Konsekwencje zmiany cen ciepła
Konsekwencje zmiany cen ciepła. Fot. Pixabay
Przepisy odnoszące się do cen ciepła dla odbiorców, zawarte w ustawie z 15 września 2022 r. [1] znowelizowanej ustawą z 14 lutego 2023 r. [2], oraz zawarte w innych przepisach [3] i regulacjach dotyczą głównie wielolokalowych budynków mieszkalnych, których właściciele/zarządcy obowiązani są do rozliczania kosztów ciepła na lokale użytkowników.
Zobacz także
mgr Jarosław Kowszuk Jubileusz ustawy o własności lokali
W tym roku mija trzydzieści lat od uchwalenia przepisów ustawy o własności lokali. Dokonywane na przestrzeni lat zmiany przepisów tej ustawy – a zmieniano ją od momentu uchwalenia 15-krotnie – nie rozwiały...
W tym roku mija trzydzieści lat od uchwalenia przepisów ustawy o własności lokali. Dokonywane na przestrzeni lat zmiany przepisów tej ustawy – a zmieniano ją od momentu uchwalenia 15-krotnie – nie rozwiały wielu istotnych pytań, związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.
Michał Szymankiewicz Jak regulować relacje sąsiedzkie?
Zapis art. 144 KC jest kolejną możliwością indywidualnego reagowania na zachowania pozostałych mieszkańców, którzy dopuszczają się naruszeń, z tą różnicą, że skutkiem nie jest „pozbycie” się niechcianego...
Zapis art. 144 KC jest kolejną możliwością indywidualnego reagowania na zachowania pozostałych mieszkańców, którzy dopuszczają się naruszeń, z tą różnicą, że skutkiem nie jest „pozbycie” się niechcianego naruszyciela, a doprowadzenie do sytuacji, że jego zachowanie przestanie naruszać ustalony wcześniej porządek.
Michał Szymankiewicz Kiedy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu?
Prawo własności podlega szczególnej, konstytucyjnej ochronie, a możliwości jego ograniczenia, czy też pozbawienia, regulowane są ustawowo. W zakresie prawa lokalowego w art. 16 UWL ustawodawca przewidział...
Prawo własności podlega szczególnej, konstytucyjnej ochronie, a możliwości jego ograniczenia, czy też pozbawienia, regulowane są ustawowo. W zakresie prawa lokalowego w art. 16 UWL ustawodawca przewidział przesłanki, które uzasadniają żądanie przez wspólnotę mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu czyli de facto szczególny rodzaj ingerencji w prawo własności właściciela lokalu.
Podział kosztów ciepła w takich budynkach na lokale użytkowników regulują przepisy ustawy Prawo energetyczne [4], dlatego ww. ustawy odwołują się także do tych regulacji, zwłaszcza do art. 45a ust. 8 o metodach podziału kosztów ciepła oraz do art. 56 ust. 1 pkt 6a, ustalającego sankcje dla właściciela/zarządcy budynku, który nie stosuje wskazanych przepisów lub je narusza.
Podział kosztów ogrzewania w takich budynkach odbywa się na podstawie ciepłomierzy lokalowych lub podzielników, montowanych na grzejnikach; natomiast wyjątkowo – jeśli podział kosztów ogrzewania, na podstawie takich urządzeń jest technicznie niemożliwy i nieopłacalny – dopuszczone jest rozliczanie na podstawie kubatury/powierzchni lokali.
Zgodnie z art. 45a ust. 6 ustawy [3], właściciel/zarządca budynku wielolokalowego, zobowiązany jest do podziału całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Opłaty, pobierane od użytkowników lokali, powinny wyłącznie pokrywać koszty zakupu ciepła (art. 45a ust. 4).
Konsekwencją wprowadzenia nowych przepisów, dotyczących ustalania oraz zmiany cen ciepła przez wytwórców i dystrybutorów oraz zasad ich stosowania dla odbiorców są dodatkowe zadania zapisane w szczególności w art. 5 ust. 3; art. 6 ust. 3; art. 23 ustawy [2]. W takich przypadkach zarządcy budynku, który nie stosuje właściwie wskazanych przepisów, grożą sankcje zapisane w art. 36 ustawy [1]. Oprócz kary grzywny przepis wskazuje, że sąd może orzec zakaz zajmowania stanowiska członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni mieszkaniowej.
O czym powinien pamiętać zarządca?
