Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Za budzącą szczególnie wiele kontrowersji uznać należy kwestię dopuszczalnych zapisów regulaminu rozliczeń, do wprowadzenia którego zobowiązany jest właściciel lub zarządca budynku, w którym wyodrębniono własność lokali.

Poniższe rozważania mają na celu przybliżenie zagadnienia rozliczania kosztów ciepła dostarczonego do budynku pomiędzy poszczególnych właścicieli, z którym muszą się zmierzyć podmioty zarządzające nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.

Koszty za dostarczone ciepło

Punktem wyjścia dla omawianego zagadnienia jest niewątpliwie sposób kształtowania się kosztów za dostarczone do budynku ciepło, które należne są przedsiębiorstwu energetycznemu.

Stosownie do treści art. 45a ust. 1 Prawa energetycznego¹ przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.

Odbiorcą jest zaś – jak wprost wynika z regulacji art. 3 pkt 13 Prawa energetycznego – podmiot, który otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Od odbiorcy, o którym mowa w cytowanym przepisie, należy więc odróżnić podmioty korzystające z dostarczonego do budynku ciepła, a nie będące stroną umowy z przedsiębiorstwem energetycznym.

W tym miejscu należy przytoczyć pogląd sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2004 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt III SK 37/04, iż właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do zawarcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu.

Pogląd ten jest o tyle istotny, iż przesądza o tym, że indywidualny właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym zawsze będzie rozliczany za zużyte przez niego ciepło przez właściciela lub zarządcę budynku, a nigdy bezpośrednio przez przedsiębiorstwo energetyczne, które jest wytwórcą energii cieplnej.

To z kolei sprawia, iż kwestia właściwego uregulowania wspomnianych rozliczeń we wspólnocie mieszkaniowej i zrozumienie zasad, według których ma ono nastąpić, staje się szczególnie istotna albowiem wewnętrzne rozliczanie ciepła pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali, które wchodzą w skład budynku, następuje tylko w zakresie działania wspólnoty mieszkaniowej bez udziału przedsiębiorstwa energetycznego.

Uzasadniając przytoczoną tezę, Sąd Najwyższy odwołał się do brzmienia art. 7 ust.  1 Prawa energetycznego, który stanowi, iż przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych lub energii jest obowiązane do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o to przyłączenie, na zasadzie równoprawnego traktowania, jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania tych paliw lub energii, a żądający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru.

Indywidualny właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie jest zaś uprawnionym odbiorcą, bo taki lokal mieszkalny nie stanowi w pełni samodzielnej struktury, która mogłaby funkcjonować niezależnie od urządzeń wspólnych.

W szczególności odpowiednie urządzenie pomiarowe (takie jak ciepłomierz w węźle cieplnym), które stanowi techniczną podstawę umownych rozliczeń z przedsiębiorstwem energetycznym, znajduje się poza wyodrębnionym lokalem i nie jest przystosowane do pomiaru ciepła dostarczanego wyłącznie do tego lokalu.

W myśl zaś art. 45a ust. 6 Prawa energetycznego, w przypadku gdy wyłącznym odbiorcą ciepła dostarczanego do budynku jest właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła.

Co istotne, z brzmienia art.  45a ust. 4 Prawa energetycznego wynika, iż wysokość opłat na pokrycie wspomnianych kosztów powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła.

Metody rozliczania kosztów zakupu ciepła

Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi dokonać wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Wprowadzenie wybranej metody rozliczeń następuje w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, podanego do wiadomości zainteresowanych użytkowników lokali w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, iż rzeczony regulamin powinien być zgodny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa.

Z punktu widzenia użytkowników indywidualnych lokali szczególnie istotne znaczenie ma treść art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego, zgodnie z którą koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując metody wykorzystujące dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonym w przepisach o systemie oceny zgodności albo powierzchnię lub kubaturę tych lokali, natomiast dla wspólnych części budynku wielolokalowego: powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Oznacza to, że ustawodawca ograniczył właścicielowi lub zarządcy budynku wielolokalowego katalog metod, jakie może on zastosować w celu rozliczenia ciepła dostarczonego do budynku na indywidualnych użytkowników lokali.

Podkreślić jednak należy, iż dokonując wykładni tekstu prawnego należy uwzględnić również dyrektywy wykładni celowościowej i systemowej, zgodnie z którymi ustalając treść normy prawnej należy mieć na względzie – poza jej literalnym brzmieniem – również cel, jaki towarzyszył jej wprowadzeniu do systemu prawnego oraz jej umiejscowienie zarówno w całym systemie prawnym, jak i samym tekście aktu normatywnego.

Dostępne metody rozliczenia kosztów ciepła dostarczonego do lokalu należy więc stosować zgodnie z zaleceniami ustawodawcy opisanymi powyżej – a zawartymi w treści art. 45a ust. 9 Prawa energetycznego – które wyraźnie wskazują na osiągnięcie celu w postaci stymulowania zachowań energooszczędnych przy uwzględnieniu takich okoliczności jak położenie lokalu i jego sposób eksploatacji wynikający z odrębnych przepisów.

