Kolejna batalia o wizerunek spółdzielczości mieszkaniowej

Metoda jest zawsze taka sama – na podstawie nielicznych przypadków patologii, które występują przecież we wszystkich środowiskach, formułuje się negatywne opinie o całej branży zarządzania nieruchomościami. Zacząłem zadawać sobie pytanie: dlaczego znowu i dlaczego akurat teraz?

Przyczyny czarnego PR w mediach

Niewątpliwie jedną z przyczyn są projekty zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (tzw. duża nowelizacja – sygn. UD 311 w RCL) oraz w ustawie o własności lokali (sygn. UD 312 w RCL). Zawarte w obu tych projektach pomysły w zakresie wyboru władz i sposobu głosowania dają, moim zdaniem, jasną odpowiedź na te pytania – ale o tym później. Należy przypomnieć, że w zasobach spółdzielni (mamy ich ok. 3 500), wspólnot mieszkaniowych (jest ich ok. 190 tys.) mieszka ok. 20 milionów obywateli naszego kraju, czyli ponad połowa. Zasoby spółdzielni to w znakomitej większości budynki wielorodzinne, a wspólnoty to z definicji nieruchomości wielolokalowe, a to oznacza, że większość takich zasobów znajduje się w miastach – na obszarach wiejskich budownictwo wielorodzinne jest de facto ograniczone do dawnych budynków popegeerowskich. Tak duża liczba mieszkańców, z których coraz większa część to wyborcy kusi polityków, którzy kombinują jak uzyskać wpływy polityczne w tej części społeczeństwa.

Jaka może być druga przyczyna tego nadmiernego zainteresowania? Wydaje się, że może to być kończąca się wiosną 2029 roku kadencja władz samorządowych, w szczególności tych wójtów, burmistrzów, prezydentów oraz ich zaplecza (stanowiska kierownicze w urzędach, szefowie spółek komunalnych i jednostek organizacyjnych, zakładów budżetowych, itp.), dla których będzie to kadencja ostatnia. Miękkie lądowanie np. na fotelu prezesa spółdzielni mieszkaniowej jest wizją kuszącą.

Co zawierają projekty zmian w UWL i USM?

Projekt zmian w USM przewiduje obowiązkową kadencyjność członków zarządów – należy pamiętać, że w obecnym stanie prawnym członkowie zarządu też mogą być objęci kadencją, ale tylko wówczas, gdy tak stanowi statut danej spółdzielni. Dodatkowo wprowadzono zapis obligujący Walne Zgromadzenie spółdzielni do podjęcia decyzji o stosowaniu zapisów ustawy, dotyczących kadencyjności członków zarządu w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji – zamysł jest chyba czytelny – wprowadzenie swoistego resetu we władzach spółdzielni mieszkaniowych. Rewolucyjne zmiany wprowadzono również w projekcie nowelizacji UWL. Zrezygnowano mianowicie z wymogu zachowania formy aktu notarialnego przy powoływaniu i zmianie zarządu w trybie dotychczasowego art. 18, ust. 1, a dodatkowo – przy głosowaniu uchwał (w tym dotyczących właśnie zarządu) – w miejsce konieczności uzyskania bezwzględnej większości głosów wprowadzono większość zwykłą, dopuszczając głosowanie wyłącznie w formie indywidualnego zbierania głosów – tutaj intencja jest jednoznacznie jasna.

Próby siłowego przejęcia władzy w spółdzielniach

Poza tzw. czarnym PR pojawiły się próby siłowego przejęcia władzy w spółdzielniach mieszkaniowych w formie dotychczas niespotykanej – w jednej z największych warszawskich spółdzielni mieszkaniowych na Walnym Zgromadzeniu doszło do bijatyk i interwencji policji. Próby przejęcia władzy w tej spółdzielni, poza wskazanym incydentem, były „opakowane” w profesjonalnie przygotowaną kampanię „papierową” i internetową. Wygląda na to, że to nie jest już, jak kiedyś bywało, zadyma robiona przez jakichś sfrustrowanych mieszkańców, ale twarda walka zorganizowanych grup o wpływy w potężnej organizacji gospodarczej, jaką jest niewątpliwie spółdzielnia mieszkaniowa. Powstaje zatem pytanie: jak powinno reagować środowisko spółdzielczości mieszkaniowej na kolejne próby „zamachu”? W warszawskim środowisku, prowadzona jest taka debata, która już skutkuje pierwszymi decyzjami dotyczącymi wynajmowania agencji PR w celu tworzenia prawdziwego, czyli generalnie pozytywnego, wizerunku poszczególnych spółdzielni i całego środowiska. Każda nierzetelna publikacja medialna na temat spółdzielczości mieszkaniowej powinna spotkać się z natychmiastową reakcją i merytorycznym wyjaśnieniem z naszej strony – ze względu na przeniesienie przeważającej części debaty publicznej do internetu, w tym do mediów społecznościowych, tam powinniśmy kierować swoje główne wysiłki.

