Kosztorys inwestorski nie może być podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej

Przez wiele lat podatnik pozostawał w związku nieformalnym (konkubinacie). W trakcie jego trwania, z jego środków zakupił (formalnie na rzecz partnerki) nieruchomość, na której wybudowany został dom (również sfinansowany ze środków podatnika). Związek jednak zakończył się.

Własność przeniesiona i sprzedana

Sąd Okręgowy zasądził od partnerki na rzecz podatnika pewną kwotę, tytułem poniesionych przez niego nakładów na przedmiotową nieruchomość. Partnerka jednak w umowie notarialnej oświadczyła, że działając w celu zwolnienia się z długu wynikającego z wyroku na zasadzie art. 453 kodeksu cywilnego, przenosi na podatnika własność tej nieruchomości. Podatnik nieruchomość sprzedał. Zgodnie z interpretacją uzyskaną w 2020 r., (0112-KDIL2-1.4011.344.2020.1.DJ), do kosztów uzyskania przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości zaliczyć może jako koszty jej nabycia nominalną wartość wierzytelności, które wygasły w wyniku przeniesienia na rzecz podatnika prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum oraz wydatki na sporządzenie aktu notarialnego. Kwoty te są jednak niższe niż cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości i podatnik ubiega się o możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podatnik zakupił następnie inną nieruchomość składającą się z dwóch działek. Na jednej z nich wybudował dom, w którym będzie mieszkał na stałe, na drugiej chce wybudować budynki do celów rekreacyjnych. Związane z tym koszty częściowo są wykazane rachunkami i fakturami, całościowo zaś zestawione zostały w kosztorysie inwestorskim sporządzonym przez inżyniera.

Może Cię zainteresuje: Kiedy można negocjować umowę najmu mieszkania?

Podatnik zapytał we wniosku o interpretację: czy część kosztów może być  wykazana na podstawie kosztorysu i czy może on zaliczyć do tych wydatków koszt zakupu działki rekreacyjnej sąsiadującej z działką, na której postawi dom. 

Rekreacja to nie cel mieszkaniowy

W interpretacji z 7 lutego br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odpowiedział na obydwa pytania negatywnie (nr 0113-KDIPT2-2.4011.972.2022.2.DA). Uznał, że kosztorys stanowi wycenę, która pomaga oszacować koszty budowy, ale nie stanowi dokumentu potwierdzającego poniesienie przez podatnika wydatków związanych z budową.

Kwestia wydatków na własne cele mieszkaniowe była przedmiotem licznych kontrowersji i doczekała się nawet interpretacji ogólnej ministra finansów. Podejście organów skarbowych w tej kwestii jest ścisłe. O ile sądy administracyjne uznają, że realizacją własnych celów mieszkaniowych może być zakup dwóch mieszkań, o tyle po stronie podatnika leży wykazanie, że będzie realizował przy pomocy tych nieruchomości swoje cele mieszkaniowe – zauważają prawnicy.

Ekspert wskazuje, że zakup drugiej działki – rekreacyjnej nie wpisuje się w wykładnię organów. Zdarzały się interpretacje, w których przyznawano prawo do ulgi w sytuacji zakupu działki rekreacyjnej, jednak podatnik w wybudowanym domu bądź altance miał zamieszkiwać. Taką wykładnię w stosunku do działek rekreacyjnych wykluczył NSA. Podatnik nie wskazywał, że chce na tej działce mieszkać, a jedynie korzystać z niej do celów rekreacyjnych. Ustawa o PIT wskazuje wprost, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uznaje się ani nabycia nieruchomości ani jej budowy czy rozbudowy, jeśli ma ona być przeznaczona na cele rekreacyjne.

Kosztorys nie jest dowodem

Nikogo nie powinno dziwić rozstrzygnięcie organu w zakresie udowodnienia wydatków na własne cele mieszkaniowe poprzez kosztorys inwestorski. Co prawda, strona słusznie zauważa, że ordynacja podatkowa definiuje pojęcie dowodu bardzo szeroko, poprzez wskazanie, że należy jako dowód dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie jest z prawem sprzeczne.

Może Cię zainteresuje:  Ryczałt z najmu obowiązkowy od 2023 roku

Ustawa o PIT wskazuje, że odliczeniu podlegają tylko wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe i tylko takie które są udowodnione. Ponieważ jest to ulga, czyli pewna forma odstępstwa od regularnych zasad prawa podatkowego, ciężar udowodnienia tego ciąży na podatniku. Dowody te powinny wykazywać przede wszystkim faktyczną kwotę poniesioną przez podatnika, zaś kosztorys takim dowodem nie jest. Wskazuje on jedynie, ile mogą kosztować poszczególne prace z perspektywy cen rynkowych na dzień planowania inwestycji. Nie jest to jednak jednoznaczne z realnie poniesionymi kosztami.

Część ekspertów uważa, że wprowadzone przez ustawodawcę ulgi dla osób fizycznych powinny być traktowane mniej restrykcyjnie niż robią to organy podatkowe. Kosztorys inwestorski jest dokumentem sporządzanym przed wykonaniem budowy i stanowi wycenę, a nie potwierdzenie poniesionych wydatków, przy czym podstawą sporządzenia kosztorysu są aktualne ceny materiałów oraz usług wykonawców, co powinno być wzięte pod uwagę w ocenie materiału dowodowego przez organy. Kosztorys stanowi zatem dowód o charakterze pomocniczym, który nie powinien być odrzucany a priori. Rolą podatnika jest wykazanie faktycznie poniesionych wydatków. Powinien się on posiłkować dodatkowymi dokumentami, zwłaszcza fakturami i rachunkami. Zatem poza kosztorysem warto by podatnik zadbał o dodatkowe dokumenty. Nie zmienia to jednak faktu, że podejście organów jest jak zwykle ścisłe, wręcz restrykcyjne. Nigdy podatnik nie ma pewności, czy zgromadzone dowody będą wystarczające w jego sprawie.

Źródło: prawo.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!