Pozyskanie pożytków – sposobem na ratowanie budżetu nieruchomości

Źródłem dodatkowych dochodów mogą być m.in. pożytki pochodzące z użyczenia części wspólnych budynku na cele komercyjne. Wpływy pozyskane w ten sposób pozwalają właścicielom uzyskać dodatkowe środki uzupełniające fundusz remontowy lub – w zależności od potrzeb – konto bieżące, co w konsekwencji pozwala na pokrycie niektórych opłat bez dodatkowego obciążania portfeli właścicieli.

Pożytki stałe

Sposobów na pozyskiwanie pożytków jest wiele, a wśród ich typów możemy wyróżnić: stałe, cykliczne i jednorazowe. Pożytki stałe niestety jednostkowo nie przynoszą wielkiego zysku, ale w skali roku mogą pokryć niejeden rachunek. Jako przykład możemy wskazać reklamę firmy, która wynajmuje w naszym budynku lokal na biuro czy drobną działalność gospodarczą. Jeśli ta firma np. przyjmuje klientów zaproponujmy jej, by na dole przy wejściu do klatki schodowej umieściła tablicę informacyjną. Można też pokusić się o tabliczki ze strzałkami na elewacji. Teraz możliwości jest tak dużo, że wcale nie musi się to wiązać z wierceniem i niszczeniem elewacji. Wizytownik wygląda elegancko i jest szalenie wygodny, bo goście przestają obdzwaniać mieszkania sąsiadów w poszukiwaniu danej firmy, a do kasy wspólnoty wpada regularnie ok. 200–300 zł. Są to oczywiście kwoty uśrednione, wszystko zależy ostatecznie od umowy z najemcą i przede wszystkim lokalizacji nieruchomości.

Atrakcyjna lokalizacja

Stałe dochody płyną także z reklam, ale to dotyczy jedynie budynków położonych w korzystnej lokalizacji. Jeśli budynek stoi przy ruchliwej ulicy, w miejscu często uczęszczanym, mamy duże szanse na pozyskanie potencjalnych reklamodawców. Popularne jest zamontowanie szyldu, reklamy, billboardu. Z tego tytułu wspólnota co miesiąc otrzymuje stały czynsz (ok. 300 USD), nie ponosząc właściwie żadnych kosztów. Z bilbordem jest więcej zachodu, a niestety z najemcami bywa różnie… praktyka podpowiada, że korzystniej jest zrobić kilka kasetonów, podświetlić je i wynająć długoterminowo za drobniejsze kwoty okolicznym firmom (agencji nieruchomości, salonowi piękności itp.). Kwoty za najem wahają się, w zależności od lokalizacji, między 400 a 700 zł.

Bilbordy wypierane są coraz powszechniej przez ekrany ledowe. Tu jednak musimy pamiętać o uzyskaniu stosownych zezwoleń. Ekran to już konstrukcja na długie lata, a przeciwników ekranów jest obecnie więcej niż zwolenników. Mówi się, że rozpraszają kierowców, oślepiają ich w trakcie jazdy, więc decyzji nie należy podejmować pochopnie.

Wykorzystać możemy właściwie wszystkie powierzchnie, na które znajdziemy klienta. Doskonałym miejscem na reklamę są bramy garażowe – zaproponujmy np. firmie je konserwującej je reklamę w zamian za niższe stawki za usługi.

Na rynku od dłuższego czasu prężnie działają firmy, które zajmują się ustawianiem nośników reklamowych w holach i na korytarzach, ostatnio pojawiły się także nośniki multimedialne. Wspólnota wynajmuje takiej firmie kawałek korytarza, a pozyskaniem najemców zajmuje się już firma. Są one o tyle ciekawe, że możemy wynegocjować kilka minut w ciągu każdej godziny na umieszczanie informacji ważnych dla wspólnoty.

W nowych budynkach można wykorzystać puste przestrzenie w garażach. Jeśli istnieje taka możliwość zróbmy z nich dodatkowe miejsca garażowe, jeśli nie, to drobna przebudowa ścian, założenie podlicznika pozwoli zorganizować nową komórkę lokatorską na wynajęcie.