Niebezpieczna gra

Tak jak już wielokrotnie pisałem w swoich artykułach, spółdzielczość mieszkaniowa od dekad jest atakowana przez różnego rodzaju stowarzyszenia obrony lokatorów (notabene, jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Krajową Radę Spółdzielczą, większość z nich nie wywiązuje się ze swoich ustawowych obowiązków – np. publikowania sprawozdań finansowych w KRS), które poza wyładowaniem frustracji nie mają chyba jednak konkretnych planów obejmowania władzy w spółdzielniach mieszkaniowych. Co innego politycy. Ci, wykorzystując cynicznie działania tego typu stowarzyszeń, ogłaszają co jakiś czas potrzebę zasadniczych zmian w tych „przesiąkniętych korupcją, dyktatorsko zarządzanych i głęboko patologicznych spółdzielniach mieszkaniowych”. Najgorsze jest to, że znakomita większość członków spółdzielni w ogóle nie ma świadomości, że za ich plecami odbywa się bardzo niebezpieczna gra mogąca zakłócić im spokojne życie w zadbanych, w większości wyremontowanych lub zmodernizowanych i czystych budynkach oraz osiedlach spółdzielczych. 

Rozwiązaniem profesjonalizm i dostęp mieszkańców do informacji

Wydaje mi się, że biorąc pod uwagę gdzie dzisiaj koncentruje się dyskusja społeczna, spółdzielnie mieszkaniowe powinny pomyśleć (byle szybko) o tworzeniu swoich kont na Facebook’u, YouTubie, WhatsAppie, itp. oraz profesjonalnie te konta obsługiwać. Informacje o aktualnym stanie prawnym oraz ewentualnych projektach zmian w ustawach dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej powinny być na bieżąco publikowane na stronie internetowej spółdzielni, ale również na tablicach ogłoszeń, na klatkach schodowych, itp. Chodzi o to, aby „ruszyć” dotychczas nieaktywną część członków i uświadomić im, że muszą zacząć interesować się bezpieczeństwem swojego majątku – dla większości mieszkańców jest to przecież najbardziej wartościowa jego część. Takie działania uświadamiające pozwolą członkom odpowiednio zareagować w momencie, kiedy wspomagani państwowymi przepisami, pojawią się fałszywi prorocy obiecujący złote góry (np. znaczącą obniżkę wysokości opłat).

Czytaj także: Obity narożnik w garażu? Mały element może oszczędzić administratorowi wielu kosztów

Podsumowując, chciałbym również wskazać na to, aby niektóre koleżanki i niektórzy koledzy zasiadający w zarządach spółdzielni mieszkaniowych przekonali się do tezy, którą głoszę od lat, a brzmi ona mniej więcej tak: przekazywać członkom jak najwięcej informacji, nie blokować dostępu do dokumentów szczególnie tych, które wskazane są w art. 81, ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, być do dyspozycji członków nie tylko w wyznaczone dni i godziny. Piszę o tym dlatego, że z moich doświadczeń lustracyjnych wynika, że stosunkowo powszechne było stanowisko blokowania dostępu do informacji i izolacji w kontaktach z członkami – to zła taktyka i wcześniej czy później się mści. Musimy pozyskać tę część członków, którzy doceniają naszą pracę, ale są mniej aktywni od tych wiecznie niezadowolonych. Poza tym osoby, reprezentujące środowisko spółdzielczości mieszkaniowej, powinny – moim zdaniem przyjmować bardziej wyważone i spokojnie prezentowane stanowiska podczas różnych spotkań czy to w ramach konsultacji społecznych, czy przy innych okazjach. Prowadzona przez nas od dekad walka, w dosłownym tego słowa znaczeniu, z przedstawicielami władzy ustawodawczej i wykonawczej nie przyniosła oczekiwanych rezultatów – z każdą nowelizacją ustawy jest coraz gorzej i dlatego uważam, że trzeba zmienić metodykę działania, zgodnie z mądrym arabskim aforyzmem:

Nie wykopiesz igłą studni, nic z tego nie będzie

Woda ci w niej nie zadudni, nie wykopiesz igłą studni

Zamiast kopać coraz żmudniej, zmień kruche narzędzie

Nie wykopiesz igłą studni, nic z tego nie będzie.

I może jeszcze jeden trochę bardziej aluzyjny i tym razem chiński:

Jakie pszczoły taki miód i na to nie ma rady,

Nie pomoże żaden cud, jakie pszczoły taki miód,

Trzeba się rozejrzeć wprzód, gdzie trutnie wśród gromady,

Jakie pszczoły taki miód i na to nie ma rady.