Zadania właściciela/zarządcy budynku wielolokalowego to m.in.:
- złożenie do właściwego dostawcy ciepła oświadczenia, że odbiorca ciepła (wnioskodawca) spełnia warunki do zastosowania wobec niego ceny ciepła ustalonej według zasad określonych w ustawie; oświadczenie powinno spełniać wymagania zapisane w rozporządzeniu [3];
- konieczność dokonania dodatkowych rozliczeń kosztów ogrzewania oraz kosztów c.w.u. za okresy wskazane w przepisach, tj.: od 1 października do 31 grudnia 2022 r.; oraz od 1 stycznia do 28 lutego 2023 r.; na podstawie nowych/zweryfikowanych cen ciepła otrzymanych od dostawcy;
- stosowanie w okresie od 1 marca do 31 grudnia 2023 r. nowych cen ciepła z faktur dostawcy za ten okres – przy wyliczaniu opłat za lokale dla użytkowników;
- uwzględnianie w terminie do 31 marca 2023 r. w zaliczkach za ciepło pobieranych od użytkowników lokali, nowych cen ciepła otrzymanych od dostawcy;
- zawiadamianie użytkowników lokali o każdej zmianie cen i stawek opłat za ciepło wraz z informacją o kwocie zmniejszenia zaliczki od lokalu;
- do informacji o zmianie opłaty za ciepło dla użytkownika lokalu należy dołączyć właściwą fakturę lub inny dokument potwierdzający wyliczone opłaty za lokal.
Wiele dodatkowych wymagań szczegółowych zapisano w art. 23 ustawy [2].
W związku z nowymi przepisami, w przypadkach kiedy w budynkach funkcjonuje system indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz kosztów c.w.u., zarządca budynku może i powinien skorzystać z pomocy specjalistycznej firmy, która wykonuje w takich budynkach usługę rozliczeniową.
Co do zasady, standardowa umowa rozliczeniowa zarządcy budynku z firmą rozliczającą nie zawiera klauzuli o rozliczeniach dodatkowych za ustalony okres rozliczeniowy (z reguły obejmuje rok kalendarzowy). Dlatego konieczne będzie – dla spełnienia wymagań ustawy – wprowadzenie odpowiedniego aneksu do umowy rozliczeniowej.
Należy jednak zauważyć, że określony w ustawie zakres czynności jakie ma wykonać zarządca budynku, aby mógł przekazać wskazane informacje i dokumenty użytkownikowi lokalu, wykracza znacząco poza zakres informacji, jakie są niezbędne do wykonania poprawnego, standardowego rozliczenia kosztów ogrzewania oraz kosztów c.w.u. w budynku wielolokalowym. W każdym przypadku niezbędne będzie opracowanie odpowiedniego aneksu do umowy rozliczeniowej.
Wykonanie dodatkowego rozliczenia oraz rozliczenia zawierającego więcej informacji niż rozliczenie powoduje, że koszt obsługi systemu rozliczeń w ciągu roku może odpowiednio wzrosnąć, zwłaszcza gdy takich rozliczeń będzie kilka w tym okresie.
Przekazywanie informacji/dokumentów w przedmiotowym zakresie znacząco może usprawnić zdalny odczyt ciepłomierzy lokalowych lub podzielników kosztów ogrzewania.
Realizacja wymogów ustawy
Wprowadzony ustawami mechanizm zmian cen ciepła dla odbiorców/konsumentów, powiązany z dotacjami dla wytwórców i dystrybutorów ciepła, nałożył szczególne zadania na zarządców. Skomplikował także, określone przepisami, zasady rozliczania kosztów ciepła w budynkach lokalowych, za które odpowiada właściciel/zarządca takiego budynku.
Realizacja przepisów powinna spowodować, że po weryfikacji cen ciepła przez dostawcę, użytkownicy lokali, za okres od 1 października 2022 r. do 28 lutego 2023 r. – na podstawie zweryfikowanego podziału kosztów, otrzymają zwrot „nadpłaconych” opłat za ciepło.
Powstała sytuacja związana z cenami ciepła potwierdza, że opomiarowanie budynków wielolokalowych oraz stosowanie indywidulanego systemu rozliczania kosztów ogrzewania oraz kosztów c.w.u. ułatwi zarządcom takich budynków wykonywanie dodatkowych zadań zapisanych w ww. przepisach. Mając to na uwadze, powinno nastąpić przyspieszenie opomiarowania pozostałych budynków, zgodnie z przepisami ustawy Prawo energetyczne [4], oraz z uwzględnieniem zasad i wymagań zapisanych w Długoterminowej Strategii Renowacji Budynków (DSRB).
Literatura
- Ustawa z 15 września 2022 r. o szczegółowych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw (DzU 2022 r. poz. 1967)
- Ustawa z 14lutego 2023 r. o zmianie ustawy o szczegółowych rozwiązaniach w zakresie niektórych źródeł ciepła w związku z sytuacją na rynku paliw oraz niektórych innych ustaw (DzU 2023 r. poz. 295)
- Rozporządzenie ministra klimatu i środowiska z dnia 17 lutego 2023 r. w sprawie wzorów oświadczeń składanych przez odbiorców ciepła niebędących gospodarstwami domowymi w celu skorzystania ze szczegółowych rozwiązań w związku z sytuacją na rynku paliw (DzU 2023 r. poz. 327)
- Ustawa z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (DzU 2022 r. poz. 1385)
