Ustawa o ochronie praw lokatorów po zmianach

Geneza zmian do ustawy

Pakiet wprowadzonych przepisów do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest częścią układanki prawnej realizującej rządowy Narodowy Program Mieszkaniowy przyjęty w dniu 27 września 2016 r. (uchwała nr 115/2016). Według Ustawodawcy, jego założeniem jest poprawa powszechnej dostępności mieszkań poprzez wprowadzenie zmian w zasadach realizacji programu wsparcia z Funduszu Dopłat w Banku Gospodarstwa Krajowego na rzecz budownictwa kierowanego do grup najbiedniejszych obywateli, w tym także nowych form wspierających gminy w rozwoju czynszowego budownictwa społecznego. Ten program określający politykę mieszkaniową państwa jest również jednym z narzędzi służących realizacji „Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju” i wprowadza rozwiązania mające zwiększać dostępność mieszkań, zwłaszcza dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach. Problem dostępności mieszkań, definiowany jako „brak możliwości nabycia lub wynajęcia mieszkania na zasadach rynkowych", wiąże się przy tym ściśle z problemem demograficznym. Dlatego Narodowy Program Mieszkaniowy jest bezpośrednio powiązany z innymi działaniami rządu mającymi na celu przełamanie negatywnych tendencji demograficznych, w tym z programem „Rodzina 500 + ”.

Zapisy prawne w pakiecie ustaw wprowadziły zmiany dotyczące zasad wsparcia samorządów w tworzeniu zasobu mieszkań na wynajem, co umożliwia samorządom gminnym ubieganie się o dofinansowanie tworzenia nowych lokali mieszkalnych bez dotychczasowego warunku wydzielenia z gminnego zasobu odpowiedniej liczby lokali socjalnych.

Zmiany w ustawach modyfikują zasady wsparcia samorządów w tworzeniu zasobu mieszkań na wynajem. Odtąd gminy mogą wynająć lub podnająć każdy lokal spełniający wymogi ustawowe w ramach tzw. najmu socjalnego, czyli umowy najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Przepisy umożliwiają też bezzwrotne finansowe wsparcie udzielane gminom i związkom międzygminnym współuczestniczącym w tworzeniu lokali przez innego inwestora.

Finansowym wsparciem objęto remonty lub przebudowy noclegowni i schronisk dla bezdomnych oraz przedsięwzięcia, w wyniku których powstaną ogrzewalnie. Umożliwiono jednoczesne finansowanie tych samych przedsięwzięć ze środków Unii Europejskiej i udzielanie im wsparcia na podstawie znowelizowanych przepisów ustawy. Odtąd inwestor może skorzystać z tego rozwiązania pod warunkiem, że wsparcie nie obejmie tych samych kosztów przedsięwzięcia, jakie finansowane są już ze środków unijnych. Bezzwrotne wsparcie finansowe może być udzielane na tworzenie lokali mieszkalnych na wynajem. Przeznaczone one będą dla osób uzyskujących dochody zbyt niskie, by zaspokajać potrzeby mieszkaniowe w warunkach komercyjnych, a zarazem zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokal komunalny.

Większość zmian w pakiecie ustaw funkcjonują już w polskiej przestrzeni prawnej od 1 maja 2018 r. i od 1 stycznia 2019 r. Przepisy te dotyczą terminu przekazywania środków z budżetu państwa do funduszu dopłat oraz sprawozdań składanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego odpowiednim ministrom z wysokości przekazanych środków finansowych na realizację wsparcia budownictwa mieszkaniowego oraz finansowym wsparciu możliwym do udzielenia w związku z rozpatrywanymi przez Bank wnioskami, a także określenia standardów odnoszących się do przestrzennego kształtowania budynku i jego otoczenia, technologii wykonania i wyposażenia technicznego budynku oraz lokalizacji przedsięwzięcia.

Ostatnia grupa zmian w przepisach prawnych tego programu zaczęła obowiązywać z dniem 21 kwietnia 2019 i wraz z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczy również ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej i ustawy o dodatkach mieszkaniowych.

Zmiany w ustawie

Głównym przedmiotem regulacji przepisów w tej ustawie stał się lokal socjalny, który w dotychczasowym znaczeniu definicji został uchylony (art. 2 ust. 5) i odtąd w zapisach ustawy mówi się o „najmie socjalnym lokalu".

„Wydatki związane z utrzymaniem lokalu" odtąd określane są jako „koszty utrzymania lokalu" (art. 2 ust. 8a oraz art. 8a pkt 4a i 4c). Przeredagowano terminy „mieszkaniowy zasób gminy" (art. 2 ust. 10) i „publiczny zasób mieszkaniowy" (art. 2 ust. 11). Wprowadzono też do słownika pojęć ustawy definicję „pobliskiej miejscowości" (art. 2 ust. 13).

