Nadbudowy budynków jako strategia zrównoważonego rozwoju dla nowoczesnego miasta

Rozwój miejskiej zabudowy mieszkaniowej w ostatnich dziesięcioleciach doprowadził do gwałtownego wzrostu wykorzystania gruntów oraz rozlewania się monofunkcyjnych obszarów miejskich. Współczesne trendy urbanistyczne przygotowują nas do przejścia od gospodarki liniowej do gospodarki o obiegu zamkniętym. Wobec pojawiających się wyzwań uwaga projektantów, architektów i inżynierów będzie w coraz większym stopniu koncentrowała się na aspektach środowiskowych, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu budynków.

Przedłużenie życia budynku, uwzględniające istniejącą infrastrukturę, może realnie zmniejszyć zanieczyszczenie środowiska oraz zużycie materiałów. W znacznym stopniu przyczyni się też do ograniczenia emisji dwutlenku węgla i wesprze zrównoważony rozwój. Adaptacyjne, ponowne wykorzystanie budynków, osiągnięte poprzez ich modernizację, przebudowę oraz rozbudowę jest kierunkiem, który staje się coraz popularniejszy i będzie wspierany przez władze miast. Jest on także zbieżny z wytycznymi Komisji Europejskiej, która promuje zrównoważony rozwój metropolii poprzez podręcznik „Strategie zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich” (Komisja Europejska 2020). Potrzeba zrównoważonego rozwoju determinuje zatem nową logikę planowania urbanistycznego, w której mieści się zjawisko nadbudowywania budynków (ang. vertical extension, roof stacking).

Nadbudowy budynków mieszkalnych jako element polityki mieszkaniowej w krajach europejskich

Anglia

Jednym z krajów, które zdecydowały się na wprowadznie jednorodnej ścieżki legislacyjnej dla nadbudowywania zamieszkałych budynków, by zyskać dodatkową powierzchnię mieszkaniową, jest Anglia. W sierpniu 2020 roku została zatwierdzona ustawa regulująca realizowanie nadbudów do dwóch kondygnacji nad wolnostojącymi budynkami wielorodzinnymi (UK Statutory Instruments 2020 No. 632). Pierwotnie tego typu zamierzenia wymagały przejścia długiej drogi legislacyjnej, która nie była w żaden sposób usystematyzowana. Nowe prawo ułatawia realizowanie tego typu inwestycji.

Ustawa powstała jako część rządowego pakietu odnowy gospodarczej po pandemii COVID-19. Jej założeniem było pobudzenie sektora budowlanego, stworzenie miejsc pracy i przekształcenia rynku mieszkaniowego w okresie popandemicznym. Szacowano, że w wyniku nadbudów do użytku oddanych zostanie do 800 nowych lokali mieszkalnych rocznie, a docelowo możliwe będzie nadbudowanie nawet 81 000 budynków. W ustawie zapisany jest szereg obostrzeń dotyczący nadbudowy i nadbudowywanego budynku, m.in.:

• nadbudowy mogą być realizowane tylko na budynkach wzniesionych w przedziale czasowym od 1948 roku do 2018 roku,
• istniejący budynek musi mieć minimum trzy kondygnacje naziemne,
• nadbudowywana część musi mieć taką sama wysokość kondygnacji jak istniejąca,
• nadbudowa musi pełnić funkcję mieszkalną,
• nadbudów nie można realizować na budynkach na obszarach chronionych a inwestycja nadbudowy musi zostać ukończona w ciągu 3 lat od wydania zgody na jej realizację.

Francja

Innym przykładem kraju, który prawnie reguluje kwestię nadbudowy nad istniejącymi, zamieszkałymi budynkami jest Francja oraz jej Règles de construction d'extension vers le haut dla miasta Paryża. Wysoce zurbanizowana stolica Francji promuje pozyskanie nowej powierzchni na cele mieszkaniowe w zrównoważony sposób. Ten kierunek polityki mieszkaniowej podyktowany jest także drastycznie kurczącymi się zasobami gruntów pod  budownictwo mieszkalne. W 2014 roku francuski parlament uchwalił ustawę ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), której intencją była przede wszystkim poprawa warunków mieszkaniowych, ochrona słabszych grup społecznych i rozwój podaży mieszkań na terenie metropolii paryskiej.

Ustawa skupia się na aspektach poprawy energooszczędności budynków, stworzeniu nowych, dostępnych mieszkań (celuje głównie w mieszkania socjalne), a także na walce z gwałtownym rozrastaniem się miasta. Wprowadziła ona także regulacje, które umożliwiają lokalnym władzom odstąpienie od zapisów Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, np. w kontekście intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości budynku czy geometrii dachu. Ustawa ALUR znosi prawo weta dotyczącego decyzji o nadbudowie dla właścicieli mieszkających na ostatnim piętrze nadbudowywanego budynku, zastępując je prawem pierwokupu nowo utworzonej powierzchni mieszkalnej.

Podobnie jak w Anglii, w paryskiej ustawie wprowadzono szereg wytycznych dla nadbudów, tak aby nie pogorszyć pierwotnego stanu budynku oraz jakości życia mieszkańców. Ustanowiono także zasadę, że nadbudowywane budynki powinny zostać poddane termomodernizacji oraz transformacji energetycznej, by obniżyć ich zapotrzebowanie na energię grzewczą, a tym samym koszty utrzymania.