Jeśli brakuje nam miejsca na rowery, zróbmy tam rowerownię, tylko pamiętajmy o dobrym alarmie. Za każdy rower pobieramy miesięcznie np. po 15 zł. Rozwiąże nam to nie tylko problem zalegających na klatkach rowerów, poniszczonych ścian, ale stanie się także źródłem dodatkowych dochodów. Jeśli mamy ochronę, to dopiszmy wydawanie rowerów do ich obowiązków, wtedy nie będzie problemu z dopilnowaniem własności.

W starszych budynkach często bywa odwrotnie, wózkownie, suszarnie na strychu lub pralnia w piwnicy służą za przechowalnie rzeczy niepotrzebnych. Najprościej w takich przypadkach jest zmienić przeznaczenie takich pomieszczeń i przeznaczyć je pod wynajem. Takie, często niewielkie, dobrze położone rupieciarnie na pewno zainteresują drobnego przedsiębiorcę zajmującego się usługami czy handlem.

Ok. 2500 zł/m-c, a czasami znacznie więcej płacą operatorzy telefonii komórkowej za zgodę na zainstalowanie masztu przekaźnikowego na dachu. Tu jednak jest dość trudno przekonać właścicieli nieruchomości do wyrażenia zgody na taką instalację. Problemem jest bowiem strach przed niekorzystnym wpływem promieniowania pochodzącego z anten.

Na koniec najbardziej intratna propozycja. Warunkiem koniecznym jest posiadanie wokół budynku choć kawałka terenu skierowanego w stronę ulicy. Powinniśmy się zgłosić do firmy zajmującej się stawianiem Airwalli. Airwall to duży balon wypełniony sprężonym powietrzem o powierzchni standardowo 6/3 m i 6/4 m, bardzo popularny i lubiany nośnik. Kolorowe zwierzaki reklamujące filmy, żubry pasące się na trawie, spotykamy niemal na każdym kroku. Ktoś na tym zarabia, czemu ma nas to omijać. Najemcy musimy zapewnić jedynie dostęp do stałego źródła prądu. Warto zamontować podlicznik, by rozliczać najemców, ryczałtowej kwoty nigdy nie możemy być pewni, a najemcy będą nam się zmieniać. Kwota, jaką otrzymamy za zgodę na ustawienie nośnika na naszym terenie zależy oczywiście od czasu, na jaki nośnik ma zostać posadowiony oraz przede wszystkim od lokalizacji. Jeśli miejsce, które możemy zaproponować jest bardzo korzystne, ustawi się kolejka potencjalnych najemców, a kwoty będą naprawdę wysokie choć w dobie kryzysu znacznie niższe niż kilka lat temu, kiedy sięgały nawet 6–10 tys.

Jeśli teren zewnętrzny, który możemy wynająć pod reklamę jest na tyle duży, że zmieści się coś jeszcze poza Airwallem warto zainteresować się postawieniem słupa reklamowego. Coraz popularniejsze są słupy z wbudowanymi bankomatami, czy choćby automatami do kawy, a kwota za taki rozbudowany słup będzie na pewno wyższa niż za same reklamy. Słupy coraz częściej wyposażone są w ogniwa fotowoltaiczne, dzięki którym nie potrzebne są dodatkowe źródła energii. To bardzo korzystne i ekologiczne rozwiązanie.

Współpraca z agencją

Jeśli planujemy zająć się pozyskiwaniem pożytków na większą skalę powinniśmy nawiązać współpracę z kilkoma agencjami reklamowymi działającymi na rynku, bowiem coraz częściej wszelkiego rodzaju firmy zlecają nawet drobne akcje promocyjne właśnie agencjom reklamowym. Agencja pomoże nam w zorganizowaniu drobnych eventów na terenie naszej nieruchomości. Hostessy rozdające próbki promowanych produktów spotykamy na każdym kroku, czemu zatem nie organizować tego w holach i recepcjach naszego budynku? Wiele osób pewnie uzna, że to przesada, ale muszę przyznać, że takie akcje organizowane są w budynku, którym zarządzam co kwartał i cieszą się dużą popularnością.

