Zmiana sposobu ogrzewania
Szeroko komentowany jest wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 14 października 2014 r. (sygn. akt ICa 253/14) dotyczący uchwały wspólnoty, która zdecydowała o podłączeniu budynku do sieci c.o., interpretowany jako potwierdzenie braku prawa właściciela posiadającego indywidualne źródło ogrzewania lokalu do skutecznej odmowy partycypacji w kosztach montażu instalacji centralnego ogrzewania.
Zobacz także
Redakcja news Za rekompensaty na zakup węgla zapłacą mieszkańcy budynków wielolokalowych?
Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami (KIGN) skierowała pismo do Ministerstwa Klimatu i Środowiska z wnioskiem o uwzględnienie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w zapisach Ustawy z dnia 23 czerwca...
Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami (KIGN) skierowała pismo do Ministerstwa Klimatu i Środowiska z wnioskiem o uwzględnienie wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w zapisach Ustawy z dnia 23 czerwca 2022 r. o szczególnych rozwiązaniach służących ochronie odbiorców niektórych paliw stałych w związku z sytuacją na rynku tych paliw.
Jacek Frydryszak Psychologiczne aspekty pracy zarządcy nieruchomości
Praca zarządcy nieruchomości – to ciągły kontakt z ludźmi o różnych charakterach i profilach psychologicznych, często trudnych, pieniackich. Jak ma się zachować w takich relacjach zarządca i czy jest do...
Praca zarządcy nieruchomości – to ciągły kontakt z ludźmi o różnych charakterach i profilach psychologicznych, często trudnych, pieniackich. Jak ma się zachować w takich relacjach zarządca i czy jest do tego przygotowany?
Redakcja Kto i na jakiej podstawie ma oceniać możliwość zastosowania urządzeń pomiarowych?
Odpowiedzialnością za ocenę możliwości zastosowania ciepłomierzy, wodomierzy i podzielników ustawodawca obarczył zarządcę nieruchomości.
Odpowiedzialnością za ocenę możliwości zastosowania ciepłomierzy, wodomierzy i podzielników ustawodawca obarczył zarządcę nieruchomości.
Sprawa nie jest jednak oczywista. Zauważyć należy, że w analizowanej sprawie właściciel lokalu, który miał indywidualne źródło ogrzewania, nie zaskarżył w terminie uchwały wspólnoty, w myśl której wszyscy właściciele lokali zostali zobowiązani do pokrycia kosztów instalacji proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.
Skoro tak było, to wyrok wątpliwości nie budzi. Jednak nadal nie jest jasne, jakie stanowisko zająłby sąd, gdyby zainteresowany, który nie protestował przeciwko planowanej przez wspólnotę inwestycji, zaskarżyłby w terminie uchwałę o obciążeniu właścicieli kosztami proporcjonalnie do udziałów.
Rozważmy następującą sytuację. W dużej wspólnocie właściciele większością udziałów postanowili zainstalować centralny odkurzacz. W każdym lokalu znajdowałyby się gniazdka, pozwalające na przyłączenie końcówek z ssawkami, i każdy właściciel lokalu miałby nieograniczone prawo do korzystania z nich.
Czy sąd oddaliłby skargę na uchwałę, którą wszyscy właściciele byliby zobowiązani do partycypacji w kosztach inwestycji?Sądzę, że nie miałby wątpliwości. Inny przykład. Wspólnota uchwaliła montaż „centralnej” klimatyzacji. Czy jakikolwiek sąd uznałby skargę przeciwnika takiego rozwiązania za bezzasadną? Wątpię.
I kolejny przykład. Niektórzy właściciele chcieliby utworzyć w budynku sieć internetową lub telewizyjną. Nie wszyscy muszą być tym zainteresowani, chociaż nie powinni się planom sąsiadów sprzeciwiać, nawet wtedy, gdy będą musieli na czas prowadzenia inwestycji udostępnić im swoje lokale.
Wracając do meritum. Uważam, że jeśli niektórzy właściciele lokali zechcą przyłączyć swoje lokale do sieci c.o., to powinni mieć takie prawo, ale pod warunkiem, że pokryją wszelkie koszty i zgodzą się na to, że ci, którzy nie są zainteresowani, będą bezpłatnie z „pośredniego” ciepła korzystać. W takim przypadku sąd powinien oddalić skargę przeciwnika takiego rozwiązania.
Należy podkreślić, że zmiana sposobu ogrzewania lokali powinna wymagać jednomyślności wszystkich właścicieli. Jeśli koszty obciążałyby tylko zainteresowanych, to przeciwnicy nie powinni im tego utrudniać, pomimo że przez ich mieszkania mogą przechodzić rury, co będzie im stwarzało pewien dyskomfort, przynajmniej podczas realizacji inwestycji.
Nabywca, kupując lokal, musi zgodzić się z tym, że w budynku są określone instalacje, ale nie ma obowiązku godzić się na wyposażenie go w instalacje dodatkowe. Nie powinien jednak utrudniać modernizacji innym właścicielom lokali w myśl poszanowania zasad współżycia społecznego.
W budynku, w którym mam mieszkanie (przedwojenna trzypiętrowa kamienica), właściciele lokali położonych na II i III piętrze przygotowali projekt uchwały, zgodnie z którą zostanie zainstalowana zewnętrzna winda. Projekt zakładał, że w kosztach montażu i konserwacji będą partycypowali wszyscy członkowie wspólnoty.
Po dyskusji uchwała została zmodernizowana i przewidziano, że właściciele lokali położonych na parterze nie będą żadnymi kosztami obciążani. Osiągnięto konsensus, pomimo że kosztami windy powinni – ustawowo – być obciążani wszyscy właściciele lokali. W tym jednak przypadku winda nie stała się części nieruchomości wspólnej, a jedynie współwłasnością zainteresowanych właścicieli.
Tak właśnie być powinno w przypadku, gdyby niektórzy właściciele lokali chcieliby przyłączyć się do sieci c.o. Instalacja byłaby ich współwłasnością, która nie należałaby jednak do nieruchomości wspólnej.
Uchwała wspólnoty dotyczyłaby jedynie zgody na wykorzystanie nieruchomości wspólnej, a zainteresowani wcale by nie musieli posiadać większości udziałów. Podkreślić należy, że zmiana ogrzewania z indywidualnego na centralne nie zawsze musi być korzystna, także ekonomicznie.
Powyższe rozumowanie ma zastosowanie jedynie wtedy, gdy możliwa jest modernizacja niektórych lokali bez zmodernizowania wszystkich, jak to ma miejsce np. przy dociepleniu budynku. W takim przypadku wymierną korzyść z inwestycji uzyskają wszyscy właściciele, a więc jest logiczne, aby wszyscy w kosztach partycypowali.
