Termomodernizacja i remonty wspierane przez rząd: cieplej i taniej

Program realizowany na podstawie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów obejmuje dwa obszary: wsparcie przedsięwzięć termomodernizacyjnych i wsparcie przedsięwzięć remontowych. Wprowadza on również dodatkowe wsparcie dla właścicieli budynków mieszkalnych objętych w przeszłości czynszem regulowanym. Wsparcie jest udzielane w postaci tzw. premii, czyli spłaty części kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia. Spłata jest dokonywana ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów, obsługiwanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego i zasilanego ze środków budżetu państwa.

Premia z tytułu realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego przysługuje każdemu właścicielowi lub zarządcy budynku mieszkalnego, budynku zbiorowego zamieszkania, budynku służącego do wykonywania przez jednostki samorządu terytorialnego zadań publicznych, lokalnej sieci ciepłowniczej lub lokalnego źródła ciepła, jedynie z wyłączeniem jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych.

Jakie przedsięwzięcia termomodernizacyjne są objęte programem?

Termomodernizacja budynku przede wszystkim ma na celu zmniejszenie zużycia energii oraz związane z tym zmniejszenie kosztów zapewnienia odpowiednich warunków komfortu użytkowania i odpowiedniego mikroklimatu w pomieszczeniach. Zwykle trzeba w tym celu ocieplić przegrody zewnętrzne, wymienić lub wyremontować okna, zmodernizować lub wymienić system grzewczy, unowocześnić system wentylacji i usprawnić system wytwarzania ciepłej wody.

Ustawa wyraźnie określa, co może być przedsięwzięciem termomodernizacyjnym:

• całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji,
• wykonanie przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do budynków,
• ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań publicznych,
• ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła, jeżeli budynki, do których dostarczana jest z tych sieci energia, spełniają wymagania w zakresie oszczędności energii, określone w przepisach prawa budowlanego, lub zostały podjęte działania mające na celu zmniejszenie zużycia energii dostarczanej do tych budynków.

Kryterium oszczędności energii

Przedsięwzięcie termomodernizacyjne musi przynosić oszczędność energii, której minimalny poziom został określony w zależności od jego charakteru:

• zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynków na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania:
  • o co najmniej o 10 proc., w budynkach, w których modernizuje się wyłącznie system grzewczy,
  • o co najmniej o 15 proc., w budynkach, w których po 1984 roku przeprowadzono modernizację systemu grzewczego,
  • o co najmniej 25 proc., w pozostałych budynkach,
• zmniejszenie rocznych strat energii w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła o co najmniej 25 proc., lub
• zmniejszenie kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynków w wyniku likwidacji lokalnego źródła ciepła, z jednoczesnym wykonaniem przyłączy technicznych do scentralizowanego źródła, o co najmniej 20 proc.

Minimalny poziom oszczędności energii nie został określony jedynie w przypadku zastąpienia źródła energii źródłem odnawialnym lub zastosowania wysokosprawnej kogeneracji.

Na jakie wsparcie może liczyć wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa?

Ustawodawca przewidział premię termomodernizacyjną w wysokości 20 proc. wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jednak nie więcej niż:

• 16 proc. kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego,
• i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego.

Przy tak określonych kwotach, warto skalkulować najbardziej racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia, takie kompleksowe przedsięwzięcia termomodernizacyjne, gdzie przewidywana wysokość rocznych oszczędności kosztów energii będzie stanowiła co najmniej 10 proc. łącznych kosztów ponoszonych na realizację przedsięwzięcia, a kredyt będzie stanowił co najmniej 80 proc. tych kosztów. Choć ustawa dopuszcza finansowanie przedsięwzięcia termomodernizacyjnego nawet w 100 proc. z kredytu, to trzeba pamiętać, że kredyt przekraczający 80 proc. kosztów będzie trzeba dłużej spłacać, lub spłacać w wyższych ratach. Gdy zaś zwiększy się udział własny ponad 20 proc. kosztów przedsięwzięcia, beneficjent uzyska niższą premię. Opłaca się więc przeznaczyć wolne środki na wcześniejszą spłatę części kredytu, niż zwiększać udział własny do poziomu przekraczającego 20 proc. łącznych kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

