Przetarg na remont dachu

Przyczyn takich kłopotów jest wiele, ale podstawowe to:

• fakt, że w wielu regionach ilość dachów wymagających remontów jest większa niż ekip dekarskich o odpowiednio wysokim poziomie fachowości,
• dobre wykonanie remontu jest wielokrotnie droższe (nawet o 300%) od wykonania nowego dachu, a w przetargach jednym z podstawowych kryteriów jest niska cena.

Z życia pewnej wspólnoty...

Pewna warszawska wspólnota mieszkaniowa przy okazji remontu dachów na zarządzanych budynkach zebrała takie doświadczenia:

• już po dwóch latach od ukończenia generalnego remontu musiała na nowo reperować dach na swoim budynku - jak się okazało, wybrali najtańszą ofertę;
• mądrzejsi o to doświadczenie, do drugiego remontu wynajęli wykonawcę na drodze przetargu, nie najtańszego, lecz droższego i z bardzo dobrymi referencjami;
• po roku okazało się, że są przecieki przy kominach (których na tym płaskim dachu było wiele), a wykonawca nie potrafi skutecznie usunąć usterek;
• po dwóch latach różnych perypetii administrator namówił wspólnotę na zatrudnienie jeszcze lepszego wykonawcy, który oferował znakomite techniki uszczelniania obróbek blacharskich;
• jednak po roku uszczelnienia zaczęły odklejać się od kominów, ponieważ - jak się okazało - ostatni fachowiec wykonał prosty zabieg: wprowadził dużą ilość uszczelniającego silikonu w każdą widoczną szparę przy kominie. Powszechnie jednak wiadomo, że silikony źle łączą się z bitumami i brudnymi blachami, a problemy z kominami wynikały z wadliwie wykonanych blaszanych osłon ich czapek (głowic) oraz złych osłon wylotów otworów wentylacyjnych w kominach.

Po tych wszystkich przejściach wspólnota postanowiła skoncentrować się na określeniu głównych problemów dachu i wyborze odpowiednich technik ich rozwiązania. Pomógł im w tym dekarz, który był jednocześnie ekspertem jednego z zawodowych stowarzyszeń.

Jednak zanim przystąpił do pracy, wykonał ekspertyzę określającą przyczyny powstawania przecieków i przedstawił szczegółowy plan (a potem kosztorys) wykonania naprawy ostatecznej. Następnie wykonał odpowiednie poprawki według tych wytycznych i wreszcie dach jest szczelny. Jego stawki nie były małe, ale warte uzyskanego efektu.

Z analizy kosztów wszystkich napraw opisywanego dachu wyniknęło, że najwięcej zarobił na pechowym remoncie "fachowiec" z silikonami, a nie ten, który ostatecznie uporał się z przeciekami.

Częstą bolączką administratorów jest niska jakość prac dekarskich. Błędy wykonawcze ujawniają się dopiero po pewnym czasie, ale na tyle krótkim, że remont można uznać za nieudany, na przykład w trakcie okresu rękojmi lub zaraz po nim (po dwóch - trzech latach).

Pieniądze wydane na remont można w takich przypadkach uznać za zmarnowane i, co, gorsza trzeba organizować nowe na poprawki lub następny remont. Można się przed tym ustrzec, narzucając technikę realizacji remontu.

Przetarg na remont dachu

Wykonanie dobrego remontu dachu wymaga odpowiedniego przygotowania przetargu. W ramach tych przygotowań trzeba:

• ustalić przyczyny powodujące konieczność wykonania remontu (np. powód przeciekania dachu),
• określić warunki techniczne remontu i wymagania materiałowe, które muszą spełnić firmy przystępujące do przetargu.

Bardzo często dachy remontuje się bez rozpoznania podstawowych przyczyn jego złego funkcjonowania. Przeciekanie dachu nie oznacza, że trzeba gruntownie zmienić całe pokrycie. Dobrym tego przykładem są pokrycia dachów pochyłych leżące na łatach (jak dachówki, blachy profilowane).

