od dłużnika i poręczyciela, a można tylko od dłużnika lub tylko od poręczyciela. Jednak fakt odpowiedzialności poręczyciela nie zwalnia z niczego dłużnika. Jeżeli dłużnik opóźnia się z zapłatą, zarządca nieruchomości winien zawiadomić o tym niezwłocznie poręczyciela.

Warto tu dodać, że przepisy regulują wiele szczególnych sytuacji, które mogą mieć miejsce między poręczycielem a dłużnikiem. Przykładowo, zgodnie z art. 885 Kodeksu cywilnego poręczyciel powinien niezwłocznie zawiadomić dłużnika o dokonanej przez siebie zapłacie długu, za który poręczył. Gdyby tego nie uczynił, a dłużnik zobowiązanie wykonał, nie może żądać od dłużnika zwrotu tego, co sam wierzycielowi zapłacił, chyba że dłużnik działał w złej wierze.

Jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem, to poręczenie wygasa z chwilą przejęcia długu (w przypadku umowy o przejęcie długu), chyba że poręczyciel wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia.

W umowie poręczenia należy zawsze określić zakres odpowiedzialności poręczyciela za dług przyszły.

Odpowiedzialność poręczycieli przewidziana jest w art. 876 KC. Wynikające z poręczenia zobowiązanie poręczyciela pozostaje w zależności od istnienia, ważności i zakresu zobowiązania głównego.

Akcesoryjność poręczenia nie oznacza jednak, że obowiązek świadczenia poręczyciela na rzecz wierzyciela ma charakter subsydiarny. Już tylko przez wzgląd na solidarną odpowiedzialność dłużnika głównego i poręczyciela wierzycielowi służy wybór tego z nich, do którego skieruje roszczenie. Zważywszy, że poręczenie jest formą zabezpieczenia wierzytelności, a wierzyciel może się domagać świadczenia od poręczyciela z pominięciem dłużnika głównego, już z dniem złożenia oświadczenia o poręczeniu powstaje stosunek zobowiązaniowy między poręczycielem a wierzycielem długu głównego. Zawiadomienie poręczyciela o opóźnieniu dłużnika nie jest przesłanką dochodzenia od poręczyciela spełnienia świadczenia.

Wobec zakazu podejmowania przez dłużnika działań szkodzących poręczycielowi czynność prawna dokonana przez dłużnika z wierzycielem po udzieleniu poręczenia nie może zwiększyć zobowiązania poręczyciela (art. 879 KC), a przerwanie lub zawieszenie biegu przedawnienia, będące wynikiem jego czynności, polegających na zapłacie po terminie przedawnienia lub uznaniu roszczenia nie mają skutku względem poręczyciela (art. 372 KC). Konsekwentnie, terminy przedawnienia wobec tych podmiotów i ocena następstw ich przerwania mogą się różnić.

Zwiększenie odpowiedzialności poręczyciela następuje jedynie wówczas, gdy wyrazi on na to zgodę w oświadczeniu złożonym na piśmie pod rygorem nieważności (art. 876 § 2 KC).

Umową poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela do wykonania zobowiązania na wypadek, gdyby dłużnik go nie wykonał. Ma ona wprawdzie charakter subsydiarny, ale statuuje własne zobowiązanie poręczyciela. Podstawową cechą poręczenia jest jego zawisłość od długu głównego, co oznacza m.in., że nieważność lub brak zobowiązania, będącego źródłem długu głównego, powoduje nieważność lub niepowstanie poręczenia. Poręczycielowi służą przeciwko wierzycielowi wszystkie zarzuty, jakie może podnieść dłużnik główny (art. 883 § 1 KC).

Gwarancja bankowa

Art. 81 ust. 2 Prawa bankowego stanowi, że udzielenie i potwierdzenie gwarancji bankowej następują na piśmie pod rygorem nieważności.
Gwarancja bankowa jest jedną z czynności bankowych. Zarządca nieruchomości może poprosić dłużnika, aby zawarł umowę z bankiem, na podstawie której zostanie wystawiona gwarancja bankowa, czyli jednostronne zobowiązanie banku gwaranta.

