Kontrole systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach wielolokalowych

Zarządca i przepisy prawa budowlanego

Zarządcy powinni wiedzieć, iż zgodnie z art. 62 ust. 1–7 ustawy Prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

1. w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W trakcie kontroli, o której jest mowa w art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Obowiązek kontroli nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• obiektów budowlanych:

• budownictwa zagrodowego i letniskowego,
• wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane, z wyłączeniem sieci gazowych;

Przykład: Na jakiej podstawie zarządca nieruchomości powinien powierzyć kontrolę systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji instalatorowi?

Odpowiedź: Zarządca powinien powierzyć przeprowadzanie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji instalatorowi posiadającemu uprawienia w zakresie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynku.

Zgodnie z art. 62 ust. 2a ustawy Prawo budowlane, kontrolę, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Kontrole powinny przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje wykazy:

• osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;
• osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;
• świadectw charakterystyki energetycznej;
• protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;
• budynków, o których mowa w art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

Natomiast na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków jest prowadzony z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne.

Wykazy, udostępnia się za pośrednictwem Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Zarządca a ustawa o charakterystyce energetycznej budynków

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy, właściciel lub zarządca budynku poddaje budynki w czasie ich użytkowania okresowej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, polegającej na:

1) sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej źródeł ciepła oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:

1. co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW,
2. co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW,
3. co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW,
4. co najmniej raz na 3 lata – dla źródeł ciepła niewymienionych w lit. a–c, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW;

2) ocenie efektywności energetycznej, co najmniej raz na 5 lat:

1. dostępnych części systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW,
2. połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.

Przykład: Czy zawsze na zlecenie zarządcy nieruchomości instalatorzy dokonują kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach?

Odpowiedź: Nie zawsze. Zgodnie z art. 23 ust. 3 pkt 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nie dokonuje się kontroli systemu ogrzewania oraz systemu klimatyzacji w budynkach:

1) mieszkalnych wyposażonych w systemy automatyki i sterowania umożliwiające:

1. stałe monitorowanie elektroniczne dokonujące pomiarów sprawności systemu ogrzewania, połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, systemu klimatyzacji lub połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji i informujące właścicieli lub zarządców budynków o spadku sprawności tych systemów i potrzebie ich konserwacji, naprawy lub wymiany oraz
2. skuteczne sterowanie w celu zapewnienia optymalnego wytwarzania, dystrybucji, magazynowania i wykorzystywania energii;

2)   niemieszkalnych wyposażonych w systemy automatyki i sterowania umożliwiające: 

1. stałe monitorowanie, rejestrowanie, analizowanie i dostosowywanie zużycia energii oraz
2. analizę porównawczą efektywności energetycznej budynku, wykrywanie utraty efektywności systemów: ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, oświetlenia wbudowanego, automatyki i sterowania, wytwarzania energii elektrycznej w budynku, a także informowanie właściciela lub zarządcy budynku o możliwościach poprawy efektywności energetycznej, oraz
3. komunikację, a także interoperacyjność z połączonymi systemami, o których jest mowa w art. 23 ust. 3 pkt 6 lit. b ustawy o charakterystyce energetycznej budynków;

3) wyposażonych w systemy techniczne, o których jest mowa w art. 23 ust. 3 pkt 2 lit. b ustawy o charakterystyce energetycznej budynków:

1. objęte umową o poprawę efektywności energetycznej, o której jest mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o efektywności energetycznej (DzU z 2021 r. poz. 2166 oraz z 2023 r. poz. 1681),
2. obsługiwane przez operatora urządzeń lub sieci, podlegające monitorowaniu wyników przez tego operatora.

Wymogi formalne wobec instalatora, który kontroluje system ogrzewania i klimatyzacji

Instalator powinien zostać wpisany do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Wpisana może zostać, z uwzględnieniem art. 34 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, wyłącznie osoba, która posiada:

1) uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej lub

2) kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wpisuje osobę spełniającą wymagania, na jej wniosek.

Wniosek instalatora zawiera:

1) imię i nazwisko;

2) adres do korespondencji;

3) adres poczty elektronicznej, o ile osoba wnioskująca posiada taki adres (podanie adresu jest nieobowiązkowe).

Do wniosku instalator dołącza:

1) oświadczenie o zgodności z prawdą danych zawartych we wniosku;

2) kopie dokumentów potwierdzających spełnienie wymagań.

Oświadczenie, o którym jest mowa w ust. 4 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań.

Uwaga! Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych zeznań. Po wpisaniu do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków osoba uprawniona otrzymuje link aktywacyjny na adres poczty elektronicznej wskazany we wniosku, o którym mowa jest w art. 31 w ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, i uzyskuje dostęp do systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.

W przypadku, gdy we wniosku, o którym jest mowa w art. 31 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nie został wskazany adres poczty elektronicznej, organ informuje osobę wpisaną do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, o konieczności wskazania adresu poczty elektronicznej, na który zostanie przekazany link aktywacyjny. Kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynku dokonuje osoba wpisana do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

Warto wiedzieć, że…

• minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w przypadku, gdy osoba wnioskująca nie spełnia wymagań, o których mowa w art. 24 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, odmawia, w drodze decyzji, wpisania w osoby do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków;
• minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wydaje decyzję w sprawie wykreślenia osoby uprawnionej z wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, w przypadku stwierdzenia:

• rażących i oczywistych błędów w sporządzonym protokole z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji na podstawie weryfikacji, o której mowa w art. 36 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków;
• orzeczenia wobec osoby uprawnionej zakazu wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie albo utraty uprawnień do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie przez osobę uprawnioną;
• nieposiadania kwalifikacji wymaganych przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych;
• spełnienia łącznie warunków, o których jest mowa w art. 31 pkt 2 i 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, w przypadku osoby, która posiada zarówno uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej, jak i kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających i zużywających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych;
• sporządzenia przez osobę przeprowadzającą kontrolę systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokumentu niezgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i przekazania go zlecającemu przeprowadzenie kontroli jako protokołu z kontroli.

Protokoły z kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, z przeprowadzonej kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji instalatorzy powinni sporządzać protokoły. Protokoły z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji sporządza się z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.

Osoba przeprowadzająca kontrolę systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji przekazuje zlecającemu przeprowadzenie kontroli protokół w postaci:

• papierowej, opatrzony numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby przeprowadzającej kontrolę, lub
• elektronicznej, opatrzony numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby przeprowadzającej kontrolę.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, protokoły z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji zawierają:

• dane identyfikacyjne budynku;
• dane identyfikacyjne systemu;
• ocenę sprawności systemu;
• zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią efektywność energetyczną systemu;
• oświadczenie osoby, która sporządziła protokół z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Uwaga! Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do przechowywania protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji przez okres użytkowania budynku.

Na podstawie art. 30 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określił, w drodze rozporządzenia, wzory protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, mając na uwadze zapewnienie poprawności i jednolitości tych protokołów.   

Podstawa prawna:

1. Prawo budowlane (tj. DzU z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
2. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (tj. DzU z 2024 r. poz. 101 ze zm.).