Spełnianiu przez gminę potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach służyć ma możliwość zapewniania lokali w ramach najmu socjalnego, a nie jak dotąd zapewniania lokali socjalnych oraz - tak jak dotychczas - lokali zamiennych, także w sytuacjach, gdzie zgodnie z przepisami k.c. wykonywany jest przez komornika obowiązek opróżnienia lokalu (art. 4 ust. 2 i 2a). Z zapisów art. 4 ust. 2a wykreślono noclegownie, schroniska lub inne placówki zapewniające miejsca noclegowe uznając, że ich wyszczególnienie nie spełnia założeń ustawowych.

Nowym zapisem jest art. 4 ust. 2b nadający uprawnienie gminie, by odtąd mogła przeznaczać lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy na wykonywanie innych zadań jednostek  samorządu terytorialnego realizowanych na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 2017 r. poz. 1769 i 1985 oraz z 2018 r. poz. 650 i 700) oraz ustawie z dnia 9 czerwca 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (Dz.U. z 2017 r. poz. 697, 1292 i 2217 oraz z 2018 r. poz. 107 i 416) .

Przeredagowano art. 7 ust. 2, który państwowym osobom prawnym cofnął uprawnienia do nadawania uchwał zezwalacjąch właścicielom lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego do stosowania określonych obniżek czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach przy założeniu, że stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Uprawnienia do podejmowania takich decyzji w formie zarządzeń zachował wojewoda, a w formie uchwał - jednostki samorządu terytorialnego.

Ograniczono uprawnienia jednostek samorządu terytorialnego określone w artykule 8 pkt 2 dotyczące dysponowania prawem do naliczania stawek czynszu za lokale mieszkalne nadzorowane przez samorządy pozostawiając im tylko te, które bezpośrednio są własnością rad gminnych i powiatowych oraz sejmików wojewódzkich i wyłączając lokale stanowiące „własność samorządową osób prawnych".

Zmianie uległ art. 11 pkt 2 ust. 2, który regulował jedynie kwestie postępowania w przypadkach zwłoki z zapłatą czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu. Odtąd na tych samych zasadach co dotąd (co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na  piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności) podlegać będą wszelkie opłaty niezależne od właściciela pobierane przez właściciela, ale tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Jednocześnie uchylono zapis art. 11 pkt 2 ust. 3, gdzie właściciel lokalu mógł wypowiedzieć umowę na wynajem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadkach jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Przeredagowano treść art. 11 pkt 3 ust. 1 i 2, który dopuszczał możliwość wypowiedzenia stosunku najmu przez właściciela lokalu jedynie w przypadku czynszu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. W nowym zapisie odstąpiono od tego warunku. Ważną zmianą w tym przepisie jest też dopuszczenie możliwości skorzystania przez wysiedlanych lokatorów z tytułu prawnego do innego lokalu położonego w pobliskiej miejscowości, a nie tylko w miejscowości, w której dotąd mieszkał.

Istotne poprawki wniosły zapisy art. 14. Chodziło w nich o to, by położyć w nich nacisk na sądowy obowiązek zawierania przez gminy z eksmitowanymi sądownie umowy najmu socjalnego lokalu, a nie jak dotąd nadawanych eksmitowanym przez gminę uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego. Wątek ten obecny jest w zapisach:

• ust. 1 - w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd odtąd orzeka o uprawnieniu (bądź jego braku) do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osób, których nakaz dotyczy. Dotyczczasowy zapis mówił o uprawnieniu (bądź jego braku) do otrzymania lokalu socjalnego. Gmina ma uprawnienia do zapewnienia eksmitowanemu lokatorowi najmu socjalnego lokalu, a nie jak dotychczas do otrzymania lokalu socjalnego;
• w ust 2 - w przypadku dwóch lub więcej osób, którym sąd zasądził opróżnienie lokalu, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu (dotąd zapewniała im co najmniej jeden lokal socjalny)
• w ust. 3 - orzekając o uprawnieniu osób eksmitowanych Sąd dotąd badał z urzędu, czy zachodziły przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, odtąd będzie badać czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;
• w ust. 4 - dotąd sąd nie mógł orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec wyszczególnionych grup osób podlegających szczególnej ochronie prawnej, odtąd mówi się, że wobec nich sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego. Nowością jest rozszerzenie uwarunkowania odstępstwa od tej zasady. Dotąd sąd mógł w takich sprawach orzekać jedynie wtedy, jeśli osoby te mogły zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, a już według nowego zapisu również wtedy, jeśli ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
• w ust. 5 sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu a nie jak dotąd „otrzymania lokalu socjalnego" zwłaszcza w przypadkach rażącego naruszania porządku miru domowego przez lokatorów,
• w ust. 6 orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dotąd otrzymania lokalu socjalnego), sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (dawniej najmu lokalu socjalnego).

