Garaż we wspólnocie

Są dwie możliwości. Właściciel może dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości w taki sposób, by wyodrębnić działkę pod garażem lub wyodrębnić poszczególne lokale bez dokonywania tego podziału.

Pierwszy sposób prowadzi do powstania dwóch odrębnych nieruchomości gruntowych – na jednej z nich znajdować się będzie budynek mieszkalny, a na drugiej garaż. Będzie tu jednak problem z drogą dojazdową do garażu, a przecież odrębna nieruchomość (działka budowlana) musi mieć dojazd do drogi publicznej (art. 4 ust. 3a UGN).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza także podział gdy istnieje możliwość ustanowienia służebności przejazdu (art. 93 ust. 3) ale – szczególnie gdy działka jest współwłasnością kilku osób – nierzadko prowadzi to do konfliktów.

Drugi sposób jest prostszy i nie wymaga podziałów – po prostu każdemu lokalowi, także garażowi, przyporządkowuje się udział w nieruchomości wspólnej w taki sposób, by suma udziałów wyniosła 1. Sposób ten może jednak budzić wątpliwości jeśli literalnie zastosowany zostanie art. 2 ust. 2, gdzie występuje zapis o wyodrębnianiu lokali wyłącznie w obrębie budynku.

Dokładniejsza analiza pozwala jednak wyciągnąć wnioski z treści art. 2 ust. 4 UWL, w którym ustawodawca dopuszcza istnienie pomieszczeń przynależnych do lokalu położonych poza budynkiem. Wśród tych pomieszczeń wymienia się m.in. także garaż.

Jeśli więc postawiony poza budynkiem, ale w obrębie nieruchomości garaż może być przynależny do lokalu znajdującego się w obrębie budynku, a w perspektywie właściciel może go podzielić na dwa lokale (mieszkalny i użytkowy), to nic nie powinno stać na przeszkodzie by garaż uznać za jeden z lokali i przypisać mu udział w nieruchomości wspólnej. Sądzić należy, że zapis art. 2 ust. 2 jest nieprecyzyjny lub nie zawsze jest prawidłowo interpretowany. 

W tej sytuacji powstają jednak pewne problemy. Jeśli budynek mieszkalny i garaż stanowić mają jedną całość, to właściciel garażu musi partycypować w kosztach utrzymywania budynku mieszkalnego we właściwym stanie technicznym, zaś właściciele lokali mieszkalnych muszą współfinansować np. remont dachu garażu.

Właściciel garażu, podobnie jak właściciele lokali mieszkalnych, musi płacić zarządowi lub zarządcy wynagrodzenie oraz wnosić zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

Konflikty są nieuniknione, ale łatwo można im zapobiec, oczywiście przy dobrej woli wszystkich właścicieli. Po prostu – właściciele lokali powinni w umowie określić „nieustawowy” sposób finansowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Konieczna jest umowa a nie uchwała, gdyż uchwała byłaby pozbawiona podstaw prawnych, które nie są konieczne przy podejmowaniu jednomyślnych decyzji wszystkich stron. Można przyjąć np. następujące rozwiązanie:

1. Właściciel garażu nie płaci zaliczki na fundusz remontowy, zaś właściciele lokali nie ponoszą kosztów remontu garażu;
2. Pozostałe opłaty (wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, zaliczkę na eksploatację nieruchomości wspólnej) wnosi on w takiej samej wysokości jak pozostali właściciele lokali;
3. Podatek od nieruchomości opłaca właściciel garażu według stawek za lokale użytkowe.

Powyższe zapisy powinny być przyjęte przez wszystkich właścicieli lokali. To, że właściciel garażu musi płacić wynagrodzenie zarządowi lub zarządcy oraz zaliczkę na bieżącą eksploatację nieruchomości wspólnej znajduje uzasadnienie w tym, że co prawda nie korzysta on z budynku, ale wjeżdżając do garażu stwarza właścicielom lokalu pewien dyskomfort a ponadto może zanieczyszczać lub uszkadzać podwórko, co zmusza zarząd (zarządcę) do zorganizowania prac porządkowych wokół budynku.

Pamiętać należy, by rozliczając koszty remontu budynku mieszkalnego obliczyć nowe udziały właścicieli – w mianowniku ułamka określającego udział każdego właściciela powierzchnia nie powinna uwzględniać powierzchni garażu.

Co prawda powyższe rozwiązanie jest niezgodne z treścią art. 12 ust. 2 UWL i z tego względu każdy sąd by je uchylił. Ale – jeśli wszyscy właściciele to rozwiązanie w umowie zaakceptują, to nikt umowy do sądu nie zaskarży a żaden sąd z własnej inicjatywy sprawą się nie zainteresuje.

Problem rozliczeń można także rozwiązać inaczej – może w sposób mniej przejrzysty (ze względu na partycypację w kosztach remontów), ale zgodny z UWL. Mianowicie – na podstawie art. 3 ust. 7 ustawy, udziały w nieruchomości wspólnej można ustalić ­inaczej niż wynikałoby to ze stanu faktycznego.

Przyjmując założenie, że właściciel garażu powinien ponosić mniejsze nić właściciele lokali mieszkalnych koszty zarządu, można zmniejszyć jego udział – np. o połowę – i odpowiednio skorygować udziały pozostałych właścicieli. Takie rozwiązanie jest prawnie dopuszczalne.

Oczywiście są możliwe inne ustalenia, ale ważnym jest, by zostały przyjęte przez wszystkich członków wspólnoty. W przypadku braku zgody, decyzję, która niekoniecznie będzie satysfakcjonować wszystkich, będzie musiał podjąć sąd, ale tylko wtedy gdy któraś ze stron się do niego zwróci.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!