Analizując różne warianty przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, dobrze jest uwzględnić wpływ jego realizacji na wartość nieruchomości, a także korzyści w postaci polepszenia warunków i komfortu jej użytkowania, jak choćby estetykę czy mikroklimat. Można śmiało założyć też, że koszty energii i jej nośników będą rosły w okresie spłaty kredytu. Oznacza to, że nawet w przypadku przedsięwzięć termomodernizacyjnych, generujących trochę niższe oszczędności kosztów energii w relacji do kosztów przedsięwzięcia niż w przypadku najbardziej racjonalnym z ekonomicznego punktu widzenia, kredyt będzie mógł być w całości spłacony z oszczędności kosztów energii w okresie nie przekraczającym ok. 10 lat.

Realizacja termomodernizacji w kilku etapach

Ustawa jest przede wszystkim kierowana do osób z małymi środkami własnymi – część z nich może mieć, w ocenie banku kredytującego, zdolność kredytową.  Wtedy rozwiązaniem może być etapowanie termomodernizacji, które polega na realizacji w jakimś odstępie czasu, dwóch lub więcej przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Jedyne ograniczenie na liczbę takich przedsięwzięć wynika z konieczności każdorazowego spełnienia warunku dotyczącego uzyskania oszczędności energii na odpowiednim poziomie. Zatem przy planowaniu realizacji termomodernizacji w kilku etapach należy dążyć do tego, aby każde z odpowiadających im przedsięwzięć było możliwie bliskie wariantowi najbardziej racjonalnemu z ekonomicznego punktu widzenia (udział własny 20 proc. i roczne oszczędności kosztów energii wynoszące ok. 10 proc. kosztów przedsięwzięcia).

Co należy do przedsięwzięć remontowych?

Podstawowym celem przedsięwzięć remontowych jest zmniejszenie tzw. luki remontowej, szczególnie w najstarszych i najbardziej zużytych budynkach.

Ustawa stanowi, że:

• przedmiotem przedsięwzięć remontowych mogą być wyłącznie budynki wielorodzinne, przez które rozumie się budynki mieszkalne, w których występują więcej niż dwa lokale mieszkalne, których użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 roku. Są to budynki o najgorszym stanie technicznym i najniższym standardzie wyposażenia. Wymagają one przeprowadzenia znacznie szerszego zakresu prac remontowo-modernizacyjnych, niż jest to możliwe w przypadku przedsięwzięć termomodernizacyjnych. Stąd też oszczędności te są warunkiem koniecznym, ale nie stanowią celu pierwszoplanowego,
• przedmiotem przedsięwzięcia remontowego nie może być ani remont lokali mieszkalnych, ani rozbudowa lub nadbudowa budynku.

Przedsięwzięciami remontowymi, w rozumieniu ustawy, są przedsięwzięcia związane z termomodernizacją, których przedmiotem jest:

• remont budynków wielorodzinnych,
• wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów, nawet jeśli służą one do wyłącznego użytku właścicieli lokali,
• przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie,
• wyposażenie budynków wielorodzinnych w instalacje i urządzenia wymagane dla oddawanych do użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Warunki przedsięwzięcia remontowego

Przedsięwzięcie remontowe powinno spełniać następujące warunki:

• wymogi odnoszące się do minimalnego poziomu efektywności realizowanego przedsięwzięcia remontowego pod względem uzyskiwanych oszczędności zużycia energii. Wymogi te są zróżnicowane w zależności od tego, czy jest to pierwsze czy kolejne przedsięwzięcie remontowe, oraz zależą od właściwości budynku związanych z zapotrzebowaniem na energię końcową (ciepło) do jego ogrzewania w sezonie grzewczym,
• wykluczenie możliwości finansowania stosunkowo niewielkich remontów i prac zabezpieczających (określona została bowiem w ustawie minimalna skala przedsięwzięcia remontowego), jak również możliwości finansowania przedsięwzięć remontowych, których łączna wartość jest zbliżona do poziomu aktualnych kosztów budowy podobnego budynku mieszkalnego.