Nowością jest ust. 6a, który daje eksmitowanemu lokatorowi możliwość zaskarżenia umowy najmu socjalnego lokalu zaproponowanej przez gminę, także po nadaniu jej klauzuli wykonalności wyroku eksmisyjnego.

W art. 17 dodany został pkt 1a, który uprawnia sąd do orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

W art. 18 wprowadzono kilka poprawek dotyczących obowiązku uiszczania odszkodowań przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego do dnia opróżnienia lokalu. Nowością w nim są zapisy dotyczące osób uprawnionych do lokalu zamiennego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu. W pierwszym przypadku osoby takie uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (pkt 3), bądź jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu przy warunku, że to gmina ma obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora (pkt 4).

W rozdziale 3 dotyczącym mieszkaniowego zasobu gminy:

• w art. 21 odnoszącym się do organizacji gminnych programów mieszkaniowych i zasad najmu znowelizowano zapisy dotyczące kryteriów oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m². I tak:

a) Nowe zapisy uprawniają radę gminy do określania w tej sprawie odmiennych kryteriów od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (ust. 3b) oraz, że te przyjęte odstępstwa stosuje się, jeżeli lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty do realizacji. (ust. 3c).

b) Nowe regulacje prawne (ust. 4a) dotyczą postępowania wynajmującego lokal w kwestiach wypowiedzenia umowy jego najmu przy metrażu powierzchni lokalu przekraczającego w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego 50 m2 – dla jednej osoby i 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby (musi być zachowany sześciomiesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny),

c) Gmina może określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina (ust. 4b);

d) Przyjęto w ust. 4c zasadę, że w przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia, powyższych przepisów nie stosuje się, chyba że wyrazi on zgodę na zawarcie umowy najmu innego lokalu w myśl zapisów ust. 4a.

• Wprowadzono nowe przepisy:

- art. 21a, który reguluje kwestie wypowiedzenia umowy najmu w przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej lokalu i zezwala by inne jednostki samorządu terytorialnego mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa właściciel;

- art. 21b, nakładający obowiązek złożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenia majątkowego przez osobę ubiegającą się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przepis reguluje kwestie formalne związane ze składaniem dokumentów oraz postępowaniem administracyjnym, w tym także z przypadkami odmowy zawarcia umowy najmu lub podnajmu lokalu oraz najmu socjalnego lokalu;

- art. 21c, gdzie gmina jest zobowiązana do okresowej weryfikacji spełniania przez najemcę kryterium wartości dochodu oraz kwestii postępowania administracyjnego, a także sposobu wyznaczania wysokości czynszu według określonego w ustawie wzoru oraz harmonogramu dokonywanych wpłat, a także przypadków zasadnych do stosowania zniżek kwot tych opłat.

Zmieniono tytuł rozdziału 4 z „Lokale socjalne" na „Najem socjalny lokalu". Zdefiniowano w nim „umowę najmu socjalnego lokalu" uznając, że odtąd jest to „umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie" (art. 22). W oparciu o tę istotną poprawkę przeredagowano zapisy dotyczące osób spełniających warunki, z którymi umowa najmu socjalnego lokalu może być zawarta, czasu jej trwania, czy określenia maksymalnych wysokość stawek czynszu (art. 23), okoliczności dla wypowiedzenia umowy najmu socjalnego lokalu przez gminę bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 25), a także określenie grupy osób uprawnionych do zawarcia umowy najmu (art. 25c).

Podsumowanie

Ustawa zrewolucjonizowała rozumienie polityki mieszkaniowej w Polsce skierowanej do warstw najuboższych. Skończyła się era, gdzie gmina zapewniała takim grupom społecznym lokale socjalne rozumiane jako miejsca spokojnej egzystencji, a zaczęła epoka najmu socjalnego takich lokali. Dawniej lokal socjalny był przydzielany niemal „za darmo". Obecnie otrzymanie takiego mieszkania wymaga zawarcia umowy najmu na określony czas i spełnienia wielu warunków i poddania się stałej weryfikacji harmonogramu wpłat czynszu oraz sytuacji ekonomicznej (dochodów) lokatora.

Zachęcam do zapoznania się z ujednoliconym tekstem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610, z 2017 r. poz. 1442 i 1529 oraz z 2018 r. poz. 374) dostępnym na naszym portalu. Uwidoczniono w nim wszystkie zmiany wprowadzone do ustawy z dniem 21 kwietnia 2019 r.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!