Przedawnienie we wspólnocie mieszkaniowej

Opłaty we wspólnotach mieszkaniowych

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem wpisanym w księdze wieczystej.

Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie (zróżnicować) obciążenia z tego tytułu tylko dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Termin płatności zaliczek jest terminem wynikającym z Ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach wspólnocie mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej przysługuje prawo naliczania odsetek.

Możliwość naliczania odsetek od nieterminowych płatności daje art. 481 Kodeksu cywilnego (KC). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Wprawdzie wysokość odsetek określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4.12.2008 roku w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych, jednak wspólnota mieszkaniowa może też naliczać odsetki w wyższej wysokości. W takim wypadku musi jednak podjąć uchwałę.

Wspólnota nie może wysokości odsetek określić w dowolnej wysokości. Należy pamiętać, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne).

W sytuacji, gdyby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wyższych odsetkach od zaległości niż odsetki maksymalne, wówczas w przypadku sporu sąd dokona obniżenia tych odsetek do wysokości odsetek maksymalnych.

Przedawnienie

Wspólnota mieszkaniowa nie powinna jednak zwlekać z egzekwowaniem swoich należności, ponieważ po upływie trzech lat od daty wymagalności roszczenia się przedawniają. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia) dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela.

Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia.

Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 2005 roku (sygn. akt III CZP 42/04), stoi na stanowisku, że roszczenie o odsetki za opóźnienie przedawnia się najpóźniej z chwilą przedawnienia się roszczenia głównego. Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie o zapłatę odsetek stało się wymagalne.

Z chwilą zapłaty należności głównej odsetki uzyskują byt niezależny i jako świadczenie o charakterze okresowym przedawniają się z upływem 3 lat od powstania bez względu na to, czy upłynął już termin przedawnienia roszczenia głównego.

Uniknięcie przedawnienia

Uniknięciu przedawnienia służą dwie instytucje prawne. Pierwsza z nich to dochodzenie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej zaległości przed sądem, a następnie ich egzekucja komornicza. Druga z nich to przerywanie biegu terminu przedawnienia.

Dochodzenie zaległości

W związku z przedawnieniem zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie powinien zwlekać z dochodzeniem roszczeń. Należności tych można dochodzić w postępowaniu upominawczym bez względu na ich wysokość. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się ono w zasadzie do wydania nakazu zapłaty.

Wydając nakaz zapłaty, sąd orzeka, że pozwany w ciągu dwóch tygodni od doręczenia tego nakazu powinien zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Pozwanemu doręcza się nakaz zapłaty wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu. Pismo zawierające sprzeciw wnosi się do sądu, który wydał nakaz zapłaty.

W piśmie pozwany powinien wskazać, czy zaskarża nakaz w całości, czy w części, przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór, a także pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Sąd odrzuca sprzeciw wniesiony po upływie terminu lub z innych przyczyn albo którego braków pozwany nie usunął w terminie.

Nakaz zapłaty, przeciwko któremu w całości lub w części nie wniesiono skutecznie sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. W razie prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i zarządza doręczenie powodowi sprzeciwu razem z wezwaniem na rozprawę.

Należy pamiętać, że nakaz zapłaty traci moc tylko w części zaskarżonej sprzeciwem. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa uzyskała przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a po ich uzyskaniu wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.

Przerywanie biegu przedawnienia

W przypadku braku skutecznego egzekwowania roszczenia w postępowaniu egzekucyjnym należy pamiętać, aby nie doprowadzać do przedawnienia roszczeń. W tym celu należy stosować przerwanie biegu przedawnienia. Zgodnie z Kodeksem cywilnym bieg przedawnienia przerywa się poprzez:

• każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia lub zabezpieczenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• wszczęcie mediacji.

Zatem bieg terminu przedawnienia podlega przerwaniu na skutek wniesienia pozwu do sądu, wniesienia wniosku w postępowaniu egzekucyjnym. Aby więc uniknąć przedawnienia zasądzonej należności, gdy pierwsza egzekucja okaże się bezskuteczna, co kilka lat należy składać do komornika wniosek o prowadzenie egzekucji przeciwko dłużnikowi.

Podobne znaczenie ma dochodzenie roszczenia przed sądem polubownym. Nie przerywa jednak biegu przedawnienia przedsądowe wezwanie dłużnika do zapłaty.

Uznanie długu może przybrać różne formy, w tym zwłaszcza formę pisemnej lub ustnej umowy (ugody) z wierzycielem, zawierającej przyznanie przez dłużnika faktu zadłużenia, określenie jego wielkości oraz termin spłaty, źródło zadłużenia itp. Za uznanie długu można również przyjąć szereg znacznie mniej sformalizowanych czynności, jak np. potwierdzenie przez dłużnika salda, zapłata części zaległości, zapłata należnych od tej zaległości odsetek czy wystąpienie z ofertą rozłożenia zaległości na raty.

Mediację regulują przepisy art. 1831–18315 Kodeksu postępowania cywilnego. Często stosowanym i tanim sposobem jest skorzystanie z instytucji zawezwania do próby ugodowej przed sądem.

Wniosek składa się do sądu w dwóch egzemplarzach. Pismo takie powinno zawierać oznaczenie sądu, do którego jest kierowane, oznaczenie stron postępowania, nazwę pisma, zawezwanie do próby ugodowej, wskazanie daty, zwięzłe przedstawienie sprawy oraz podpis składającego pismo. Z treści wniosku powinno wynikać, jakiego roszczenia dotyczy sprawa, jakiej kwoty dochodzi wnioskodawca i z jakiego tytułu.

Zawezwanie do próby ugodowej składa się do Sądu Rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika. Od złożonego pisma należy uiścić opłatę sądową w wysokości 40 zł. Nawet jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody przed sądem, to bieg terminu przedawnienia ulega przerwaniu. Natomiast po każdym przerwaniu przedawnienia termin biegnie od początku.

Wielu dłużników liczy na przedawnienie roszczeń, a bardzo często odpowiednia postawa wierzyciela już w przypadku jednokrotnego przerwania biegu terminu przedawnienia powoduje, że dłużnik zmienia nastawienie i podejmuje rozmowy np. o rozłożeniu płatności na raty. Warto więc dłużnika informować o skutkach podejmowanych działań prawnych, aby wiedział, że nie uniknie spłaty długu, a dług będzie narastał.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!