Rękojmia we wspólnocie mieszkaniowej

Instytucja rękojmi za wady rzeczy ma na celu zagwarantowanie lepszej ochrony interesów kupującego niż ta, która wynika z przepisów ogólnej części prawa zobowiązań. Odpowiedzialność ta ma bowiem charakter niezależny od winy sprzedającego i zależy tylko od wystąpienia wady. Deweloper za wady odpowiada zawsze z tytułu rękojmi, nawet jeżeli odpowiedzialność ta nie jest zapisana w umowie.

Termin liczenia rękojmi

Surowa odpowiedzialność, którą niesie za sobą rękojmia, złagodzona jest przez ustanowienie krótkich terminów dochodzenia roszczeń. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie pięciu lat od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

W przypadku mieszkania wydanie należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej i wyłącznej możliwości dysponowania nim. W praktyce jest to najczęściej tzw. przekazanie kluczy.

Nie należy też wydania mylić z przeniesieniem na kupującego własności lokalu na podstawie aktu notarialnego, które może nastąpić zarówno przed wydaniem lokalu, jak i po nim. W związku z tym, że nieruchomość wspólna objęta jest współwłasnością ułamkową właścicieli mieszkań, przyjmuje się, że została ona wydana wraz z wydaniem lokali. Terminy dochodzenia roszczeń będą zatem różne dla poszczególnych właścicieli.

Zróżnicowanie okresu rękojmi może być korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku, bowiem każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej. Może się więc okazać, że w sytuacji, gdy deweloper wydaje kupującym lokale stopniowo, to bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli, zatem dla budynku jako całości będzie dużo dłuższy niż pięcioletni termin ustawowy.

Osoba odpowiedzialna z tytułu rękojmi

Między deweloperem a kupującymi nierzadko dochodzi do sporu, kto jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi, gdy deweloper przy budowie korzysta z podwykonawców. Deweloperzy próbują unikać odpowiedzialności i przerzucają ją na tego podwykonawcę, który wykonał dany element budynku. Tymczasem kodeks cywilny wyraźnie wskazuje, kto i kiedy ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sprzedającym lokal jest zawsze deweloper, zatem fakt, że przy budowie budynku korzysta on z usług podwykonawców, jest bez znaczenia dla relacji między deweloperem a kupującym, w tym – oczywiście – dla praw kupującego z tytułu rękojmi. Swoich praw z tytułu rękojmi kupujący zawsze dochodzi od sprzedającego, czyli od dewelopera, i to on zawsze odpowiedzialny jest przed kupującym.

Rękojmia dla kupującego

Do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości, gdyż to on jest stroną umowy z deweloperem. Kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie ma zatem uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi, nawet jeżeli jej okres nie upłynął. Jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że kolejny nabywca może uzyskać uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w sytuacji, gdy w umowie zawartej ze zbywcą nieruchomości dokonano dodatkowego przeniesienia tych uprawnień lub uczyniono to w oddzielnej umowie.

Rękojmia dla wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie występować przeciw deweloperowi na drogę sądową za wady fizyczne nieruchomości wspólnej. Rękojmia bowiem wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do sądowego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 roku (sygn. akt III CZP 48/04) wskazał jednak, że wspólnota może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W innym wypadku legitymacja czynna przysługuje tylko właścicielom lokali. Jednak, jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 czerwca 2014 roku (sygn. I ACa 466/14), mimo uzyskania cesji wierzytelności z tytułu rękojmi od właścicieli lokali, wspólnota mieszkaniowa nie może żądać uprawnienia jej do zlecenia wykonania zastępczego, gdyż nie jest to uprawnienie przewidziane przy umowie sprzedaży.

Usunięcie wady a dochodzenie odszkodowania

Jak wskazuje się w orzecznictwie, właściciel w pierwszej kolejności może domagać się usunięcia wady. Co ważne, na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego każdy z właścicieli jest indywidualnie uprawniony do żądania usunięcia wady w nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie. W przypadku roszczeń odszkodowawczych jego uprawnienie ogranicza się do udziału, który ma w nieruchomości wspólnej. Do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli.

Inaczej ma się sprawa dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Cesja takiego roszczenia przez jednego z właścicieli na wspólnotę mieszkaniową powoduje powstanie po jej stronie uprawnienia dochodzenia odszkodowania w zakresie, w jakim uprawniony był do tego ten właściciel. Podstawą wyliczenia tej wartości będzie jego udział w nieruchomości wspólnej.

Sposób postępowania

Zgłoszenie wady

W przypadku wykrycia wady w nieruchomości wspólnej przed upływem terminu rękojmi zarząd wspólnoty mieszkaniowej niezwłocznie zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia. W piśmie musi szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcie i wyznaczyć realistyczny termin na dokonanie czynności.

Najczęściej wykrycie wady w budynku jest następstwem dokonanych obowiązkowych przeglądów. Wówczas osoba dokonującą przeglądu w zaleceniach pokontrolnych szczegółowo opisze wykrytą wadę. Warto więc do pisma do dewelopera dołączyć kopię tego dokumentu. Pismo, oczywiście, trzeba wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a potwierdzenie nadania – zachować dla celów dowodowych. Rzecz jasna, pismo można też złożyć osobiście w siedzibie dewelopera za potwierdzeniem odbioru.

Ustalenia z deweloperem

Najczęściej potem albo deweloper odpowiada pisemnie na pismo, albo jego przedstawiciel skontaktuje się z zarządem wspólnoty w celu dokonania oględziny i uzgodnień co do sposobu i terminu usunięcia wady. Jeżeli strony w toku oględzin dokonają jakichś ustaleń, to warto z tych czynności spisać protokół. Niewątpliwie przyczyni się to do utrwalenia wypracowanego porozumienia, a następnie – usunięcia usterki zgodnie z ustaleniami.

Usunięcie wady

Deweloper powinien przystąpić do usunięcia usterki w terminie i zgodnie z ustaleniami. Należy zwrócić uwagę, że usunięcie wady w nieruchomości wspólnej może zależeć od działań nie tylko dewelopera, lecz także zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem do usunięcia wady w nieruchomości wspólnej konieczne będzie wejście do lokali, to na zarządzie właśnie spoczywać będzie obowiązek umożliwienia tego deweloperowi.

Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Wytoczenie powództwa

Jeśli deweloper odmawia usunięcia wady, to wspólnota mieszkaniowa powinna dochodzić roszczeń przed sądem. W tym celu, oczywiście, konieczne będzie uzyskanie cesji roszczeń, zgodnie z wyżej omawianą uchwałą Sądu Najwyższego. Wspólnota, która uzyska cesję roszczeń, powinna podjąć uchwałę zawierającą zgodę na:

• ich przyjęcie;
• upoważnienia dla zarządu do wniesienia powództwa przeciwko deweloperowi;
• zawarcie umowy i udzielenia pełnomocnictwa adwokatowi.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!