Kiedy można negocjować umowę najmu mieszkania?

Ogólną regułą w prawie cywilnym jest możliwość swobodnego kształtowania umów przez ich strony. Zasada ta w odniesieniu do najmu mieszkań nie ma bezwzględnego charakteru. Ustawa o ochronie praw lokatorów określa zasady najmu mieszkania w sposób restrykcyjny. Istnieje jednak pewne pole do negocjacji pomiędzy wynajmującym oraz najemcą. Warto wiedzieć, które ważne zasady najmu mieszkania mogą podlegać negocjacjom.

Nieważne klauzule umowne sprzeczne z ustawą

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733) w dużej mierze składa się z przepisów bezwzględnie obowiązujących. Eksperci podkreślają, że każde umowne odstępstwo od takich przepisów sprawia, że klauzule z umowy wprowadzające inne zasady najmu mieszkania będą nieważne na podstawie artykułu 58 paragraf 1 kodeksu cywilnego.

Może Cię zainteresuje: Ochłodzenie na rynku nieruchomości w 2023 roku

Wyżej wymieniony przepis kodeksu cywilnego (art. 58 par. 1 KC) mówi, że: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. Przykładem niedozwolonej ingerencji w ustawowe regulacje jest inne określenie w umowie zasad wypowiedzenia najmu mieszkania względem tych, które zostały podane przez artykuł 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (ad. Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 18 listopada 2015 r. o sygnaturze akt I C 1709/14).

Ustępstwa tylko ze strony lokatora

Wątpliwości nie wzbudza fakt, że właściciel mieszkania nie może nadinterpretować przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów na swoją korzyść. Przepisy nie posiadające charakteru bezwzględnie obowiązującego zostały wyraźnie oznaczone we wspomnianej ustawie. Chodzi głównie o normy jednostronnie bezwzględnie obowiązujące, które przewidują możliwość zmian tylko na korzyść lokatora. Taki charakter mają zasady najmu określone między innymi przez następujące przepisy:

• artykuł 8a ustęp 2 („Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.”)
• artykuł 5 ustęp 2 („Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy (…) może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.”)

Zasady najmu z umowy przewidujące odstępstwo od przepisów jednostronnie bezwzględnie obowiązujących będą nieważne, jeśli zmiana jest inna niż wskazał ustawodawca (np. wprowadzono krótszy niż trzymiesięczny termin wypowiedzenia wysokości czynszu). Tak, jak w przypadku złamania norm bezwzględnie obowiązujących, źle uregulowane zasady najmu mieszkania z umowy zastąpią przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

Może Cię zainteresuje: Ryczałt z najmu obowiązkowy od 2023 roku

Pełna dowolność zdarza się rzadko

Dziś dla wielu właścicieli mieszkań korzystna byłaby duża swoboda dotycząca zasad wynajmu. Należy jednak pamiętać, że tylko nieliczne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów zezwalają, aby zasady najmu były swobodnie kształtowane przez strony. Do ważnych przykładów takiej ustawowej swobody można zaliczyć:

• artykuł 6f ustawy o ochronie praw lokatorów wskazujący, że w przypadku lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić inne niż domyślne zasady napraw (oczywiście z poszanowaniem zasad współżycia społecznego),
• zasady wypowiadania i podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego.

W nawiązaniu do drugiego powyższego przykładu, trzeba podkreślić, że zasady najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego nie przewidują swobody dotyczącej wypowiadania umowy. Oba warianty bardziej liberalnego najmu, w zakresie wypowiedzenia umowy muszą podlegać przepisom z artykułu 11 ustęp 2 punkt 1 - 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Próby obejścia tego wymogu przez właściciela mieszkania skończą się przegraną w przypadku sporu sądowego.

Źródło: Newseria Biznes

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!