Art. 144 KC: zakaz immisji – jako narzędzie służące próbie regulacji relacji sąsiedzkich

W poprzednich numerach „Administratora”¹ ukazały się artykuły o narzędziach prawnych, przysługujących wspólnocie mieszkaniowej oraz poszczególnym właścicielom lub lokatorom, mające na celu dbanie o dobro wspólne. Celem było zmuszenie lokatora lub właściciela do zaprzestania praktyk, naruszających ustalony porządek domowy wspólnoty mieszkaniowej. Tymi narzędziami były art. 16 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: UWL), w którym ustawodawca przewidział przesłanki, uzasadniające żądanie przez wspólnotę mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu oraz art. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: UoOchPl), na podstawie którego można było żądać rozwiązania przez sąd stosunku prawnego, uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Każda z wyżej wskazanych regulacji w mniej lub bardziej dotkliwy sposób ingerowała w konstytucyjnie chronione prawo własności.

Art. 144 KC a stosunki sąsiedzkie

Kolejną regulacją mającą wpływ na stosunki sąsiedzkie jest art. 144 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, iż: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Redakcja przedmiotowego przepisu jest zatem względnie krótka, nie mniej treść w nim zawarta niezwykle istotna i odnosząca się do sedna prawa własności, którego regulacje wywodzą się wprost z Prawa Rzymskiego.

Czego w praktyce dotyczą regulacje w nim zawarte? Poniżej skondensowana treść przesłanek, które są regulowane wyżej wskazanym przepisem.

Przepis art. 144 KC dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności.

Immisja, o której stanowi art. 144 KC, polega na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, przy czym skutki tego zachowania rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie.

Sąsiedztwo nieruchomości rozumie się szeroko. Nieruchomość wyjściowa i sąsiednia mogą być oddalone od siebie nawet o setki metrów.

Immisje mogą przybrać postać materialnych (związanych z przechodzeniem cząstek materii, energii, zapachów, sił lub niematerialnych (działania na psychikę).

Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara. Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości (w aktach ogólnych – typu plan miejscowy, jak i indywidualnych – typu decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz stosunków miejscowych (przyjętej w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy praktyki sąsiedzkiej). Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcję pomocnicze dla oceny poziomu przeciętnej miary.

W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144 KC), przysługuje roszczenie negatoryjne (art. 222 §2 w zw. z art. 144 KC). Jeśli immisja doprowadza do szkody, podstaw do jej naprawienia poszukiwać należy w art. 415 i n. KC².

Powyższe posłuży nam jako swoisty plan do omówienia poszczególnych przesłanek.

Art. 144 KC: Zakaz immisji – został umieszczony przez ustawodawcę w Księdze Drugiej Kodeksu Cywilnego – Własność i inne prawa rzeczowe, Tytuł I, Dział II – Treść i wykonywanie własności. Przedmiotowy przepis jest pierwszym odnoszącym się do regulacji tradycyjnie określanych jako prawo sąsiedzkie, czyli normującego interakcje pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości.

Komentowany artykuł dotyczy tzw. immisji, czyli oddziaływania jednej nieruchomości na drugą będących skutkiem korzystania z nich. Celem usprawnienia określeń jest przyjęcie pewnego założenia, iż nieruchomość, z której oddziaływanie pochodzi, należy określać mianem nieruchomości wyjściowej, zaś nieruchomość, na którą to działanie wpływa – nieruchomością sąsiednią. Nieruchomość sąsiednią należy rozumieć w tym przypadku szeroko i nie utożsamiać tejże nieruchomości jedynie jako gruntu stycznego z nieruchomością wyjściową lub też lokalu bezpośrednio przylegającego sufitem, ścianami etc. do nieruchomości wyjściowej. W rozumieniu art. 144 KC sąsiednią będzie każda nieruchomość na którą wpływ ma oddziaływanie pochodzące z nieruchomości wyjściowej³. W myśl powyższego immisje mogą dotykać nieruchomości znacznie od siebie oddalonych.

Przypisy:

1. m.in. „Uciążliwy lokator a prawo” [w:] AiMN 3/24, s. 26; „Kiedy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu?” [w:] AiMN 1—2/24, s. 30
2. art-144-KC-red-serii-Osajda-red-tomu-Borysiak-2023-wyd-31-G-Matusik
3.  por. W.J. Katner, Ochrona Własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982
4. tamże oraz A. Sylwestrzak, [w:] M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 29; M. Orlicki, w: Gutowski, Komentarz, 2016, t. I, art. 144, s. 781, Nb 3
5. art-144-KC-red-serii-Osajda-red-tomu-Borysiak-2023-wyd-31-G-Matusik
6.  T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969
7. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II
8. Balwicka-Szczyrba Małgorzata (red.), Sylwestrzak Anna (red.), Kodeks cywilny. Komentarz/Lex
9. Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany/Lex
10. por. M. Krawczyk, Zakres dopuszczalnych immisji pośrednich w stosunkach sąsiedzkich w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, sądów powszechnych i administracyjnych: zarys problematyki, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Przyrodniczo-Humanistycznego w Siedlcach. Administracja i Zarządzanie” 2018/117, t. 44, s. 71–78
11. T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969
12. zob. post. SN z 14.1.2021 r., IV CZ 80/20, Legalis; post. SN z 13.9.2018 r., II CZ 37/18, Legalis; post. SN z 6.11.2014 r., II CZ 64/14; post. SN z 22.11.2013 r., III CZ 55/13, Legalis
13. art-144-KC-red-serii-Osajda-red-tomu-Borysiak-2023-wyd-31-G-Matusik
14. zob. wyr. SA w Katowicach z 1.9.2017 r., I ACa 303/17, Legalis