Czy gmina Gliwice nie zadbała o bezpieczeństwo przechodniów?

Z opisu sprawy wynika, że współwłaścicielami nieruchomości składającej się z 15 mieszkań są właściciele 8 mieszkań oraz Gmina Gliwice, posiadająca 7 mieszkań. Spór z Gminą dotyczy piwnicy i wejścia do niej bezpośrednio od strony ulicy. Przedmiotowa piwnica należy do najemcy jednego z mieszkań, które jest własnością gminy. W umowie najmu wymieniona osoba ma wpisaną przedmiotową piwnicę.

Autor listu wywodzi, że przedmiotowa piwnica należy do mieszkania gminnego i nie stanowi części wspólnej nieruchomości. Powołuje się przy tym na art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przekonuje w związku z tym, że wszelkie remonty, adaptacje, w tym zamurowanie drzwi do piwnicy od strony ulicy i dokonanie ponownego wejścia do tej piwnicy od strony korytarza piwnicznego należy do obowiązków jej właściciela, czyli Gminy Gliwice, a nie do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej.

– Z uwagi na fakt, że Gmina Gliwice, która powinna z racji obowiązków służbowych – w związku z art. 61 Prawa budowlanego oraz art. 91a Prawa budowlanego – znać stan techniczny wejścia do piwnicy i grożące z tego tytułu niebezpieczeństwa, nie podjęła się, co najmniej od trzech lat, usunięcia tego bardzo uciążliwego i niebezpiecznego wejścia do piwnicy dla użytkowników i osób postronnych, Zarząd WM musiał podjąć bezzwłoczną decyzję rozpoczęcia remontu w imieniu i na rzecz Gminy Gliwice. Był to stan wyższej konieczności – wyjaśnia zarząd.

Jednocześnie autorzy listu stwierdzają, że w powyższej sprawie ze względów prawnych w związku z ustawą o własności lokali nie mogła być podjęta decyzja na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, gdyż zakres prac budowlanych związanych z przedmiotową piwnicą nie obejmował części nieruchomości wspólnej, czyli inaczej mówiąc wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym uchwała WM nie byłaby skuteczna i byłaby obciążona wadą prawną.

O zamiarze przeprowadzenia tych prac poinformował zarząd wspólnoty ZGM, który wyraził zgodę na remont pod warunkiem pokrycia kosztów przez wspólnotę. W opinii zarządu wspólnoty mieszkaniowej decyzja o przerzuceniu kosztów na wspólnotę świadczy o lekceważeniu obowiązków ciążących na gminie i niewłaściwej interpretacji przepisów zarówno ustawy o własności lokali, jak i Prawa budowlanego.

W treści listu, popartego załącznikami i dokumentacją zdjęciową, zarząd przekonuje, że ze względów bezpieczeństwa musiał podjąć w trybie pilnym decyzję o wykonaniu wspomnianych prac budowlanych.

Odpowiedź prawnika

O tym, czy dana piwnica stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu nie decyduje treść umowy najmu, jak się autorom listu błędnie wydaje czy nawet fakt, że zajmuje ją najemca danego lokalu. O tym, czy mamy do czynienia z pomieszczeniem przynależnym czy z częścią nieruchomości wspólnej decyduje to, jak w procesie wyodrębniania lokali w budynku określono piwnice. Wynika to z dokumentacji, będącej postawą wyodrębnienia. Pewną wskazówką może być też, czy w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali, które już zostały wyodrębnione i sprzedane byłym najemcom, piwnice określono jako pomieszczenia przynależne czy pozostawiono je jako element nieruchomości wspólnej. Jest to element podstawowy i niezbędny do ustalenia stanu faktycznego. Zakładając jednak, że jest podstawa do kontynuowania dalszej analizy, czyli, że piwnica ta jest ujęta jako pomieszczenie, które ma być przy wyodrębnianiu lokalu pomieszczeniem przynależnym należy zwrócić uwagę na kilka spraw.

Bezprawna dyspozycja środkami

Po pierwsze, właściciele lokali wpłacają na konto wspólnoty mieszkaniowej środki na określone cele zgodnie z uchwałami wspólnoty, a zarząd dysponuje nimi tylko w zakresie, który został określony jako cel. Zatem zarząd nie ma środków, którymi może sam dysponować według swojego uznania chyba, że wspólnota mieszkaniowa takie środki mu uchwali, z czym w praktyce nigdy się nie spotkałem. Nawet wydając środki zgromadzone na funduszu remontowym potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Zatem zakładam, że zarząd bezprawnie zadysponował środkami właścicieli lokali, nie mając do tego żadnego umocowania, a jest to działanie, które może podpadać pod Kodeks karny, bo może być potraktowane jako defraudacja. Zarządca komunalny bez wątpienia – po analizie dokumentów wspólnoty mieszkaniowej – nie tylko może, ale ma obowiązek w przypadku takiego podejrzenia skierować zawiadomienie do prokuratury. W końcu wspólnota mieszkaniowa dysponuje także pieniędzmi gminy, która wpłaca je na realizację określonych celów zgodnie z uchwałami wspólnoty, a nie do swobodnej dyspozycji członków zarządu.