Udzielenie i potwierdzenie gwarancji bankowej następuje na piśmie pod rygorem nieważności.

Gwarancja bankowa jest usługą płatną w banku, a zatem stanowi dodatkowy koszt dłużnika.

Czytaj też: Lex retro non agit a opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi »

Żeby otrzymać gwarancję, dłużnik najczęściej musi spełnić określone przez bank wymogi, dotyczące zdolności kredytowej albo ustanowienia zabezpieczenia. Tym samym nie każdy dłużnik będzie mógł zawrzeć z bankiem umowę o gwarancję bankową.

Spełnienie warunków zapłaty z gwarancji może wymagać przedstawienia określonych dokumentów, potwierdzających spełnienie warunków i żądania zapłaty w określonej formie, jest to tak zwana gwarancja warunkowa.

Może się też zdarzyć, że wypłata środków nie będzie wymagała spełnienia warunków i dostarczenia w związku z tym dokumentów, a tylko zgłoszenia żądania zapłaty; jest to tak zwana gwarancja bezwarunkowa.

Cechą charakterystyczną gwarancji nie jest przejęcie zobowiązań dłużnika, lecz przejęcie ryzyka transakcji, które ponosi wierzyciel.

Poręczyciel odpowiada „za” dłużnika głównego, gwarant zaś za uzyskanie zagwarantowanego rezultatu. Treść gwarancji wystawionej przez bank nie daje podstaw do uznania, by bank przyjął na siebie współodpowiedzialność za zobowiązania wykonawcy wobec zamawiającego określone w kontrakcie, ale wskazuje na powstanie odrębnego własnego zobowiązania banku wobec zamawiającego polegającego na zapłacie określonej kwoty w przypadku powstania okoliczności opisanych w gwarancji.

Z tego, że gwarancja ma samodzielny i nieakcesoryjny charakter, wynika niemożność podniesienia przez bank przeciwko beneficjentowi zarzutów przysługujących dłużnikowi, którego świadczenie objęto gwarancją, takich jak np. zarzut przedawnienia głównej wierzytelności, potrącenia z sumy, na którą opiewa gwarancja, wierzytelności dłużnika względem beneficjenta.

Samoistność gwarancji wyklucza także zarzut, że umowa główna (stosunek podstawowy) nie doszła do skutku albo została unieważniona. Ważność zobowiązania gwaranta nie zależy bowiem od ważności zobowiązania dłużnika ze stosunku podstawowego. Jeżeli nawet dłużnik uchylił się od skutków prawnych swego oświadczenia woli, np. z powodu wady tego oświadczenia, to okoliczność ta nie będzie miała wpływu na treść i zakres zobowiązania gwaranta. Bank udzielający gwarancji opatrzonej klauzulami „nieodwołalnie i bezwarunkowo” oraz „na pierwsze żądanie” nie może skutecznie powołać się – w celu wyłączenia lub ograniczenia przyjętego na siebie obowiązku zapłaty – na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego, w związku z którym gwarancja została wystawiona

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Czym jest dobrowolne poddanie się egzekucji? Zgodnie z art. 777 KPC tytułami egzekucyjnymi są:

• orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
• inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
• akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

Dobrowolne poddanie się egzekucji może polegać na tym, że dłużnik zobowiązuje się dokonać zapłaty określonej sumy pieniędzy i dzięki temu można szybciej, bez prowadzenia sporu sądowego, doprowadzić do egzekucji komorniczej i odzyskania długu.

Żeby prowadzić postępowanie egzekucyjne i złożyć sprawę do komornika, zainteresowany potrzebuje tytułu wykonawczego, który składa się z dwóch elementów: tytułu egzekucyjnego i klauzuli wykonalności. Najpierw należy uzyskać tytuł egzekucyjny. Może być nim wyrok sądu zasądzający zapłatę. Jeżeli jednak dłużnik poddał się dobrowolnie egzekucji, tytułem egzekucyjnym będzie akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika.
Mając taki tytuł egzekucyjny zainteresowany może – w razie spełnienia się warunków określonych w akcie – złożyć do sądu wniosek o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności.

