Ułatwienia dla wspólnot w dochodzeniu odszkodowania od dewelopera

Opublikowany w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane zakłada, że ułatwienie wspólnotom mieszkaniowym dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami budowlanymi w częściach wspólnych nieruchomości, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. Dziś wspólnota nie ma takiej możliwości, ponieważ stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. W praktyce roszczenia są dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji uzyskanej od właścicieli lokali i wyrażonej w uchwale.

Nieudzielona cesja przeszkodą

Prawnicy podkreślają, że pomimo nieudzielonej cesji przez pojedynczych mieszkańców nadal możliwe jest dochodzenie roszczeń dotyczących części wspólnych przez wspólnotę. Jeżeli jednak choć jeden właściciel nie udzieli cesji, wspólnota nie ma pełnej legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń co do całości części wspólnych. Może wytoczyć powództwo w imieniu tylko tych, którzy cesję przekazali, ale wtedy zakres roszczeń jest ograniczony.

Może Cię zainteresuje: Czy rozbiórka dachu może obniżyć podatek?

I choć spólnota nie musi zebrać 100 proc. cesji, to w zależności od tego, ile udziałów posiadają osoby, które przekazały cesję, takiej procentowo kwoty dotyczącej naprawienia szkody wspólnota będzie mogła żądać od dewelopera. Jeśli więc cesję przekażą właściciele, którzy mają 80 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, to wspólnota będzie mogła dochodzić od dewelopera roszczeń w wysokości 80 proc. szkody. Pozostałe osoby, posiadające 20 proc. udziałów, mogą dochodzić roszczenia od dewelopera na własną rękę. Jeśli jednak deweloper odmówi im wypłaty lub właściciel mieszkania nie zdecyduje się na samodzielne dochodzenie roszczenia od dewelopera, będzie musiał zapłacić z własnej kieszeni za część szkody w części wspólnej, zgodnie ze swoim udziałem, gdy wspólnota zdecyduje się na jej naprawę.

Zebranie cesji to wyzwanie

Aktualne rozwiązanie powoduje problemy zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie jest przykładowo tysiąc lokali. Bardzo trudno jest w takiej sytuacji zebrać cesje od każdego członka wspólnoty. Istotne jest, aby to wspólnota mieszkaniowa dochodziła roszczeń od dewelopera za wady i usterki w częściach wspólnych nieruchomości, ponieważ ma znacznie większe środki finansowe na dochodzenie roszczeń niż pojedynczy mieszkańcy.

Poza tym posiada także lepsze zaplecze prawne i techniczne, chociażby w zakresie oceny przyczyny wady i jej szacowanej wartości, co także skutkuje większą skutecznością w dochodzeniu roszczeń niż w przypadku pojedynczych lokatorów.

Łatwiejsze uzyskanie odszkodowania od dewelopera

Eksperci prawni tłumaczą, że proces dochodzenia przez wspólnotę roszczeń od dewelopera jest skomplikowany nie tylko dlatego, że trzeba zebrać od wszystkich właścicieli cesje, ale też dlatego, że niektórzy nieufni właściciele lokali nie chcą przekazywać cesji, obawiając się tego, w jaki sposób zostanie wykorzystana. Niektórzy mają nawet wątpliwości co do tego, aby pokazać przedstawicielom wspólnoty mieszkaniowej akt notarialny kupna mieszkania.

Może Cię zainteresuje: Podatek od pustostanów budzi wątpliwości

Założenia projektu nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy Prawo budowlane przewidują, że wspólnota mieszkaniowa będzie mogła wystąpić na drogę sądową bez cesji. Znacznie ułatwi to dochodzenie roszczeń dotyczących części wspólnych budynku. Łatwiej będzie również w przypadkach, gdy deweloperzy pozostawiają dla siebie we wspólnocie jakieś lokale, np. na prowadzenie usług, co umożliwia im utrudnianie dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń z uwagi na potrzebę zebrania cesji od właścicieli lokali.

Warto pamiętać, że w założeniach do projektu ustawy wskazuje się jedynie na ułatwienie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi, nie ma natomiast informacji, czy ułatwione zostanie także dochodzenie innych możliwych roszczeń od dewelopera, jak np. uzyskanie odszkodowania. Jest to potrzebne, gdyż uzyskanie odszkodowania często jest bardziej skuteczną drogą niż dochodzenie roszczeń w ramach rękojmi. W przypadku wygrania sprawy przy skorzystaniu z roszczenia z rękojmi może być problem z wyegzekwowaniem naprawy od dewelopera. Uzyskanie odszkodowania jest również łatwiejsze, jeśli roszczenie dotyczy różnych wad w częściach wspólnych, np. balkonów w kilku mieszkaniach, windy, elewacji czy odwodnienia w garażu. Poza tym często w przypadku naprawy wad liczy się czas i lepiej jest najpierw naprawić wady, żeby nie dochodziło do dalszej degradacji nieruchomości, powiększania się tych wad, a później dochodzić od dewelopera odszkodowania.

Źródło: portalsamorzadowy.pl