Wspólnota mieszkaniowa – kłopoty z interpretacją

Dotyczy to również wyodrębnienia lokali w nieruchomości budynkowej, której właścicielem była dotychczas spółdzielnia mieszkaniowa, Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, przedsiębiorstwo, itp.

Z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej, pojawia się problem zarządzania częściami wspólnymi. Przepisy prawa regulują to zagadnienie poprzez zapisy art. 18–20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL), Dział IV Kodeksu cywilnego (dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych) oraz art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2020 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: USM). Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, chociaż swoją genezę ma w zapisach UWL, to odnosi się również do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Wydaje się, że ten fakt nie został właściwie zauważony w tworzeniu przepisów prawa, co budzi poważne problemy interpretacyjne, a w konsekwencji może być przyczyną niepotrzebnych konfliktów. Poniżej dwa przykłady takich przepisów.

Przykład I

W art. 241, ust. 6 USM zapisano:

„Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy”. Należy przypuszczać, że ustawodawcy chodziło nie o moment powstania wspólnoty mieszkaniowej – czyli wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości – ale o moment, w którym w danej nieruchomości w zakresie zarządu nieruchomością wspólną zaczną mieć zastosowanie przepisy UWL, bowiem w sytuacji gdy to spółdzielnia zarządza nieruchomościami wspólnymi na podstawie art. 27 USM mają zastosowanie przepisy art. 4, ust. 4 tej ustawy („…są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu…”). Ustawa zatem reguluje obowiązki właścicieli lokali w zakresie utrzymania mienia spółdzielni i nie jest tu wymagana dodatkowa umowa. Taka umowa będzie wymagana, gdy spółdzielnia nie będzie już zarządzała nieruchomościami wspólnymi na podstawie art. 27 USM. Wskazana wyżej, nieprecyzyjna regulacja art. 241, ust. 6 USM może doprowadzić do konfliktu, w którym właściciel lokalu zobowiązany zapisami art. 4, ust. 4 USM będzie domagał się jednak zawarcia umowy na warunkach przez siebie proponowanych.

Przykład II

W art. 2, ust. 3 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zapisano: „Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, obowiązki właściciela nieruchomości wspólnej oraz właściciela lokalu obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową”. Autor przepisu miał prawdopodobnie na myśli wspólnotę mieszkaniową jako podmiot zarządzający częścią wspólną w oparciu o UWL, a spółdzielnie mieszkaniowe potraktował jako zupełnie inne podmioty niż wspólnoty mieszkaniowe – świadczyć może o tym użycie słowa „albo” (alternatywa wyłączająca). Tymczasem, nieruchomości budynkowe znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, w ramach których wyodrębniono własność lokali są również – zgodnie z literalną interpretacją prawa – wspólnotami mieszkaniowymi i w związku z tym podlegają jurysdykcji art. 2, ust. 3a ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, cytuję: „Wspólnota mieszkaniowa ponosi wynikające z ustawy opłaty bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części – i tu następuje wyliczenie sposobu obciążenia właściciela lokalu w zależności od przyjętej przez gminę metody ustalania stawki opłat za odpady komunalne. Taka konstrukcja przepisu sprawia, że w nieruchomościach zabudowanych budynkami wielolokalowymi, zarządzanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe w trybie art. 27 USM, właściciele lokali będą rozliczani z opłat za odpady komunalne zgodnie z ograniczeniami wynikającymi z art. 2, ust. 3a ustawy o utrzymaniu czystości, a użytkownicy pozostałych lokali w tej nieruchomości, którym przysługują inne tytuły prawne niż własność (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) będą rozliczani w sposób dowolnie określony przez upoważnione do tego organy statutowe spółdzielni mieszkaniowej. Taka sytuacja stwarza pole do konfliktu ze względu na różne traktowanie użytkowników lokali w zakresie ponoszenia kosztów opłat za odpady komunalne. Dowodem na to, że problem realnie istnieje są konsultacje prowadzone ostatnio przez środowisko warszawskich spółdzielni mieszkaniowych z przedstawicielami władz samorządowych w sprawie nowych (od zużycia wody) zasad wnoszenia opłat za odpady komunalne. Z pisemnej opinii radcy prawnego, działającego na zlecenie Urzędu m.st. Warszawy wynika, że przepis art. 2, ust. 3a, pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, dotyczy wspólnot mieszkaniowych rozumianych jako podmiot, podlegający przepisom UWL.

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła do przepisów prawa możliwość przekształcania przysługujących użytkownikom lokali spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w prawa własności tych lokali. Konsekwencją takiej sytuacji było wprowadzenie do przepisów spółdzielczych elementów właściwych dla wspólnot mieszkaniowych, których funkcjonowanie w momencie przyjmowania ww. ustawy tj. w roku 2000 regulowane już było ustawą o własności lokali. Po wyodrębnieniu się pierwszych lokali w nieruchomościach znajdujących się w zasobach spَłdzielni mieszkaniowych, zaczęły powstawać, zgodnie ze wskazaną na wstępie definicją, wspólnoty mieszkaniowe, chociaż de facto spółdzielnia zarządzała nimi w dotychczasowy sposób na podstawie ustaw spółdzielczych, a w szczególności na podstawie art. 27 USM. Do świadomości społecznej, ale również niestety do świadomości organów i instytucji tworzących przepisy prawa ta specyficzna sytuacja niestety się nie przebiła – nadal istnieje schemat myślowy – spółdzielnia mieszkaniowa to jedno, wspólnota mieszkaniowa to drugie. Wydaje się więc, że we wskazanych wyżej, jak i w podobnych przypadkach obok pojęcia „spółdzielnia mieszkaniowa”, w miejsce użycia sformułowania „wspólnota mieszkaniowa” powinno pojawić się sformułowanie „nieruchomości zarządzane w trybie ustawy o własności lokali”. Innym wyjściem byłoby pozostanie przy dotychczasowym nazewnictwie, ale z doprecyzowaniem, co ono oznacza w tzw. słowniczku danego przepisu prawa.

A może moje wątpliwości są nieuzasadnione i pojęcie „wspólnota mieszkaniowa” jest zarezerwowane dla nieruchomości innych niż spółdzielcze? Czekam na interpretacje inne niż moja, zapraszam do nadsyłania listów do redakcji.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!