Problem to pseudo-zarządcy!

Helena Śpiewak: Prezydentem Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości jest Pani od czerwca br. Jak zamierza Pani kierować Federacją: zachowawczo, czy wprowadzając zmiany?

Hanna Kowalkowska: Zmiany to determinanty rozwoju, więc zdecydowanie jestem za zmianami.

HŚ: Jakie zmiany chciałaby Pani wprowadzić? Zwłaszcza w „dobie deregulacji”?

HK: Przede wszystkim trzeba wznowić prace nad regulacją prawnego statusu zawodu zarządcy. Do tego niezbędna jest maksymalna integracja naszego środowiska. Cały czas pracuję nad tym, aby wszystkie, a przynajmniej większość federacji w Polsce zdecydowała się na współpracę – pomijając wzajemne urazy i czasem rezygnując z własnych ambicji. Problem jest trudny, ale zbyt często zarządcami są osoby niekompetentne. Wymaga to konsekwentnych i zdecydowanych działań. Wiem, że próby zawarcia takiego porozumienia już były, ale efekt jest mizerny. Dla mnie to niezrozumiałe. Analizując dokumentację federacji doszłam do wniosku, że dotychczas zwyciężały partykularne interesy i ambicje. W federacjach nastąpiły ostatnio jednak zmiany, więc może kolejna próba wypracowania wspólnego stanowiska się uda.

HŚ: W rubryce zawód wpisuje Pani?

HK: Ekonomistka, specjalność – administracja publiczna. Pochodzę z tradycyjnej małomiasteczkowej rodziny, gdzie wykształcenie kobiety nie było priorytetem. Dlatego dopiero po „odchowaniu” dzieci mogłam kontynuować naukę. Dzisiaj myślę, że dobrze się stało, bo zawód wybrałam świadomie. Potem były różne studia podyplomowe i kursy. Przede wszystkim z zakresu gospodarki nieruchomościami, ale mam też uprawnienia dla członków rad nadzorczych. Praktycznie swoją formalną edukację kończyłam jako „bardzo” dorosła osoba. Doświadczenia zawodowe? Tak jak w przypadku większości mieszkańców Żyrardowa (gdzie mieszkam od dzieciństwa) pierwsze lata to praca w przemyśle lniarskim. Potem kilka lat – urzędniczka w ZUS-ie. A od prawie 30 lat prowadzę własną firmę zajmującą się obsługą rynku nieruchomości.

HŚ: Najważniejsze „kamienie milowe” w Pani karierze zarządcy – praktyka?

HK: Zarządcą zostałam z przypadku. Wcześniej, w drugiej połowie lat 90-tych, moja firma zajmowała się obsługą księgową firm. Czysty przypadek sprawił, że znajomy poprosił mnie o pomoc w zakupie a potem prowadzeniu obiektu, który szumnie nazywano hotelem. Potem w 2000 r. właściciele małej kamieniczki podpisali ze mną umowę na jej zarządzanie. Każdemu, kto miał „trochę” pieniędzy i nabywał jakąś nieruchomość wydawało się wówczas, że zarządzanie to nie problem. Okazało się jednak, że jest to problem. I tak się zaczęło. Przy okazji chcę zwrócić uwagę na reakcje społeczne, które moja działalność wywołała. Większość społeczeństwa – zwłaszcza małomiasteczkowego – uparcie wierzyła, że tylko spółdzielnie mieszkaniowe, zakłady budżetowe i publiczne jednostki są od zarządzania. Pojawienie się prywatnej firmy, która przejmuje obiekty było co najmniej „dziwne”.

Dla mnie był to moment, kiedy zdecydowałam, że „zrobię” licencje. Mam dwie – pośrednika i zarządcy nieruchomości. Obie uzyskałam w 2001 r. Był to rok, w którym przygoda z zarządzaniem przeważyła szalę. Do dzisiaj pracuję ze wspólnotami, które właśnie wtedy podpisały z moją firmą umowę. Z biegiem lat liczba obsługiwanych obiektów rosła. Przeważają budynki mieszkalne, ale mamy w swoich zasobach też galerie handlowe, obiekty biurowe i usługowe. Zarządzanie powierzchnią ponad 120 000 m2 nie jest proste, zwłaszcza, że mamy dużo obiektów zabytkowych z ogromnymi ograniczeniami prawnymi.

Był rok 2004, gdy wstąpiłam do stowarzyszenia EKSPERT. Tak naprawdę moje członkostwo było podyktowane ustawowym obowiązkiem systematycznego podnoszenia kwalifikacji. Nie przewidywałam wówczas, że będę w tej organizacji tyle lat. Przygotowywanie materiałów jubileuszowych (w tym roku Ekspert obchodził swoje XX-lecie) uświadomiło mi, że przez ponad 11 lat brałam czynny udział w pracach EKSPERTA. Najpierw jako członek Komisji Rewizyjnej – do 2018 r. Potem jako członek Zarządu, a od 2021 r. jako prezes. W 2016 r. została mi powierzona (w moim odczuciu zupełnie przypadkowo) funkcja organizatora szkoleń i konferencji. Początkowo byłam przerażona, ale… w końcu ktoś to musiał robić! Nie mając żadnego doświadczenia zorganizowałam pierwsze szkolenie, w którym uczestniczyło ok. 150 osób. Według relacji uczestników było świetne.

