Sporządzenie aktu notarialnego na podstawie sfałszowanego dokumentu

W sprawie rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 15 lutego 2023 r. (sygn. akt I ACa 603/22), właścicielka nieruchomości nabyła własność nieruchomości o pow. 1,2294 ha na podstawie umowy darowizny. W celu sprzedaży ww. nieruchomości zamieściła stosowne ogłoszenie w internecie.

Powód prowadzi działalność gospodarczą, polegającą na zakupie nieruchomości i następnie ich sprzedaży na rzecz deweloperów, a pozwana spółka prowadziła działalność, polegającą na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Powód zawarł ze spółką umowę pośrednictwa kupna – sprzedaży i zlecił jej czynności, mające na celu wyszukanie nieruchomości lub jej części składowej, w celu jej nabycia. Pośrednicy okazali powodowi działkę, wskazanej wyżej właścicielki nieruchomości. W czasie rozmów z kupującym pośrednik wielokrotnie zapewniał powoda, że jest w kontakcie z właścicielką działki.

Fałszywa sprzedająca 

2 lutego 2010 r. przed notariuszem stawiła się kobieta, podająca się za właścicielkę działki, przedstawiła dowód osobisty poświadczający nr PESEL. Udzieliła pozwanej spółce pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta oraz do zastępowania i reprezentowania jej oraz działania w jej imieniu wobec wszelkich władz, urzędów, administracji. Osoba, która pojawiła się u notariusza nie była jednak właścicielką działki. Notariusz nie dostrzegł nieprawidłowości czy naocznych śladów fałszerstwa na przedstawionym dowodzie osobistym. Nie sprawdził, czy wzór podpisu na dowodzie osobistym jest zgodny z podpisem na pełnomocnictwie. Dane z dowodu osobistego okazanego notariuszowi były zgodne z danymi właścicielki nieruchomości.

Pośrednik poinformował powoda, że sprzedająca ma poważne problemy ze zdrowiem, jest w szpitalu i nie przystąpi osobiście do aktu notarialnego, będzie działała przez pełnomocnika.

18 lutego 2010 roku przed notariuszem (wyznaczonym przez kupującego) została zawarta umowa sprzedaży na rzecz powoda, który nabył nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Granice odpowiedzialności notariusza

22 kwietnia 2010 r. właścicielka mieszkania i powód złożyli w prokuraturze zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa, polegającego na rozporządzeniu jej mieniem na podstawie sfałszowanego dokumentu pełnomocnictwa, a powód złożył zawiadomienie, że został doprowadzony do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Z opinii kryminalistycznej, sporządzonej na zlecenie prokuratury wynika, że podpis na pełnomocnictwie oraz na pokwitowaniu odbioru pieniędzy nie należy do właścicielki działki. Osobno powód złożył również pozew o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży działki i poza spółką z o.o. pozwał również notariusza.

Sąd Okręgowy uznał, że w sprawie bezspornie doszło do oszustwa, pełnomocnictwo dla pozwanego było podrobione, właścicielka działki nie zgłosiła do pozwanej spółki z o.o. nieruchomości, nie sprzedała nieruchomości powodowi i nie otrzymała pieniędzy zapłaconych tytułem ceny.

W zakresie odpowiedzialności notariusza Sąd Okręgowy powołał się na art. 85 §1 i 2 Prawa o notariacie i wskazał, że notariusz przy dokonywaniu czynności notarialnej ma obowiązek stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności i powinno to nastąpić na podstawie prawem przewidzianych dokumentów, a w braku takich dokumentów – w sposób wyłączający wszelką wątpliwość co do określenia tożsamości osoby, biorącej udział w czynności notarialnej. Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwany notariusz sprawdził dane wynikające z przedstawionego mu dowodu osobistego i zamieścił w dokumencie pełnomocnictwa dane, dotyczące imienia, nazwiska, numeru PESEL, stanu cywilnego, adresu zamieszkania oraz numeru dowodu osobistego. Dane zawarte w dowodzie osobistym nie tylko zostały określone zgodnie z wymogami właściwych przepisów, ale były to autentyczne dane właścicielki działki. Powód nie wykazał, jakie konkretnie nieprawidłowości lub zaniechania miały zostać popełnione przez pozwanego, które mogły wyczerpać przesłankę braku szczególnej staranności.

W kwestii odpowiedzialności spółki z o.o. Sąd Okręgowy wskazał, że w sprawie doszło do przedawnienia roszczenia. W ocenie Sądu Okręgowego niezasadne okazały się zarzuty powoda, gdyż ustalił, że pośrednik spotkał się z osobą przedstawiającą się jako sprzedająca. Pozwany wylegitymował ją porównał dane z dowodu z przedstawionym pełnomocnictwem, które były zgodne z danymi prawdziwej właścicielki działki.

Powód złożył apelację od wyroku Sądu Okręgowego do Sądu Apelacyjnego w Lublinie, który uznał ją za niezasadną i ją oddalił. Zdaniem Sądu Apelacyjnego brak jest podstaw do przypisania pozwanemu notariuszowi odpowiedzialności za szkodę poniesioną przez powoda, w związku z zawartą przez niego 18 lutego 2010 r. nieważną umową sprzedaży nieruchomości. Z reguły notariusz nie jest w stanie stwierdzić, czy okazany mu dokument tożsamości jest sfałszowany, jeżeli nie wykazuje oczywistych prima facie cech, budzących wątpliwości.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że ocena szczególnej staranności – jako podstawy odpowiedzialności notariusza – powinna być rozpatrywana indywidualnie w każdej sprawie. W omawianej sprawie autentyczność dowodu tożsamości, którym posłużyła się nieustalona kobieta, nie budziła zastrzeżeń. Notariusz zeznał, że od 40 lat sporządza akty notarialne i stwierdza tożsamość na podstawie dowodów i ten przedłożony mu ówcześnie nie odbiegał od innych, z którymi miał do czynienia w praktyce zawodowej. Pozwany wskazał, że stawająca u niego kobieta była podobna do osoby ze zdjęcia. – W sytuacji, gdy notariusz nie stwierdził żadnych nieprawidłowości w przedłożonym mu dokumencie tożsamości, nie miał obowiązku potwierdzania tożsamości tej osoby w oparciu o inny dokument – uznał Sąd Apelacyjny.

Wyrok Sądu Apelacyjnego 

w Lublinie z 15 lutego 2023 r. 

(sygn. akt I ACa 603/22)