O ile więc katalog metod rozliczenia kosztów ciepła dostarczonego do indywidualnych lokali należy uznać za katalog zamknięty, o tyle – w mojej ocenie – brak jest przeszkód do stosowania tych metod w sposób uwzględniający specyfikę energetyczną konkretnego lokalu poprzez choćby zastosowanie odpowiednich współczynników korekcyjnych.

Za dopuszczalnością stosowania metod rozliczenia wspomnianych kosztów ciepła w sposób uwzględniający specyfikę konkretnego budynku wypowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 sierpnia 2010 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt VI ACa 816/09, stwierdzając, iż Prawo energetyczne nie zabrania podziału kosztów ogrzewania lokali na opłaty stałe i zmienne.

Nie zabrania również łączenia opłaty stałej za centralne ogrzewanie i centralną wodę użytkową oraz integrowania opłat (mocy na podgrzanie wody i mocy za centralne ogrzewanie), chociaż nic nie stoi na przeszkodzie, dla większej przejrzystości, oznaczania kosztów z obydwu tytułów, tym bardziej że przepisy wskazują na metodę ustalania poszczególnych elementów, składających się na pojęcie „opłata”.

W cytowanym orzeczeniu wskazano nadto wprost, iż w sytuacji gdy brak jest indywidualnych wskaźników pomiarowych poboru, każda metoda pozwala jedynie w przybliżeniu, a więc ryczałtowo, dokonać rozliczenia. Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Apelacyjny trafnie zauważył, iż ustawa Prawo energetyczne zostawiła wybór metody właścicielowi lub zarządcy budynku wielolokalowego.

Jest przy tym oczywiste, że w budynkach, w których zainstalowano odpowiednie urządzenia pomiarowe rozliczenie kosztów za zużyte ciepło ma charakter zindywidualizowany natomiast inaczej wygląda kwestia rozliczeń, gdy takich urządzeń brak.

Warto także wskazać na brzmienie art.  45a ust. 12 Prawa energetycznego, który stanowi, iż w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody rozliczenia wykorzystującej wskazania urządzeń pomiarowych, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

Również więc literalne brzmienie norm cytowanej ustawy wskazuje na dopuszczalność pewnej elastyczności przy formułowaniu regulaminów rozliczeń kosztów ciepła dostarczonego do indywidualnych i wyodrębnionych lokali.

Opłaty i ich charakter prawny

Nie sposób przy tym dokonywać interpretacji przywołanych wyżej regulacji Prawa energetycznego w oderwaniu od obowiązków właściciela wynikających z Ustawy o własności lokali (UWL)2. I tak, art. 13 wspomnianej ustawy stanowi, iż właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które – jak stanowi art. 14 pkt  2 tejże ustawy – składają się m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Obowiązek partycypowania przez właściciela w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest przy tym realizowany w formie wnoszonych comiesięcznie zaliczek, które następnie powinny zostać rozliczone po upływie okresu rozliczeniowego, jakim dla wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Ustalenie więc zaliczek – z jakiegokolwiek tytułu – na zbyt wysokim poziomie, który nie znajdzie pokrycia w rocznym rozliczeniu faktycznych kosztów, będzie skutkował koniecznością zwrotu na rzecz indywidualnego właściciela niezasadnie pobranej różnicy. Nie może przy tym budzić wątpliwości, iż wspólnota mieszkaniowa nie może osiągać dochodu z rozliczenia zaliczek uiszczonych przez właściciela.

Również na gruncie Prawa energetycznego za oczywiste uznać należy, że właściciel lub zarządca nie może pobrać od właściciela opłat za dostarczone do jego lokalu ciepło w kwocie większej aniżeli faktycznie przypadające na ten lokal po jego rozliczeniu.

Istotnym z punktu widzenia omawianej kwestii jest także charakter opłat wnoszonych przez właściciela z tytułu kosztów utrzymania jego lokalu.

Wojewódzki Sad Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 27 stycznia 2011 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Ke  3/11, stwierdził bowiem, iż w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy wyróżnić dwie kategorie wydatków: koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Zaliczki są natomiast uiszczane tylko na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i stanowią wewnętrzne rozliczenia między wspólnotą a jej członkami, nie stanowiąc obrotu. Z kolei środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 UWL.

Wydatki ponoszone przez właściciela, związane z utrzymaniem jego lokalu, najczęściej dotyczą tzw. mediów (np. energia cieplna, woda), w zakresie dostawy których wspólnota występuje w odmiennej roli niż w przypadku zaliczek. Jest bowiem praktycznie jedynie pośrednikiem między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali.

W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypacją w kosztach wspólnoty przez jej członków i nie stanowią wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

W konkluzji Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż jeżeli wspólnota mieszkaniowa tylko pośredniczy w zakupie mediów, „odsprzedając” je poszczególnym właścicielom i rozliczając się z nimi „po kosztach”, musi na żądanie właściciela wystawić fakturę (ponieważ odsprzedaż mediów jest świadczeniem usługi dla VAT).