Współpraca z PFZN jest krótsza. W zarządzie Federacji pracuję od 2018 r. Krótko, ale widać ocena mojej pracy w EKSPERCIE spowodowała, że zaproponowano mi stanowisko prezydenta PFZN. Rada Krajowa niemal jednogłośnie przegłosowała moją kandydaturę. I tak zostałam Prezydentem Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.

Jeszcze odrobina prywaty – zarówno w EKSPERCIE, jak i w Federacji dużo zawdzięczam moim kolegom i koleżankom z zarządów. Jesteśmy po prostu zgranym teamem, co bardzo pomaga mi w pracy. Szczególnie jestem wdzięczna za wsparcie ze strony dr. Marka Majchrzaka.

HŚ: Jak widać, pełni Pani obecnie kilka ważnych funkcji: zarządza własną firmą zarządzającą, kieruje dwoma dużymi organizacjami zarządców nieruchomości. Nie za dużo obowiązków?

HK: Obowiązków mam dużo, ale podobno im więcej obowiązków, tym lepsza organizacja czasu. Coś w tym jest. EKSPERT liczy obecnie 216 członków, Federacja od lat ma stałą liczbę zrzeszonych stowarzyszeń, tj. 16. W przypadku niektórych obserwujemy spadek aktywności, ale są też takie, które mimo wszystko działają prężnie.

PFZN cały czas prowadzi praktyki zawodowe w ramach kursu „Dyplomowany zarządca nieruchomości”. Zainteresowanie pomimo „deregulacji” jest spore, co w mojej ocenie wynika z programu odpowiadającego potrzebom zarządców.

EKSPERT rocznie przeprowadza dwa szkolenia, w których uczestniczą także członkowie stowarzyszeń spoza naszej Federacji. Liczba uczestników tradycyjnie przekracza 100 osób. Uważam, że jak na obecne warunki to duże osiągniecie.

HŚ: Największe Pani sukcesy?

HK: Ostatnio przeczytałam ciekawą sentencję Roberta Colliera „Sukces jest sumą małych wysiłków, powtarzanych dzień po dniu”. Myślę, że w moim przypadku właśnie tak jest. Sukcesem dla mnie jest dotarcie do miejsca, w którym się obecnie znajduję. Poprzedzone latami ciężkiej pracy, nie zawsze dobrze ocenianej i niekoniecznie z wymiernymi efektami.

Kierowanie własną firmą zarządzającą to w polskiej rzeczywistości na pewno sukces. Utrzymanie się tak długo na małomiasteczkowym rynku to też sukcesik. Wreszcie największy sukces to zaufanie i sympatia moich „ZLECENIODAWCÓW”. Sukcesem jest moja rodzina – niestety już nie pełna (w maju zmarł mój mąż), ale mam wspaniałe dzieci i czwórkę najwspanialszych na świecie wnuków. Uważam, że sukces nie jest czymś, na co się czeka. Jest czymś, nad czym się pracuje całe życie.

HŚ: A co uznałaby Pani za swoją największą porażkę?

HK: Bez akceptacji swoich pomyłek i potknięć nie można iść dalej. Dla mnie porażki nie są porażką. Trzeba nauczyć się je ponosić i podnosić po upadku. Bardzo często powodem porażek jest obawa przed krytyką i niezrozumieniem. Chcielibyśmy coś zrobić, wprowadzić niepopularne rozwiązania lub wykonać zadanie, które odbiega od powszechnych kanonów, ale zapala się czerwona lampka i gdzieś z tyłu głowy pojawia się pytanie – jak przyjmą to inni. Ja również miewam takie rozterki. Nie hamują one jednak moich działań. Już Arystoteles wieki temu powiedział: Jest tylko jeden sposób na uniknięcie krytyki. Nic nie mówić, nic nie robić i być nikim. Takie zachowanie nie leży w mojej naturze.

HŚ: Pani zalety w kontaktach z ludźmi?

HK: Jestem urodzoną optymistką. Lubię ludzi i pracę z nimi. Zawsze w nich wierzę i nawet w trudnych, konfliktowych sytuacjach staram się zrozumieć ich motywy. Uważam, że każdemu należy dać drugą szansę. Jestem otwarta na drugiego człowieka i umiem przyznać się do błędów.

HŚ: Pani wady w kontaktach z innymi?

HK: Bardzo często tak jest postrzegana moja bezpośredniość i szczerość. Ja jednak nie uważam tego za wadę. Nie lubię knowania, konfabulacji i spisków. Uważam, że problemy łatwiej się rozwiązuje, kiedy mówimy prawdę, nawet bolesną.

