#GorącaLinia – bezpieczeństwo użytkowania i właściwa eksploatacja nieruchomości podczas pandemii

Ekspert odpowiada:

Po pierwsze,

specustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, po zmianie od dnia 1 kwietnia 2020 r., wprowadzono szereg ograniczeń i obowiązków, nakładając je także na władających nieruchomościami, których obowiązują przepisy ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi o obowiązku utrzymywania nieruchomości w należytym stanie higieniczno-sanitarnym. 

Po drugie, 

obowiązki sanitarne wynikają z dotychczasowych przepisów obowiązujących od 2008 r. Według art. 22 ust. 1 ustawy z 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi o obowiązku utrzymywania nieruchomości w należytym stanie higieniczno-sanitarnym: 

"Właściciel, posiadacz lub zarządzający nieruchomością" są obowiązani utrzymywać ją w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym, w szczególności: prowadzić prawidłową gospodarkę odpadami i ściekami, zwalczać gryzonie, insekty i szkodniki, usuwać padłe zwierzęta z nieruchomości, usuwać odchody zwierząt z nieruchomości".

W razie niebezpieczeństwa szerzenia się zakażenia lub choroby zakaźnej, uwzględniając aktualną sytuację epidemiologiczną, wydawane są w tej sprawie przez ministra zdrowia rozporządzenia wykonawcze.

"Z przepisów art. 22 ust. 1 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi wynika, że obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie obciąża wszystkie wskazane w tym przepisie podmioty, a więc zarówno właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości, jak i jej posiadacza lub zarządzającego nieruchomością. 

W przypadku stwierdzenia naruszenia obowiązków wskazanych w tym przepisie, każdy z tych podmiotów może być adresatem decyzji wydawanej przez organ sanitarny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Nie oznacza to jednak, w ocenie Sądu, dowolności w wyborze podmiotu, który zostanie zobowiązany do wykonania nałożonego obowiązku" – por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 29 października.

Po trzecie,

Ministerstwo Rozwoju we współpracy z Głównym Inspektorem Sanitarnym, w związku z zagrożeniami wynikającymi z rozprzestrzeniającej się pandemii koronawirusa, wydało wytyczne dla spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych, w celu wdrożenia rekomendowanych działań. 

Zgodnie z ww. wytycznymi Ministerstwa Rozwoju w spółdzielniach mieszkaniowych i we wspólnotach mieszkaniowych należy rekomendować zasady i działania:

"1.Zachować bezpieczną odległość od rozmówcy.

2. Promować w miarę możliwości kontakt z klientami za pomocą urządzeń teleinformatycznych.

3. Promować dokonywanie płatności bezgotówkowych.

4. Promować regularne i dokładne mycie rąk wodą z mydłem lub ich dezynfekcję środkiem na bazie alkoholu (min. 60%).

5. Upewnić się, że pracownicy oraz klienci mają dostęp do miejsc, w których mogą myć ręce mydłem i wodą.

6. Umieścić dozowniki z mydłem lub innym płynem odkażającym w widocznych miejscach i upewnić się, że dozowniki te są regularnie napełniane.

7. Wywiesić w widocznym miejscu informacje, jak skutecznie myć ręce.

8. Upowszechniać wśród pracowników wiedzę z zakresu BHP.

9. Zwrócić szczególną uwagę na rekomendacje, aby NIE dotykać dłońmi okolic twarzy zwłaszcza ust, nosa i oczu.

10. Przestrzegać higieny kaszlu i oddychania. Podczas kaszlu i kichania należy zakryć usta i nos zgiętym łokciem lub chusteczką – jak najszybciej wyrzuć chusteczkę do zamkniętego kosza i umyć ręce, używając mydła i wody lub zdezynfekować je środkami na bazie alkoholu (min. 60%).

11. Nie obawiać się zwracać uwagi współpracownikowi i klientom, aby nie kasłał i nie kichał w naszym kierunku.

12. Zapewnić, aby pomieszczenia były czyste i higieniczne:

• powierzchnie dotykowe takie jak: biurka, stoły, klamki, włączniki światła, poręcze i inne przedmioty (np. telefony, klawiatury, terminale płatnicze), a także wyposażenia magazynów oraz urządzenia do przemieszczania wewnętrznego towarów muszą być regularnie wycierane środkiem dezynfekującym lub przecierane wodą z detergentem;

• wszystkie obszary często używane, takie jak toalety, pomieszczenia wspólne, powinny być regularnie i starannie sprzątane z użyciem wody z detergentem.