Nieruchomość wspólna a pomieszczenie przynależne

Po drugie, dokonano kolejnej błędnej analizy prawnej tym razem co do rozdzielenia co jest nieruchomością wspólną, gdzie koszty ponosi wspólnota mieszkaniowa, a co jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, gdzie koszty ponosi jego właściciel. W zasadzie w ogóle nie dokonano tego rozróżnienia. Nie wiem na jakiej podstawie uznano, że w takim zakresie prac mamy do czynienia tylko z pracami w pomieszczeniu przynależnym? Nie będę tutaj przytaczał całej linii orzecznictwa sądowego, aby ten tekst nie stał się niezrozumiały, ale w przedmiotowej sprawie pomieszczenie przynależne kończy się na drzwiach do niego. Schody prowadzące do piwnicy są elementem nieruchomości wspólnej. Fakt, że prowadzą tylko do tej piwnicy niczego nie zmienia, są one elementem konstrukcyjnym budynku, a zatem elementem nieruchomości wspólnej. Nie sposób więc uznać, że dokonano prac tylko w pomieszczeniu przynależnym, gdzie koszty obciążają właściciela. Prace dotyczą zarówno pomieszczenia przynależnego, jak i nieruchomości wspólnej bez wątpienia bowiem – jak wynika z załącznika do pytania, gdzie określono konieczne prace – większość prac dotyczy nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji nie można było tych prac wykonać bez uchwały właścicieli lokali, bo niewątpliwie takie prace remontowe są czynnością przekraczającą zwykły zarząd, ani też próbować egzekwować ich opłacenia w całości od właściciela lokalu.

Bezprawne prace

Po trzecie, bez wątpienia na taką zmianę umiejscowienia drzwi wejściowych konieczne było porozumienie z właścicielem lokalu lub orzeczenie sądu w tej sprawie. W innym wypadku takie prace, polegające na likwidacji wejścia nie mają żadnej podstawy prawnej i implikować mogą po stronie Gminy pozew do sądu o przywrócenie stanu pierwotnego. Tutaj można domniemywać, że zasłonić by się można przed takim roszczeniem zgodą wyrażoną w jednym z pism od gminy. Ponadto stroną odpowiedzialną za te bezprawne prace jest nie wspólnota mieszkaniowa, tylko osoby z zarządu, które dokonały tych czynności. Warto tu zwrócić uwagę – co potwierdza orzecznictwo sądowe (np. wyrok sądu Okręgowego w Gdańsku, sygn. akt III Ca 389/10), że działanie osób fizycznych, wchodzących w skład zarządu wspólnoty uważane jest za działanie samej wspólnoty mieszkaniowej, ale tylko wtedy gdy działanie podejmowane jest w granicach kompetencji.

Podsumowanie 

W mojej ocenie autorzy listu wykazali się bardzo nieprzemyślanymi działaniami. Zarzucają gminie nie tylko niedopełnienie jakiś fikcyjnych obowiązków służbowych, nie zdając sobie chyba sprawy co zwrot ten znaczy, a nawet zarzucając popełnienie przestępstwa, podczas gdy za stan schodów i ich otoczenia odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa, podobnie jak za każdy wypadek, który by się tam wydarzył. Jeżeli schody do drzwi piwnicy stwarzały zagrożenie, to mając świadomość, że stanowią one element nieruchomości wspólnej, a pomieszczenie przynależne kończy się na drzwiach do niego, należało je odpowiednio zabezpieczyć – np. barierką, bramką itp. Jeżeli okazałoby się niewystarczające, należało podjąć rozmowy z właścicielem lokalu w celu zmiany umiejscowienia drzwi wejściowych i dopiero po dojściu do porozumienia wykonać prace zgodnie z warunkami porozumienia, uzyskując wcześniej zgodę wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały na remont nieruchomości wspólnej i wydatkowanie na ten cel środków np. z funduszu remontowego. Jak potwierdza orzecznictwo sądowe wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę po fakcie, czyli niejako legalizując działanie zarządu dokonane bez należytego umocowania i w tym kierunku według mnie należałoby pójść, a pismo z urzędu miasta, gdzie udzielono zgody na prace pod warunkiem pokrycia wszystkich kosztów przez wspólnotę potraktować jako zawarcie z gminą porozumienia w tej sprawie. Temat należałoby – dla indywidualnego dobra autorów listu – jak najszybciej zakończyć. W takim układzie gmina i tak pokryje koszty tych prac, co prawda nie w 100%, a jak zwykle w takim udziale jaki związany jest z lokalami, stanowiącymi jeszcze jej własność.

Paweł Puch – prawnik