HŚ: Z jakimi ludźmi lubi Pani pracować, a z jakimi Pani nie po drodze?

HK: Lubię pracować z ludźmi mądrymi, inteligentnymi, ale też z takimi, którzy nie boją się wyzwań. Na pewno nie chciałabym tworzyć zespołu z osobami dwulicowymi, fałszywymi, które czekają tylko na moją porażkę.

HŚ: Widać, że praca jest Pani pasją. A inne Pani zainteresowania?

HK: W przypadku zarządcy nieruchomości praca musi być pasją. W przeciwnym razie trudno się w tej pracy utrzymać i nie stracić zdrowia, zwłaszcza psychicznego. Lubię podróżować, zwiedzać ciekawe miejsca. Jako zodiakalny rak jestem też bardzo rodzinna – od kilku lat moją pasją są moje wnuki. Pasjami lubię też czytać książki, poznawać świat w realu niedostępny. Odrywa mnie to nieco od otaczających problemów, konfliktów, wojen…

HŚ: Wróćmy do PFZN. Czy funkcja prezydenta PFZN to wisienka na torcie w karierze czy też ma Pani dalsze plany?

HK: Jestem już w takim wieku, kiedy snucie dalekosiężnych planów może pozostać tylko niespełnionym marzeniem. Staram się nie myśleć o tym, co będzie za 5 lat. Życie pisze własne scenariusze, czy się nam one podobają, czy nie. Niemniej chciałabym, żeby zarówno PFZN, jak i EKSPERT były w dobrej kondycji finansowej i z dobrą pozycją na rynku, gdy będę je przekazywać młodszej generacji zarządców. A to trudne wyzwanie!

HŚ: Jakie widzi Pani korzyści z przynależności do PFZN?

HK: Coraz częściej słychać, że oczekiwania właścicieli nieruchomości, skierowane do sektora zarzadzania wzrastają. Coraz częściej od zarządców oczekuje się interdyscyplinarnej wiedzy, doświadczenia i umiejętności. Może takie sygnały z rynku spowodują wzrost zainteresowania organizacjami, które potrafią przygotować profesjonalistów. Polska Federacja Zarządców Nieruchomości niewątpliwie do takich należy. Trudno przedstawić konkretną listę korzyści. Federacja to stowarzyszenie stowarzyszeń. To po stronie zarządów stowarzyszeń leży ocena, czy członkostwo w federacji będzie dla nich korzystne. Jako prezydent Federacji oczywiście uważam, że tylko działania dużych grup mogą przynieść wymierne efekty. Przepraszam za kolokwializm, ale podobno duży może więcej i jest w tym sporo prawdy. Stowarzyszenia zawodowe są pomijane niemal we wszystkich procesach rynkowych. Brak dotacji, brak wsparcia merytorycznego. Są tylko koszty i wzrastające obowiązki. Małe grupy nie są w stanie uporać się ani z problemami finansowymi, ani z organizacyjnymi. Federacja zapewnia też wymianę informacji, a w razie potrzeby – wsparcie.

HŚ: Najtrudniejsze problemy zarządców na dziś?

HK: Może najpierw krótka ocena rzeczywistości: integrację środowiska zarządców oceniłabym na poziomie średnim, zakres obowiązków na poziomie wysokim z tendencją wzrostową, zaufanie społeczne do zawodu niestety na poziomie niskim z tendencją wciąż malejącą. Jakie są tego przyczyny? Otóż nadal w naszym środowisku dominuje grupa ludzi przekonanych, że należy niszczyć konkurencję i robi to na różne sposoby. Takie podejście powoduje konflikty i nieporozumienia, a to główne bariery na drodze do integracji. Ustawodawcy systematycznie zobowiązują zarządcę nieruchomości w różnych przepisach do wykonywania często kuriozalnych obowiązków, nie dając niestety dodatkowych uprawnień.

Na rynku coraz częściej pojawiają się osoby oferujące usługi zarządzania kiepskiej jakości, ale za to za niskie wynagrodzenie. Wielu właścicieli nieruchomości niestety łapie się na takie oferty. Natomiast kiedy pojawiają się kłopoty, to przez pryzmat działalności konkretnego zarządcy, oceniane jest całe środowisko. Najgorszym problemem sektora zarzadzania jest rosnący zalew rynku pseudo-zarządcami, ale także brak precyzyjnego określenia, kto tak naprawdę jest zarządcą. Do 2014 r. była to – określona z imienia i nazwiska – osoba fizyczna posiadająca wymagane prawem kwalifikacje. Dzisiaj każdy, niestety, może nim być, bo zgodnie z obowiązującym prawem, aktualnie „zarządca to ubezpieczony przedsiębiorca”. Tylko czy taki zarządca jest w stanie rozwiązywać problemy związane chociażby z galopującą inflacją? W mojej ocenie NIE!

HŚ: Dziękuję za rozmowę.