Wymogi przepisów budowlanych dotyczących konserwacji i remontów dachów

Obowiązki nakładające dbałość o utrzymanie należytego stanu technicznego dachu są usankcjonowane prawnie. Odpowiednie delegacje do takich zachowań zawierają przepisy prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89/1994, poz. 414 z późn. zm.) [PB] oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74/1999, poz. 836 z późn. zm.) [WT].

Z przepisów art. 5 pkt.2 PB wynika konieczność utrzymania dachu w należytym stanie technicznym i estetycznym przy nadzorze działań, które nie dopuszczą do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W szczególności taki dach musi spełniać tzw. wymagania podstawowe, które dotyczą bezpieczeństwa jego konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, zachowania odpowiednich warunków higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska oraz ochrony przed hałasem i drganiami, a od 2009 r. także zachowania wymaganej charakterystyki energetycznej racjonalizującej użytkowanie energii. Z warunków zachowania bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego i bezpieczeństwa użytkowania muszą być dla niego spełnione warunki użytkowe dotyczące zachowania ciągłości odprowadzania wody opadowej i opadów oraz wymogu zapewnienia niezawodności działania instalacji ochrony odgromowej.

Nakaz dotrzymania powyższych zależności powtarzają również zapisy art. 61 PB cedujące na właściciela/zarządcę budynku obowiązki podejmowania działań na rzecz zapewnienia wymaganego stanu technicznego dachu przy dochowaniu należytej staranności, a także bezpiecznej jego eksploatacji. Wymóg ten dotyczy również zachowań w sytuacjach wpływu niszczących zdarzeń losowych (ludzkich lub naturalnych); w tym także gdy mogłyby zaistnieć uszkodzenia dachu stwarzające zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, bądź bezpośrednie zagrożenia takimi uszkodzeniami (skutki wyładowań atmosferycznych, tąpnięć i wstrząsów sejsmicznych, huraganowych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, zalegań śniegu, osuwisk ziemi, pożarów, powodzi itp.).

Artykuł 62 PB dyscyplinuje właściciela/zarządcę budynku do podejmowania czynności sprawdzających stan techniczny dachu i jego urządzeń przez nałożenie obowiązku przeprowadzania kontroli bieżących i okresowych Wyłączeni są z niego jedynie właściciele/zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budownictwa zagrodowego i letniskowego. Kontrole poświadczone obowiązkowymi protokołami pokontrolnymi mogą przeprowadzać tylko osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach i wymagane kwalifikacje w przypadku kontroli instalacji odgromowych i elektrycznych. Dokumentacja pokontrolna musi być archiwizowana wraz z książką obiektu budowlanego. Zgodnie z § 5 pkt. 2 WT, w toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokryć dachu, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urządzeń, w tym także urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku.

Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów (w tym także przewodów kominowych - dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinny być przeprowadzane z częstotliwością co najmniej jednoroczną. Przepisy WT w § 4. wyznaczają termin ich przeprowadzenia w porze wiosennej. Z praktyki budowlanej jest to czas relatywnie najlepszy dla zlokalizowania wszelkich usterek, które mogłyby zaistnieć w wyniku działania warunków zimowych i sprzyjający przeprowadzeniu napraw przy korzystnych już warunkach pogodowych.

Co najmniej raz na 5 lat kontrolą powinno się objąć stan techniczny instalacji piorunochronnej i - o ile jest obecna - zamontowanej na dachu instalacji elektrycznej. Zakres badań dotyczy wówczas sprawdzenia prawidłowości stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.Co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachów budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m2 i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m2. Przepis zakłada przy tym, aby osoby dokonujące kontroli bezzwłocznie pisemnie zawiadamiały właściwy organ jej realizacji.

Zgodnie z § 4 pkt. 6 WT, niezależnie od kontroli okresowych właściciel budynku może przeprowadzać przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania dachu do eksploatacji w okresie zimowym.Każdorazowo bieżącym kontrolom prowadzonym pod kątem bezpiecznego użytkowania podlegają dachy, na które działały wymienione ekstremalne czynniki niszczące.