Zaprzyjaźniona agencja na pewno pomoże nam wykorzystać reklamowo także windy. Możemy w nich umieszczać magnesy reklamowe (pamiętajmy, że naklejki mogą zniszczyć wnętrze windy, pozostawić ślady trudne lub niemożliwe do usunięcia). Reklamy tak zrobione wyglądają schludnie i elegancko, na pewno nie oszpecą wind. Coraz częściej pojawiają się w windach także mniej tradycyjne formy reklamy np. reklamy zapachowe czy głosowe.

Pamiętajmy, że nie możemy przesadzać – zarzucenie mieszkańców zbyt dużą ilością takich „akcji” zniechęci ich do tego typu promocji organizowanych w ich budynku.

Akcje jednorazowe

W przypadku akcji jednorazowych najczęściej mamy do czynienia z jednym przypadkiem – przebudową i wyodrębnieniem nowego lokalu z części wspólnej. Taka sytuacja jest bardzo korzystna zarówno dla właścicieli, jak i inwestora, ale kierowana jest raczej do budynków starszych niż z ostatniego dziesięciolecia. Najczęstszym przykładem jest adaptacja poddasza lub nadbudowa kolejnego piętra. Wspólnota zazwyczaj nie posiada środków pozwalających na tak dużą inwestycję, znajduje więc inwestora, który sam zajmuje się całym procesem – od stworzenia projektu, pozyskania zezwolenia do wykończenia gotowego lokalu. W zamian za zgodę na przebudowę i sprzedaż powstałych lokali, wspólnota otrzymuje zazwyczaj albo środki finansowe, albo inwestor w ramach prac związanych z nadbudową wymienia windę, remontuje dach czy też dociepla elewację. O popularności tego zjawiska świadczy choćby uchwalony na warszawskiej Woli (uchwała nr LXIII/1953/2009 z 08.10.2009), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Młynowa, który przewiduje nadbudowę o jedną kondygnację 4-kondygnacyjnych, wolnostojących budynków mieszkalnych, połączoną z poprawą powierzchniowych standardów mieszkaniowych, w tym poprzez możliwość łączenia lokali.

W wielu warszawskich budynkach w miejsce dużych niewykorzystywanych strychów i poddaszy powstają nowe mieszkania. Specjaliści wyliczają, że gdyby dobudować jedno piętro na wszystkich nadających się do tego celu budynkach w Polsce, to powstałoby około miliona nowych mieszkań!

Bez umowy ani rusz!

Pamiętajmy o umowach! Zawsze, bez względu na wysokość pobieranej przez wspólnotę opłaty musimy podpisać umowę. W umowie wskażmy osobę odpowiedzialną za nasz obiekt, osobę, do której będziemy mogli zawsze zgłosić uszkodzenie nośnika, jakieś błędy i wszelkie swoje uwagi. Bardzo precyzyjnie określajmy terminy akcji, kwotę za każdy nośnik, określmy odpowiedzialność za urządzenia i ewentualne naprawy. Zastrzegajmy także konieczność przywrócenia terenu/ściany do stanu pierwotnego po zakończeniu akcji. Ważne jest by zastrzec sobie konieczność wcześniejszej akceptacji informacji umieszczanych na nośniku. Niejednokrotnie możemy narzucić także ramy tematyczne i zastrzec sobie reklamy, na których umieszczenie nie wyrażamy zgody. Pamiętajmy, że za wszelkiego rodzaju kampanie polityczne – szczególnie przedwyborcze – stawki są znacznie wyższe tak, więc i my możemy oczekiwać bonusowych kwot.

Zarówno dodatkowe dochody, jak i oszczędności mogą przyczynić się do zmniejszenia comiesięcznych wpłat jakie właściciele lokali przekazują na konto wspólnoty. Często jednak wpłaty pozostają na dotychczasowym poziomie, a dodatkowe pieniądze przeznaczane są na kapitałochłonne remonty.

Pozyskanie dodatkowych pieniędzy dla wspólnoty kosztuje, jak widać – wiele wysiłku i pracy, ale naprawdę warto, bo rezultaty starań widać w rocznych sprawozdaniach finansowych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!