Mając na uwadze troskę o dobro mieszkańców podmioty te powinny:

• wspomagać mieszkańców swoich nieruchomości w czasie zagrożenia epidemiologicznego – w szczególności poprzez rozpowszechnienie działań informacyjnych związanych z utrzymaniem higieny,

• utrzymywać jak najwyższy standard czystości w budynkach wielolokalowych, w szczególności, w chwili obecnej w budynkach wielolokalowych należy wprowadzić dodatkową dezynfekcję powierzchni, które najczęściej używane są przez mieszkańców tj.: klamek, poręczy, domofonów, skrzynek pocztowych oraz paneli wind,

• zalecać mieszkańcom ograniczenie korzystania z części wspólnych, takich jak place zabaw, urządzenia rekreacyjne czy wspólne korzystanie z wind,

• zalecać mieszkańcom częste wietrzenie mieszkań, jak i postarać się, aby klatki schodowe wietrzone były jak najczęściej,

• aktywnie informować mieszkańców o wszystkich zmianach,

• wywiesić na wszystkich klatkach schodowych plakaty z informacjami dotyczącymi bezpieczeństwa sanitarnego i zasadami postępowania na czas epidemii,

• w miarę możliwości przedstawić mieszkańcom zgodną z zaleceniami Głównego Inspektora Sanitarnego instrukcję związaną z witaniem się, zachowaniem odpowiednich odległości na częściach wspólnych nieruchomości, jak i zachowaniem koniecznej higieny,

• odpowiadać na wszelkie pojawiające się pytania związane z życiem na terenie nieruchomości,

• mając na uwadze cytowaną wyżej rekomendację Ministerstwa oraz Głównego Inspektora Sanitarnego Wspólnoty Mieszkaniowe oraz Spółdzielnie mieszkaniowe powinny ograniczyć możliwość spotkań bezpośrednich z przedstawicielami firm zarządzających,

• większość spraw ze wspólnotami powinny być załatwiane mailowo i telefonicznie.

Dodatkowo w celu zintensyfikowania działań mających na celu utrzymanie czystości w budynkach wielolokalowych, w których znajdują się np. pomieszczenia ochrony zaleca się rozszerzenie obowiązków pracowników ochrony poprzez zobowiązanie ich do systematycznego przecierania klamek, paneli domofonów i paneli wind – rozwiązanie to jest praktycznie uzasadnione, z uwagi na fakt że pracownicy ochrony przebywają w danym budynku cały czas".

Po czwarte,

wytyczne te w zw. ze specustawą z dnia 2 marca 2020 r. [z uwzględnieniem  nowelizacji od dnia 1 kwietnia 2020 r.] oraz rozporządzenia wykonawcze adresowane są do władających nieruchomościami, w tym wypadku m.in. do podmiotów takich jak: spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe, które wykonanie dodatkowych obowiązków sanitarnych w nieruchomościach powinny zapewnić i ponieść ich koszty, ponieważ podmioty te są zarządcami z mocy prawa.

Adresatem obowiązków sanitarnych wynikających z art. 22 ustawy z 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi również są władający nieruchomościami, właściciele, posiadacze, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe jako osoby ustawowe, a nie zleceniodawcy usług – zarządcy nieruchomości, ponieważ ich zakres usług określa wyłącznie umowa o zarządzanie nieruchomością w zw. z przepisami art. 184a i 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarządca nieruchomością, któremu zlecono usługę zarządzania nieruchomością wspólną, jest w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej [będącej zleceniodawcą usługi] odrębnym podmiotem prawa, odrębnym w sensie prawnym i finansowym. Według art. 184a UGN: "Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami". 

Przepisy art. 184b UGN określają cele takiej umowy o zarządzanie a nie obowiązki zarządcy nieruchomości. Przypomnieć należy, że cyt. przepis mówi "zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością". Oznacza to, że źródłem obowiązków zleceniobiorcy usługi jest wyłącznie umowa o zarządzanie, które powinna mieć formę pisemną.

Nie ma żadnych przeszkód, aby w warunkach kryzysowych wywołanych pandemią strony umowy zmieniły umowy, w tym prawa i obowiązki, porozumiewając się w tej sprawie elektronicznie. Taką możliwość dla zarządów stworzyły przepisy specustawy, o której mowa. Dla przykładu, do art. 21 UWL dodano ust. 4 o porozumiewaniu się członków zarządu wspólnoty na odległość.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!