Pokrycia te pracują w systemie podwójnym, co oznacza, że składają się z pokrycia zasadniczego i wstępnego, które decyduje o całkowitej szczelności dachu. Jeżeli taki dach przecieka, to najczęściej oznacza, że zostały uszkodzone (lub od początku źle zrobione):

• obróbki kominów lub innych jego elementów,
• warstwy wstępne (papa na poszyciu, membrana lub folia wstępnego krycia),
• albo konstrukcja dachu.

Jak z powyższego wynika, nie zawsze trzeba wymieniać pokrycie, lecz czasem wystarczy usunąć podstawową przyczynę przeciekania. Przed remontem trzeba to koniecznie wyjaśnić i ustalić zakres naprawy.

Ważne są szczegóły

Kiedy znamy przyczynę, łatwiej jest ustalić zakres prac z wszelkimi szczegółami. Właśnie te szczegóły stanowią sedno problemu, ponieważ to one decydują o jakości prac naprawczych.

Przed ogłoszeniem przetargu trzeba ustalić dokładny zakres prac i określić sposób wykonania najważniejszych elementów do wyremontowania. Następnie należy bardzo dokładnie określić materiały jakie mają być użyte do wykonania tych prac. Jest to bardzo ważne, ponieważ często zdarza się, że są one zamieniane na tańsze odpowiedniki w trakcie remontu.

Czasami wystarczy podać typ materiałów, bowiem, jeżeli istnieje ich odpowiednia klasyfikacja, to ta informacja wystarczy. Dobrym tego przykładem jest klasyfikacja pap (por. ramka).

Jednak gdy takiej klasyfikacji nie ma, trzeba wybrać najważniejsze parametry wybranych materiałów, decydujące o ich przydatności na remontowanym dachu. Można określić konkretny produkt lub jego odpowiedniki z kilku firm. Dzięki temu mamy wtedy pewność, że użyty materiał będzie właściwy.

Przykładem materiału sprawiającego kłopoty przy jego określaniu są wysokoparoprzepuszczalne membrany wstępnego krycia (MWK). W remontowanych dachach pochyłych często elementy więźby są zawilgocone lub poddasze jest tynkowane, co powoduje zawilgocenie dachu na dużą skalę.

Z tego powodu bardzo ważne jest, aby MWK miała jak najwyższą paroprzepuszczalność. Z powodu pewnych tradycji i małej jeszcze popularności odpowiedniego oznaczania paroprzepuszczalności (por. ramka) często wybierane są nieodpowiednie MWK lub FWK (nisko paroprzepuszczalne folie wstępnego krycia). Z tego powodu wiele dachów zamiast wysychać, zawilgaca się po remoncie.

Wybierając narzucane w przetargu materiały, warto korzystać z oferty tych firm, które dysponują odpowiednimi zaleceniami lub instrukcjami stosowania swoich produktów. Wiele firm ma opracowane szczegółowe rysunki, pokazujące wszystkie najważniejsze detale dachów, w których można użyć ich produktów.

Ważne jest, aby wykonawca otrzymał rysunki wykonawcze i wykaz materiałów najbardziej odpowiednich do wykonania remontu. Można również określić w przetargu warunek przedstawienia przez wykonawcę bardzo konkretnych szczegółów naprawy wraz z odpowiednimi rysunkami lub szkicami.

Ekspert radzi…

Wynika z tego, że dobry przetarg powinien bazować na współpracy z ekspertem, który określi szczegóły lub szczegóły te określą wykonawcy, przystępując do przetargu. W tym drugim wypadku pomoc eksperta w ocenie ofert też jest wskazana.

W większości przypadków, takie ustawienie przetargu z zasady eliminuje najtańszych i najgorszych wykonawców, którzy nie mają wtedy szans na zamiany i uproszczenia, powodujące kolejne przeciekania. Wielu z nich nie przystąpi do przetargu, bo nie dysponuje odpowiednią wiedzą, aby spełnić jego warunki. Wtedy do przetargu zgłoszą się ci lepsi, bardziej fachowi i doświadczeni. Warto tę metodę sprawdzić.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!