Co nowego w Orzecznictwie? Środki z funduszu remontowego tylko na remonty | Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali

Środki z funduszu remontowego tylko na remonty

Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób, niż zgodnie z ich przeznaczeniem – przypomniał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali chcąc wyegzekwować od dewelopera należne środki na usunięcie usterek stwierdzonych w przeglądzie gwarancyjnym chcieli skorzystać ze środków funduszu remontowego. Członek wspólnoty mieszkaniowej wniósł jednak wniosek do sądu o uchylenie uchwały w sprawie czasowego wykorzystania środków pieniężnych z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej na pokrycie kosztów sądowych. W ocenie powoda zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem a ponadto narusza zasady prawidłowej gospodarki we wspólnocie mieszkaniowej oraz uzasadniony interes ekonomiczny powoda, jako członka wspólnoty. Jest sprzeczna z celem, jaki ma pełnić fundusz remontowy. W ocenie powoda, środki zgromadzone na tym funduszu nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób, niż zgodnie z ich przeznaczeniem.

Sąd Okręgowy w Suwałkach uchylił w całości uchwalę właścicieli lokali w sprawie czasowego wykorzystania środków pieniężnych z funduszu remontowego na pokrycie kosztów sądowych. Sąd podzielił stanowisko członka wspólnoty, że środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne, czy też jak ma to miejsce w niniejszej sprawie dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Tak postrzegany fundusz w istocie odbiega od celu, dla jakiego został utworzony. Okoliczność, że wspólnota nie dysponuje żadnym funduszem, z którego mogłaby przeznaczyć środki potrzebne na pokrycie wydatków w postaci kosztów sądowych, nie czyni zaskarżonej uchwały prawidłowej. Zdaniem sądu wydzielenie przez wspólnotę odrębnego funduszu remontowego, na który członkowie wspólnoty uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą być rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem. Wydatek na koszty sądowe z całą pewnością nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym. Ponadto te koszt sądowe nie są związany z nieruchomością wspólną. Dochodzenie roszczeń w zakresie usunięcia wad budynku stanowiącego nieruchomość wspólną nie jest bowiem związane z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (wyrok SN z dnia 15 października 2008 r. w sprawie I CSK 118/08). Wyrok został zaskarżony przez wspólnot mieszkaniową jednak sąd apelacyjny uznał, że apelacja jest bezzasadna. Zdaniem sądu fundusz remontowy służy systematycznemu odkładaniu pewnej części uiszczanych zaliczek po to, by zgromadzone środki pozwoliły na pokrycie kosztów remontu, tudzież na zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową na sfinansowanie remontu. W żadnym razie wydatki związane z dochodzeniem roszczeń przeciwko deweloperowi o usunięcie wad fizycznych budynku nie należą do kosztów remontów i konserwacji budynku. Z tych względów nie mogą być zdaniem sądu apelacyjnego pokryte ze środków wydzielonych na tym funduszu, nawet jeśli ich wyłożenie spowodowałoby w konsekwencji ograniczenie wydatków na remont budynku w przyszłości, wobec doprowadzenia do usunięcia przez wykonawcę wszystkich stwierdzonych wad fizycznych budynku, a tym samym „odciągnięcia” w czasie konieczności wykonania pierwszego większego remontu. Sąd zwrócił ponadto uwagę, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do dewelopera, chyba, że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. W takiej sytuacji nie można traktować wystąpienia przeciwko deweloperowi jako mieszczącej się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku
(sygn. akt I ACa 410/12)

Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali

Uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej określająca przedmiot odrębnej własności lokali podlega zaskarżeniu do sądu także wtedy, gdy nie zgłoszono wniosków do jej projektu lub nie zostały one uwzględnione w całości – uznał Sąd Najwyższy.

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej powinien przygotować projekt uchwały określającej przedmiot odrębnej własności samodzielnych lokali w danej nieruchomości i wyłożyć go do wglądu na co najmniej 14 dni. Osoby, którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nie własności lokali mogą wówczas składać wnioski co do zmian projektu. Zarząd spółdzielni zobowiązany jest zaś do ich rozpatrzenia i skorygowania projektu, a następnie podjęcia samej uchwały. W przedmiotowej sprawie członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługiwało własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego wystąpił o adaptację sąsiedniego strychu, a spółdzielnia wyraziła zgodę. Jednak organ administracji odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego przebudowy poddasza. W związku z tym spółdzielnia cofnęła zgodę na adaptację strychu, po czym przyjęła projekt uchwały dotyczącej odrębnej własności lokali, w którym nie uwzględniono spornego poddasza jako przynależnego do lokalu. Spółdzielca złożył zatem do zarządu wniosek o uwzględnienie strychu jako przynależnego do jego lokalu oraz o powtórne przeliczenie jego udziału w nieruchomości wspólnej jednak zarząd spółdzielni odrzucił ten wniosek. Członek skierował więc sprawę do sądu i żądał uchylenia uchwały. Sąd I instancji oddalił jednak jego powództwo. Powód odwołał się do sądu apelacyjnego, a w międzyczasie spółdzielnia podjęła sporną uchwałę. Sąd apelacyjny powziął jednak wątpliwości w sprawie i skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne, czy w przypadku nieuwzględnienia w całości wniosków złożonych przez spółdzielców w stosunku do projektu uchwały zarząd spółdzielni ma obowiązek podjęcia ostatecznej uchwały w pierwotnie proponowanej treści i czy podlega ona zaskarżeniu. Sąd Najwyższy orzekł, że uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej określająca przedmiot odrębnej własności lokali podlega zaskarżeniu do sądu także wtedy, gdy nie zgłoszono wniosków do jej projektu lub nie zostały one uwzględnione w całości.

Uchwała Sądu Najwyższego
(sygn. akt III CZP 55/12)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!