Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Przy wyodrębnianiu lokali w zasobach komunalnych a także deweloperskich popełniane są błędy, które wymagają sprostowania, bo przekładają się bezpośrednio na udział w nieruchomości wspólnej, który wyznacza zakres wielu uprawnień i obowiązków właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w tym udział w kosztach zarządu, przypadające pożytki, a ponadto wyznacza siłę głosu w głosowaniu nad uchwałami.

Prawidłowo wyliczony udział w nieruchomości wspólnej ma więc niebagatelne znaczenie, warto więc przypomnieć zapisy art. 3. ust. 3 ustawy o własności lokali (UWL), definiujące nieruchomość wspólną. W myśl tych zapisów nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dlaczego wspólnoty nie lubią korekt?

Na pierwszy rzut oka sprawa korekty udziałów wydaje się prosta. Wystarczy przeprowadzić inwentaryzację, zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć stosowną uchwałę.  Jednak - choć skala pomyłek jest spora - to wspólnoty mieszkaniowe ustalaniem na nowo udziałów we współwłasności zajmują się rzadko, najczęściej wtedy, gdy życie je zmusza do działania, bo podejmują decyzję w sprawie np. nadbudowy piętra, adaptacji strychu czy budowy parkingu dla części mieszkańców albo, gdy część budynku - w wyniku zakończonego postępowania administracyjnego - zostaje przekazana w ramach zaspokojenia roszczeń dawnych właścicieli. 

Dlaczego? Bo – jak twierdzą niektórzy – chociaż sprawa jest prosta i wymaga jedynie dobrej miarki oraz notariusza - to przysparza wielu problemów. Jako że dotyczy współwłasności, większość notariuszy domaga się jednomyślności przy podejmowaniu uchwał w sprawie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.  O tę jednomyślność niezmiernie trudno, ponieważ jeśli nawet właściciele lokali na stale mieszkający w danym budynku są „za”, to zawsze znajdą się współwłaściciele nieruchomości wspólnej, którzy np. wyemigrowali za granicę i kontakt jest z nimi utrudniony.

Ponadto, niewielu notariuszy chce bawić się w przeliczanie udziałów. Można domniemywać, że uznaje to zajęcie za mało intratne.

Procedury, procedury…

Korekta udziałów bywa koniecznością. Jak już wspomniano, bez zwołania zebrania właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową nie da się jednak rozpocząć procedur. Na takim zebraniu, stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali, podejmuje – w obecności notariusza - uchwałę o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali poprzez dostosowanie ich do prawidłowej wysokości obliczonej stosownie do art. 3 ustawy o własności lokali.

Ponadto, stosownie do art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, współwłaściciele udzielają zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do podjęcia działań, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Projekt  uchwały powinien zawierać uzasadnienie, przedstawiające okoliczności tej zmiany.  Przed zwołaniem zebrania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zarząd jest zobowiązany do przygotowania dokumentacji niezbędnej do prawidłowego określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Natomiast podstawą dokonania wyliczenia jest dokumentacja techniczna budynku zwana "Inwentaryzacją architektoniczno- budowlaną" , która na rzutach poszczególnych  kondygnacji budynku przedstawia położenie lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi , ich opis i powierzchnię. Niezbędny jest też arkusz danych ewidencyjnych lokali sporządzony przez administrację nieruchomości.

Po czym, uprawniony przez wspólnotę członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej składa w formie aktu notarialnego jednostronne oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwały podjęte przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i udzielone pełnomocnictwo.  W takim akcie notarialnym zawarte są wnioski do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej ze wskazaniem udziałów prawidłowo wyliczonych.

Kontrowersyjna jednomyślność

Drogą przez mękę może okazać się jednak głosowanie nad uchwałą w sprawie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Budzi ono bowiem liczne kontrowersje. Jedni, powołując się na art. 22 ust. 3 pkt 5a twierdzą, że uchwała w tej sprawie może być przyjęta większością udziałów, inni zaś , w tym sądy a za nimi notariusze, powołujący się na orzecznictwo, że uchwała taka wymaga jednomyślności.

Sąd Najwyższy stwierdził, że ,,właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali(por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 Lex nr 500188). Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć. ( … )  Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli.  ( … )  Na gruncie art. 6 ustawy o własności lokali przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa ma podmiotowość [nie mylić z osobowością prawną – przyp. aut.] prawną. Zakres przyznanej tym przepisem zdolności prawnej, a zatem i zdolności do czynności prawnych jest jednak ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, OSNC z. 7-8/2008 r., poz. 69). Czynności dokonane ponad zakres przyznanej podmiotowości czyli bez kompetencji do tego, uznać należy za nieważne.

Jeżeli więc zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Czynności nieważne nie mają skutków sprawnych.” (uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r. II CSK 267/10 Lex nr 738095).

Niemożność zaś uzyskania wymaganej przepisem art. 3 ust. 7 ustawy jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymagać będzie w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04 Lex nr 166834).

Prawo właściciela

W sytuacji braku porozumienia, właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obarczony jest błędem, może samodzielnie wystąpić z powództwem  o usunięcie niezgodności w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego ob­ciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Rozpoznający sprawę sąd, powinien zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o toczącym się procesie.

Reasumując: jeśli określenie udziału w nieruchomości wspólnej nastąpiło wbrew przepisom ustawy i gdy pozostali właściciele lokali odmówią notarialnego sprostowania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, to właścicielowi lokalu przysługuje powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!