W praktyce często dochodzi do kwestionowania przez właścicieli zasadności oraz zgodności z prawem ustalanych przez zarządcę regulaminów rozliczeń kosztów dostawy ciepła do indywidualnych lokali. Na tym gruncie pojawia się z kolei wątpliwość co do środków prawnych, z jakich w takiej sytuacji może skorzystać właściciel podnoszący wspomniane wątpliwości.

W pierwszej kolejności należy wskazać na tryb przewidziany w art. 25 Ustawy o własności lokali, a więc na zaskarżenie uchwały z powodu jej niezgodności z prawem, umową właścicieli lub ze względu na fakt naruszenia zasad prawidłowego zarządzania lub interesów właściciela.

Zaznaczyć przy tym należy, iż stosowny regulamin rozliczeń może być zgodny z obowiązującymi przepisami w dacie jego uchwalenia, a następnie utracić ten przymiot na skutek zmiany przepisów. Wówczas, z oczywistych względów, zaskarżenie uchwały nie będzie zasadne w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia.

Przypadek taki nie będzie wcale odosobniony albowiem przepisy wykonawcze do Prawa energetycznego, które precyzowały zasady rozliczeń dostaw ciepła do budynków wielolokalowych zmieniły się kilkakrotnie choćby na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat.

Zestawiając to z faktem, iż regulaminu rozliczeń zazwyczaj nie ustala się na corocznych zebraniach, sytuacja, w której przyjęte przez właściciela lub zarządcę budynku zasady rozliczeń indywidualnych właścicieli z tytułu dostarczonego do ich lokali ciepła utraciły aktualność wcale nie będą należały do rzadkości.

Podobnie w przypadku, gdy żaden z właścicieli lokali nie zdecydował się na zaskarżenie uchwały wprowadzające zasady rozliczeń ciepła w ustawowym terminie, a potrzebę zakwestionowania postanowień regulaminu rozliczeń dostrzegł po upływie wspomnianego terminu, nie będzie możliwe podważenie zapisów przedmiotowego regulaminu we wspomnianym trybie.

W mojej ocenie w takim przypadku każdy z właścicieli, który kwestionuje zgodność z prawem zapisów regulaminu rozliczeń ciepła obowiązujących w jego nieruchomości może skorzystać z treści art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) i wystąpić z powództwem o ustalenie.

Treść przywołanej regulacji stanowi bowiem, iż można żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma się w tym interes prawny.

Krótko mówiąc, właściciel może skorzystać z tej możliwości, aby uzyskać przed sądem powszechnym orzeczenie, które bądź potwierdzi zasadność jego zastrzeżeń pod adresem sposobu dokonywanych rozliczeń, bądź potwierdzi prawidłowość obowiązującego regulaminu rozliczeń.

W takim przypadku należy jednak pamiętać o ogólnej regule dowodowej panującej w postępowaniu sądowym, a wynikającej z brzmienia art. 6 Kodeksu cywilnego (KC), iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Decydując się więc na wszczęcie opisanego postępowania, właściciel powinien być przygotowany na wykazanie przed sądem, przy pomocy wszelkich możliwych źródeł dowodowych, zasadności swoich twierdzeń.

W szczególności powinien więc umieć wykazać, że kwestionowane przez niego postanowienia regulaminu rozliczeń są sprzeczne z powszechnie obowiązującym prawem. Konsekwencje wyroku uwzględniającego roszczenie właściciela będą przy tym doniosłe i będą wywierały skutek wobec ogółu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Stosownie bowiem do treści art. 58 ust. 1 KC, czynność prawna – a taką jest niewątpliwie wprowadzenie regulaminu rozliczeń na podstawie art. 45a ust. 10 Prawa energetycznego – sprzeczna z prawem albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Ustalenie więc nieważności takiej czynności spowoduje utratę przez nią mocy, i to ze skutkiem ex tunc, a więc od samego początku jej obowiązywania. W konsekwencji okaże się, że wszystkie dokonane dotychczas rozliczenia zostały przeprowadzone bez podstawy prawnej, co z pewnością skomplikuje stosunki majątkowe we wspólnocie.

Podkreślić jednak w tym miejscu należy, iż powództwo, o którym mowa w treści art. 189 KPC nie może być wytaczane zamiennie z powództwem opisanym w treści art. 25 ust.  1 Ustawy o własności lokali. Inne są bowiem zarówno przesłanki obu roszczeń, jak i zakres postępowań prowadzonych w wyniku ich wszczęcia a także skutki orzeczeń wydanych w wyniku ich rozpoznania.

O ile bowiem właściciel może domagać się uchylenia uchwały tylko w trybie powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 Ustawy o własności lokali i wyłącznie z przyczyn tam wskazanych, a wytoczonego w terminie wskazanym w treści art. 25 ust. 1a tej ustawy, o tyle powództwo o ustalenie może zostać wytoczone w dowolnym terminie, jednak przesłanki takiego ustalenia są zgoła odmienne od przyczyn uzasadniających żądanie uchylenia uchwały.

_{¹ ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne (DzU z 2012 roku, poz. 1059 z późn. zm.)
² Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (DzU z 2000 roku, nr 80, poz. 903 z późn. zm.)}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!