Rozpoczęcie kontroli powinno poprzedzać dokładne zorientowanie się kontrolującego ze stanem technicznym dachu stwierdzonym w eksploatacji. Zapisy § 4 pkt. 3 WT wspominają o takim obowiązku. A zatem właściciel/zarządca powinien udostępnić ekspertowi wszelkie dokumenty, które sygnalizowałyby jemu usterki, wady, uszkodzenia lub zniszczenia elementów konstrukcji dachu; w szczególności będzie to lektura protokołów z poprzedniej kontroli i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a także wszelkich zgłoszeń użytkowników lokali związanych ze skargami/zastrzeżeniami odnoszącymi się do nieprawidłowości technicznych w eksploatacji powiązanymi ze stanem technicznym dachu. Zazwyczaj lokatorzy informują w nich zarządcę/właściciela o wystąpieniu zacieków w strefach ścian i stropów konstrukcyjnie powiązanych z dachem, co świadczy o uszkodzeniach hydroizolacyjnych jego powłok, względnie o jego niedostatecznej izolacyjności termicznej, co objawia się obecnością plam kondensującej wilgoci, a w dalszym stadium strefami pleśni i zagrzybień na wewnętrznych stronach przegrody dachu.

Uwagi pokontrolne zawarte w protokołach powinny określać (§ 4 pkt. 4 WT) stwierdzony stan techniczny dachu, w tym rozmiar zużycia lub uszkodzenia jego elementów, a ponadto wskazać zakres niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych oraz kolejność ich wykonywania podana w zestawieniu, gdzie wymienia się roboty konserwacyjne - utrzymujące sprawność techniczną istniejącej struktury dachu poprzez działania doraźne (np. drobne czynności zabezpieczające przed przeciekami wody do wewnątrz konstrukcji dachu, udrażnianie systemów odprowadzania wód opadowych, odśnieżanie powierzchni dachu, usuwanie nawisów lodowych), naprawy bieżące (okresowe remonty fragmentów dachu wynikające ze skutków zużycia się elementów jego konstrukcji i konieczne z uwagi na wymóg utrzymania budynku we właściwym stanie technicznym) oraz naprawy główne, gdzie niezbędna jest wymiana lub modernizacja co najmniej jednego elementu budynku (np. kompletna wymiana dachówek, ocieplanie dachu) (§ 7 pkt. 2 WT). Na ich podstawie zarządca/właściciel powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych, w których priorytetowymi są roboty mające na celu: eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku, spełnienia wymagań ochrony środowiska oraz zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu (§ 7 pkt. 3 i 4 WT). W trakcie prowadzenia robót ich wykonawcy kategorycznie muszą przestrzegać przepisów bhp, dbać o bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich oraz stosować takie rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne, które ograniczałyby uciążliwość użytkowania lokali (§ 8 WT).

Remonty dachów nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej, jednakże ich rozpoczęcie warunkuje procedura zgłoszenia (art. 29 i art. 30 PB), gdzie określa się rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia i obowiązkowo - pod rygorem odpowiedzialności karnej - dołącza oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do prac budowlanych można przystąpić po terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, jeśli wcześniej właściwy organ nie wyda decyzji sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Przeprowadzenie remontu dachu - w zależności od jego rodzaju, zakresu wymaganych robót oraz lokalizacji budynku - może być dodatkowo uzależnione od wymogu złożenia wniosku do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie chodnika, bądź jezdni (przepisy Rozporządzenia RM z dnia 1 czerwca 2004 r. w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego (Dz.U. nr 140/2004 poz. 1481). Zezwolenie na zajęcie i przywrócenie pasa drogowego na czas remontu jest odpłatne według taryfikatorów stawek uchwalanych przez samorządy lokalne.

W świetle powyższych uwag remont należy wcześniej zaplanować i czekać na dogodny moment nadejścia sprzyjających warunków atmosferycznych. Może on jednak ulec nagłemu przyspieszeniu w sytuacjach, gdy dach ulegnie niespodziewanym uszkodzeniom.

Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że niedopełnienie przez własciciela/zarządcę obowiązku przeprowadzenia okresowej kontroli, na mocy art. 93 pkt 8 PB stanowi wykroczenie i jest zagrozone karą grzywny.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!