Tak uzyskany tytuł wykonawczy pozwoli na prowadzenie egzekucji komorniczej.

Oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego. Treść może różnić się w zależności od przypadku. Taki akt notarialny wywołuje poważne konsekwencje prawne, zatem powinien być przemyślany i zawierać wszystkie określone przepisami i niezbędne elementy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji, o jakim stanowi art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC musi zawierać dokładne oznaczenie świadczenia oraz źródło jego powstania i jest skuteczne wobec ściśle oznaczonego roszczenia tak co do przedmiotu, jak i podstawy prawnej.

Jednostronne oświadczenie dłużnika, zawarte w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji, nie ma charakteru konstytutywnego, nie kreuje żadnego zobowiązania między stronami, nazywanymi w oświadczeniu dłużnikiem i wierzycielem.

Formą aktu notarialnego muszą być objęte wszystkie istotne elementy czynności prawnej, jaką jest oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, w tym oznaczenie stosunku prawnego, z którego wynika egzekwowany na podstawie takiego tytułu obowiązek.

Zastaw zwykły

Zgodnie z art. 306 KC przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest zastaw, co do zasady mogą być rzeczy ruchome i prawa zbywalne. Jednakże zastaw nie może być ustanowiony na tych prawach, które mogą być obciążone hipoteką, a w związku z tym przedmiotem zastawu nie może być prawo własności nieruchomości.

Zastaw – to umowa pomiędzy właścicielem rzeczy, a wierzycielem, dzięki której wierzyciel ma pierwszeństwo przed innymi kupującymi lub wierzycielami dłużnika w dochodzeniu swojej wierzytelności.

Właściciel rzeczy, na której jest ustanowiony zastaw – to zastawca. Wierzyciel jest zastawnikiem.

Zastaw występuje w różnych formach.

Można ustanowić zastaw zwykły na rzeczy ruchomej, na przykład na pierścionku albo samochodzie. W tym przypadku, żeby zabezpieczyć wierzytelność określona rzecz ruchoma zostaje obciążona prawem, na mocy którego można dochodzić zaspokojenia z tej rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.

Wierzytelności przyszłe stanowią różnorodną kategorię, obejmującą wierzytelności warunkowe (terminowe), wierzytelności, u podłoża których leży częściowo zrealizowany stan faktyczny, oraz nadzieję na powstanie wierzytelności. Wierzytelności, u podłoża których leży tylko częściowo zrealizowany stan faktyczny uzasadniający ich powstanie, jako prawa podmiotowe powstają dopiero w momencie ziszczenia się brakującego elementu danego stanu faktycznego (condicio iuris).

Zaspokojenie wierzyciela z rzeczy obciążonej, następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Zastaw zabezpiecza także roszczenia o odsetki za trzy ostatnie lata przed zbyciem rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne, w szczególności roszczenie o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, oraz o zwrot nakładów na rzecz.

Czytaj też: Ważna jest data doręczenia »

Do ustanowienia zastawu na prawie stosuje się przepisy o przeniesieniu tego prawa, na przykład dotyczącego papierów wartościowych. Niektóre przepisy regulujące prawa, jak kodeks spółek handlowych, wymagają w odniesieniu do zastawu specjalnych działań.

Umowa o ustanowienie zastawu na prawach powinna być zawarta na piśmie z datą pewną, chociażby umowa o przeniesienie prawa nie wymagała takiej formy.

Przepisy dotyczące zastawu na prawach zawierają regulacje wybranych kwestii szczegółowych.

Szczególne regulacje dotyczą sytuacji, kiedy to inna wierzytelność jest traktowana jako zabezpieczenie i została obciążona zastawem.

Zastaw rejestrowy

Do ustanowienia zastawu rejestrowego są wymagane: umowa o ustanowienie tego zastawu (umowa zastawnicza) między zastawcą a zastawnikiem oraz wpis do rejestru zastawów.

Rejestr zastawów jest jawny i prowadzą go sądy rejonowe. Można sprawdzać wpisy w rejestrze online.