Wysokość premii remontowej stanowi 20 proc. wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, jednak nie więcej niż 15 proc. całkowitych kosztów tego przedsięwzięcia. Jednocześnie, jeśli w budynku będącym przedmiotem tego przedsięwzięcia remontowego znajdują się lokale inne niż mieszkalne, wysokość premii remontowej ulega obniżeniu, wprost proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w powierzchni użytkowej wszystkich lokali w tym budynku. Maksymalną kwotę wsparcia będą mogły uzyskać te osoby, które - nie posiadając środków własnych na realizację inwestycji remontowej, muszą zaciągnąć kredyt w wysokości co najmniej 75 proc. kosztów planowanego przedsięwzięcia.

Tutaj także ustawa dopuszcza możliwość uzyskania wsparcia z tytułu kilku przedsięwzięć remontowych dotyczących tego samego budynku, przy czym nie mogą one obejmować powtarzających się prac. Dodatkowo został wprowadzony górny limit wsparcia udzielanego zarówno w formie premii termomodernizacyjnych, jak i premii remontowych, przysługujących w związku z przedsięwzięciami dotyczącymi tego samego budynku.

Premia kompensacyjna

Premia jest elementem mechanizmu kompensowania strat, jakie ponieśli w wyniku obowiązywania systemu czynszu regulowanego właściciele budynków z lokalami kwaterunkowymi.
W rozumieniu ustawy, lokalem kwaterunkowym jest "lokal mieszkalny w budynku będącym własnością osoby fizycznej, najem którego został nawiązany na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu, i skutkiem czego czynsz za najem którego podlegał ustawowym ograniczeniom w okresie między 12 listopada 1994 r. a 25 kwietnia 2005 r.".

Wyżej opisana premia będzie przysługiwała jednorazowo osobie fizycznej, która jest właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem kwaterunkowym albo właścicielem części budynku mieszkalnego i w dniu 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem tego budynku mieszkalnego albo tej części budynku mieszkalnego, albo nabyła ten budynek albo tę część budynku w drodze spadkobrania od osoby będącej w tym dniu właścicielem.

Premię kompensacyjną można uzyskać:

1. gdy jest ona przeznaczona na spłatę kredytu udzielonego na poprawę stanu technicznego budynku z którym wiąże się prawo do premii kompensacyjnej,
2. w przypadku budynku wielorodzinnego, premia kompensacyjna co do zasady powinna zwiększać efekt wsparcia uzyskanego na zasadach ogólnych (premia remontowa),
3. gdy osobą uprawnioną jest wyłącznie właściciel budynku lub jego spadkobierca prawny, według stanu na dzień 25 kwietnia 2005 r. i w momencie ubiegania się o przyznanie premii,
4. jeżeli między 12 listopada 1994 roku a 25 kwietnia 2005 roku budynek z przynajmniej jednym lokalem kwaterunkowym został sprzedany innej osobie, ustawa nie daje prawa do ubiegania się o uzyskanie premii kompensacyjnej poprzedniemu właścicielowi lub właścicielom (były właściciel zbył prawo do nieruchomości, na której ze środków premii ma zostać przeprowadzony remont, a więc przeprowadzenie inwestycji remontowej jest bezprzedmiotowe), oraz określa wymiar wsparcia uwzględniając jedynie okres czasu posiadania nieruchomości z lokalem kwaterunkowym przez ostatniego nabywcę lub jego spadkobiercę.

Ustawa dopuszcza możliwość zastosowania alternatywnego, uproszczonego trybu realizowania uprawnień do premii kompensacyjnej, bez konieczności jednoczesnego korzystania z premii remontowej i spełnienia związanych z tym warunków, w tym warunków dotyczących źródeł finansowania inwestycji.

Jaka jest wysokość premii kompensacyjnej?

