Budownictwo społeczne i komunalne w potrzebie

Mieszkania dostępne cenowo najlepiej finansować długoterminowymi kredytami bankowymi, co pokazuje przykład Europy Zachodniej. Europejski Bank Inwestycyjny finansuje od 1 do 3 mld euro projektów mieszkaniowych w całej Unii Europejskiej, także w Polsce, i są to długoterminowe kredyty do 40 lat, o bardzo niskiej stawce, ponieważ ten sektor jest obarczony niskim ryzykiem. Dzięki temu mieszkania można budować, eksploatować i oferować mieszkańcom po niskich stawkach. W takich krajach, jak Niemcy, Francja czy Holandia, co roku buduje się dziesiątki tysięcy przystępnych cenowo mieszkań. Dzięki temu podaż nadąża za popytem i stawka najmu, którą trzeba płacić za taki lokal, utrzymuje się na poziomie akceptowalnym dla najemców. 

Rozwój sektora w Polsce

W Polsce ten sektor na razie się rozwija. Przyspieszenie jego rozwoju to korzyść zwłaszcza dla młodych ludzi, którzy przyjeżdżają do dużych miast do pracy i jeżeli nie mają tam członka rodziny, który może im udostępnić mieszkanie, muszą je wynajmować na rynku prywatnym. W Polsce jednak cały czas mała jest skala takiej działalności, więcej mieszkań jest wyprzedawanych albo wyłączanych z użytku z uwagi na zły stan techniczny, niż buduje się nowych. Dlatego, pomimo wszystkich działających obecnie programów, liczba mieszkań na rynku cały czas się zmniejsza i jest to dużym problemem.

Według danych Fundacji Habitat for Humanity, w strukturze własnościowej nieruchomości w Polsce mieszkania prywatne przeważają nad lokalami na wynajem. Potwierdza to raport opublikowany w 2020 roku przez ówczesne Ministerstwo Rozwoju („Stan mieszkalnictwa w Polsce”), z którego wynika, że aż 84 proc. Polaków zamieszkuje w mieszkaniach własnościowych. Pozostałe 16 proc. zajmuje lokale wynajmowane.

Może Cię zainteresuje: Rozwój społecznych agencji najmu hamują rosnące czynsze

Mieszkalnictwo społeczne

W innych krajach Europy odsetek mieszkań na wynajem jest dużo wyższy, sięgając nawet 50–60 proc. Sprawnie działa tam mieszkalnictwo społeczne, które polega na tworzeniu nowych inwestycji skierowanych bezpośrednio pod wynajem, przy wsparciu władz publicznych. Inwestorzy w fazie budowy takich mieszkań mogą się ubiegać o specjalne dotacje do kosztów realizacji, preferencyjne kredyty albo ulgi podatkowe. Władze zaś mają wpływ na wysokość czynszu tak, aby był na niższym poziomie niż czynsze mieszkań na rynku prywatnym.

Mieszkalnictwo społeczne na Zachodzie zwykle jest budowane przez spółki miejskie i przedsiębiorstwa mieszkaniowe, których właścicielami jest miasto. Mają na celu budowę mieszkań dostępnych cenowo i wynajem za stawkę dostępną dla najemców, która nie jest ustalona przez rynek, ale w drodze decyzji politycznej, np. przez radę miasta. Ona ustala odpowiednie stawki w zależności od dochodu, który dana osoba posiada. Dzięki temu te mieszkania są dostępne, ludzie są w stanie ten czynsz opłacać i czuć się bezpiecznie. W Polsce największym ryzykiem dla osób, które wynajmują mieszkanie na rynku, jest możliwość eksmisji.

Może Cię zainteresuje: Koniec finansowania kredytem mieszkań na wynajem

Brak zasobów

Problemem jest też brak dostępnych zasobów mieszkaniowych. Na koniec 2019 roku Ministerstwo Rozwoju szacowało deficyt mieszkaniowy na 641 tys. mieszkań, co oznaczało, że ok. 4,5 proc. gospodarstw domowych w Polsce zamieszkiwało niesamodzielnie. Ponad 45 proc. młodych (25–34 lata) mieszkało wspólnie z rodzicami, przy unijnej średniej na poziomie niecałych 29 proc.

Polskie statystyki dotyczące nasycenia mieszkaniami należą do najgorszych w Europie. Jak wynika z danych GUS i OECD przytaczanych przez ekspertów Banku PKO BP („Puls Nieruchomości: dekada szybkiej odnowy zasobu mieszkaniowego”), w 2021 roku na każdy 1 tys. mieszkańców w Polsce przypadało ok. 400 lokali, a niższy wskaźnik był tylko w Słowacji i na Islandii. Średnia dla UE wynosiła 495 mieszkań i ten poziom w ubiegłym roku przekroczyło w Polsce 13 powiatów (na 380).

Problemem jest również to, że dostępne cenowo mieszkania często mają nieodpowiedni standard, nie spełniają norm budowlanych albo są przeludnione. Eksperci podkreślają konieczność wprowadzenia w Polsce rozwiązań systemowych w dwóch kategoriach. Po pierwsze stworzenia długoterminowego mechanizmu finansowania takich przystępnych cenowo mieszkań na wynajem w oparciu o bank BGK, który już dzisiaj finansuje projekty budownictwa społecznego i komunalnego różnymi mechanizmami. Poza tym miasta powinny otrzymać pomoc i wyższe wsparcie finansowe niż to, które funkcjonuje obecnie, a przede wszystkim wsparcie organizacyjne, żeby tworzyć odpowiednie jednostki do realizacji takich projektów mieszkaniowych.

Niestabilność życiowa Polaków

Z badań przeprowadzonych przez ARC Rynek i Opinia dla Fundacji Habitat for Humanity wynika, że brak dostępnych cenowo mieszkań to jeden z największych problemów społecznych, który pociąga za sobą kolejne – Polacy emigrują albo nie są w stanie się usamodzielnić i odkładają decyzję o założeniu rodziny i posiadaniu dzieci. W ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 roku, 32 proc. Polaków wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów. 67 proc. Polek i Polaków odpowiedziało zaś, że uzależnia decyzje życiowe – takie jak powiększenie rodziny (26 proc.), zmiana pracy (24 proc.), ślub (17 proc.) czy rozwód (6 proc.) – od stabilności swojej sytuacji mieszkaniowej. 

Wśród działań niezbędnych do podjęcia przez władze publiczne, które mogłyby poprawić obecną sytuację, Polacy wskazywali przede wszystkim preferencje dotyczące budowy i remontów gminnych zasobów mieszkaniowych (50 proc.) oraz budowę mieszkań o umiarkowanym czynszu z możliwością wykupu (46 proc.). Na trzecim miejscu znalazła się budowa mieszkań na wynajem dostępnych dla wszystkich obywateli bez możliwości wykupu (36 proc.).

Źródło: Newseria Biznes

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!