Niemcy

W Niemczech z kolei zostały przeprowadzone ogólnokrajowe badania, prowadzone na Uniwersytecie Technicznym w Darmstadt (Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen. Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden), nad ilościowym potencjałem nadbudowywania budynków, w szczególności w dużych niemieckich miastach i miasteczkach uniwersyteckich, gdzie niedobór tanich zasobów mieszkaniowych jest problemem społecznym. Celem projektu badawczego z 2019 roku było sformułowanie wniosków i wytycznych projektowych oraz legislacyjnych dla proponowanych przekształceń budynków.

Autorzy badania uważają, że inwestycje zwiększające dostępność tanich mieszkań, realizowane w idei dogęszczania zabudowy miast, powinny być wspierane przez rząd oraz samorządy federalne. Formy wsparcia mogą obejmować na przykład dotację inwestycyjną dla spółdzielni mieszkaniowej realizującej nadbudowę oraz dofinansowanie do 50% kosztów związanych z oceną inwestycyjną, konsultacjami itp. Podobne badania przeprowadzono także w Belgii, dla obszaru Metropolii Brukselskiej.

Nadbudowy w Polsce

Problem niedoboru tanich zasobów mieszkaniowych obecny jest także w Polsce. Dlatego do polskiego systemu prawnego należy wprowadzić rozwiązania umożliwiające optymalne wykorzystanie przestrzeni nad powierzchnią nieruchomości, przede wszystkim w formie jednolitej ścieżki legislacyjnej. Obecnie diagnozujemy wiele barier technicznych i formalno-prawnych dla nadbudów zamieszkałych budynków wielorodzinnych. Są to:

• kwestia określenia warunków przeciwpożarowych dla obiektu o podniesionej wysokości,
• sposób przeprowadzenia ekspertyzy stanu technicznego nadbudowywanego budynku pod kątem wytrzymałości i nośności,
• kwestia ewentualnego dopuszczenia zewnętrznych dźwigów osobowych; powstaje problem pozyskania fragmentu działki poza obrysem budynku na potrzeby budowy windy zewnętrznej (różni właściciele),
• przepisy dotyczące liczby miejsc garażowych/parkingów przewidywanych proporcjonalne do liczby nowych lokali w budynkach mieszkalnych.

Warto zaznaczyć, że zarówno niemieckie, jak i belgijskiej badania wykazały, że najbardziej optymalne do nadbudowywania są budynki wzniesione po II wojnie. Dotyczy to w szczególności nieruchomości powstałych od 70.do 90. lat XX wieku – ze względu na powtarzalny, prefabrykowany system konstrukcyjny. Dodatkowo, raport o stanie technicznym budownictwa wielkopłytowego w Polsce z 2018 roku (wykonany przez Instytut Techniki Budowlanej na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii) wykazuje, na podstawie badań na ok. 400 obiektach wielkopłytowych, że ich stan techniczny jest dobry, a nośności konstrukcji nic nie zagraża. Budynki te wymagają regularnych konserwacji oraz modernizacji. W Polsce istnieje ich ponad 60 tys.

Wykorzystanie lekkich konstrukcji prefabrykowanych

Ze względu na istotny wpływ obciążeń konstrukcji istniejącego budynku, do wznoszenia nadbudów przeznaczone są lekkie modułowe technologie. Pozwalają one na znaczne skrócenie procesu inwestycji poprzez zastosowanie wysoce sprefabrykowanego budownictwa modułowego. Oprócz tego realizacja nadbudów w Polsce powinna uwzględniać następujące elementy:

• zeroenergetyczność (która z uwagi na brak stosownych standardów powinna być wymogiem formalno-prawnym) towarzysząca termomodernizacji budynku, pozwalająca na radykalne obniżenie zapotrzebowania na energię wielu rodzin, w tym sektora komunalnego. 
• poprawę zdrowia mieszkańców przez wprowadzenie wentylacji nawiewno-wywiewnej w budynkach mieszkaniach z nadbudowami (poprawa jakości powietrza).
• politykę senioralną w postaci możliwej zmiany wielkości, na korzyść jakości nowych mieszkań dla seniorów. Uwalnianie przez seniorów dużych mieszkań stworzy dodatkową podaż lokali potrzebnych dla wielodzietnych rodzin, których budowy nie przewiduje program M+.
• politykę senioralną, w tym wsparcie projektu Dostępność Plus.
• możliwość budowy dźwigów osobowych (pozyskanie finansowania).
• podniesienie standardów energetycznych i zmniejszenia kosztów eksploatacji lokali.
• masową promocję i edukację w zakresie nowych lekkich technologii i rozwiązań techniczno-organizacyjnych.
• poszanowanie interesów i wymagań wszystkich stron procesu tj.: właścicieli, inwestorów, władz i instytucji lokalnych.
• bezpieczeństwo energetyczne kraju i polityce klimatycznej.
• wykorzystanie uzbrojonego terenu i pełnego dostępu do infrastruktury miejskiej (w miejsce nowych budynków i plomb)

Według Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości, które monitoruje informacje na temat sektora budownictwa, działania na rzecz realizacji nadbudów istniejących budynków mogą z dużym prawdopodobieństwem przełożyć się na budowę nowych mieszkań. Proces realizacji projektów nowych, dostępnych mieszkań spowalnia brak wiedzy i mentalne bariery związane z przyzwyczajeniem do tradycyjnego budownictwa murowanego. Utrudnia to wejście na rynek na szerszą skalę lekkich konstrukcji prefabrykowanych. Dlatego promocja budownictwa opartego na tej technologii jest wyzwaniem dla wszystkich interesariuszy rynku mieszkaniowego.