Kwota premii ustalana jest w oparciu o powierzchnię użytkową lokalu kwaterunkowego, liczbę takich lokali w budynku, okres, w którym inwestor uprawniony do wsparcia był właścicielem budynku mieszkalnego i okresów, kiedy uprawnienia te przysługiwały z tytułu poszczególnych lokali kwaterunkowych, oraz w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W szczególności, w przypadku osoby, której przysługuje premia kompensacyjna w wysokości wyliczanej w oparciu o powierzchnię wszystkich lokali w budynku (w budynku są wyłącznie kwaterunkowe lokale mieszkalne) i za cały okres od 12 listopada 1994 roku do 25 kwietnia 2005 roku, premia kompensacyjna będzie równa, w przeliczeniu na 1 m2 lokalu kwaterunkowego, co najmniej 10,5 proc., lecz nie więcej niż 14,7 proc. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Konieczność uwzględnienia przepisów ochrony środowiska

Obowiązek uwzględnienia ochrony środowiska, w trakcie prowadzenia robót budowlanych przez inwestora realizującego przedsięwzięcie remontowe lub przedsięwzięcie termomodernizacyjne, wynika z art. 5 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz z art. 75 ust.1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska.

Ochroną gatunkową ścisłą objęty jest w szczególności jerzyk (Apus apus), ptak z rzędu wróblowych, którego siedliskiem są m.in. wysokie budynki mieszkalne (zgodnie z liczbą porządkową 285 załącznika nr 1 do Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 12 października 2011 roku w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt). W paragrafie 7 rozporządzenia określono obowiązujące zakazy, w tym: umyślnego niszczenia jaj, postaci młodocianych i form rozwojowych, niszczenia siedlisk, ostoi i gniazd. Tylko w przypadku braku rozwiązań alternatywnych i jeżeli nie jest to szkodliwe dla zachowania we właściwym stanie ochrony populacji tego gatunku i jego siedlisk, w okresie od 16 października do końca lutego nie obowiązuje zakaz usuwania gniazd z budek dla ptaków i ssaków, oraz usuwania gniazd ptasich z obiektów budowlanych i terenów zieleni, jeżeli wymagają tego względy bezpieczeństwa lub sanitarne.

Zgodnie z art. 75 ustawy - Prawo ochrony środowiska, w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie, jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac. W trakcie prac dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją konkretnej inwestycji. Jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą.

Zgodnie z art. 56 ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2014 r. o ochronie przyrody to regionalny dyrektora ochrony środowiska jest upoważniony, na obszarze jego działania, do wydawania zezwoleń na czynności podlegające zakazom wymienionym w paragrafie 7 rozporządzenia, w przypadku braku rozwiązań alternatywnych, jeżeli nie spowoduje to zagrożenia dla dziko występujących populacji chronionych.

Organ nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób mogący spowodować zagrożenie środowiska (art. 50 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane). Ponadto, zgodnie z art. 181 paragraf 22 Kodeksu karnego ten, kto niszczy albo uszkadza zwierzęta pozostające pod ochroną gatunkową powodując istotną szkodę, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

W związku z powyższym:

• przed rozpoczęciem prac remontowych lub termomodernizacyjnych, powinna zostać sporządzona inwentaryzacja przyrodnicza w zakresie występowania ptaków gatunków chronionych, w celu uniknięcia nieumyślnego zniszczenia schronień tych ptaków podczas prac budowlanych,
• w przypadku konieczności zniszczenia schronień ptaków gatunków chronionych należy zwrócić się do regionalnego dyrektora ochrony środowiska o wydanie stosownego zezwolenia, a także zapewnić tym ptakom zastępcze miejsca lęgowe,
• podczas prowadzenia prac wskazane jest zawieszenie budek lęgowych w miejscach, w których dotychczas miały swoje lęgi ptaki gatunków chronionych - termin i sposoby wykonywania tych prac powinien uwzględniać okres lęgów, rozrodu i hibernacji gatunków chronionych,
• w przypadku konieczności zamontowania kratek w otworach wentylacyjnych budynków, uniemożliwiających ptakom powrót do miejsc lęgowych, z których korzystały w poprzednich latach, inwestor winien zapewnić stosowne budki lęgowe.