Umowa zastawnicza powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Musi zawierać przynajmniej: datę zawarcia umowy, imię i nazwisko (nazwę) oraz miejsce zamieszkania (siedzibę) i adres zastawnika, zastawcy i dłużnika, jeżeli nie jest on zastawcą, przedmiot zastawu w sposób odpowiadający jego właściwościom i wierzytelność zabezpieczoną zastawem – przez oznaczenie stosunku prawnego, z którego ta wierzytelność wynika lub może wynikać, oraz najwyższej sumy zabezpieczenia.

Rzeczy obciążone zastawem rejestrowym, a także papiery wartościowe lub inne dokumenty dotyczące praw obciążonych takim zastawem mogą być pozostawione w posiadaniu zastawcy lub osoby trzeciej wskazanej w umowie o ustanowienie zastawu rejestrowego, jeżeli wyraziła ona na to zgodę.

Pod pewnymi warunkami umowa zastawnicza może przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu zastawu rejestrowego.

Umowa zastawnicza może też przewidywać, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który przeprowadzi notariusz lub komornik, w terminie 14 dni od dnia złożenia przez zastawnika wniosku o dokonanie sprzedaży.

W umowie zastawniczej dopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które zastawca zobowiązuje się względem zastawnika, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego nie dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu.

Zasadą jest, że takie zbycie lub obciążenie przedmiotu zastawu rejestrowego jest nieważne. Natomiast zbycie lub obciążenie przedmiotu zastawu rejestrowego dokonane wbrew zastrzeżeniu jest ważne, jeżeli osoba, na której rzecz zastawca dokonał zbycia lub obciążenia, nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła wiedzieć o tym zastrzeżeniu w chwili zawarcia umowy z zastawcą. Dodatkowo, w razie zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu rejestrowego wbrew zastrzeżeniu, możesz żądać natychmiastowego zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej tym zastawem.

Hipoteka

Przez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Odpowiedzialność dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego ma charakter odpowiedzialności in solidum, co oznacza, że obaj dłużnicy odpowiadają wobec wierzyciela na podstawie innego stosunku prawnego. Egzekucja prowadzona w stosunku do dłużnika rzeczowego może być skierowana wyłącznie do obciążonej hipoteką nieruchomości.

Jeżeli wierzyciel w terminie płatności nie otrzyma zapłaty, to może wytoczyć powództwo, według swego wyboru, przeciw dłużnikowi hipotecznemu, albo na podstawie stosunku obligacyjnego przeciw dłużnikowi osobistemu. Wierzyciel może też wytoczyć powództwo, odwołując się do odpowiedzialności in solidum, przeciwko dłużnikowi hipotecznemu i dłużnikowi osobistemu.

Hipoteka pełni podobną funkcję do zastawu. Zabezpieczeniem wierzytelności nie jest w tym przypadku rzecz ruchoma ani prawo zbywalne, ale nieruchomość.

Jeżeli wierzyciel nie otrzyma należności, to ma prawo uzyskać spłatę z nieruchomości – nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskane środki przeznaczane na spłatę długu. To zabezpieczenie działa nawet wtedy, gdy właściciel obciążonej hipoteką nieruchomości ją sprzeda - wtedy  za spłatę długu odpowiada aktualny właściciel nieruchomości.

W praktyce, do ustanowienia hipoteki potrzebne jest zawarcie umowy w formie notarialnej między wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej nieruchomości, której to zabezpieczenie dotyczy.

Umowa o ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego musi zawierać oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej hipoteką o wyrażeniu zgody na ustanowienie hipoteki. Trzeba w niej także wskazać sumę i walutę hipoteki, gdyż hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne. Ponadto, hipoteka może zabezpieczać wierzytelności przyszłe oraz wierzytelności wynikające z papierów wartościowych.

Podstawa prawna

Art. 876 ustawy Kodeks cywilny (DzU z 2020 poz 1740 ze zm.); art. 777 ustawy Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 2020 r. poz. 1575 ze zm.); art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2019 r poz. 2204 ze zm.); art. 81 ust. 2 ustawa Prawo bankowe (DzU z 2020 r. poz. 1896 ze zm.).