Współwłasność mieszkania

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność polega na tym, że rzecz nie jest podzielona i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo własności do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy z nich ma prawo do całości rzeczy niezależnie od wysokości własnego ułamka.

Największe problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele zatem muszą tak ukształtować wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie z niej. Najbardziej pożądane jest, aby sami w drodze umowy określili sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli strony nie zawarły jednak umowy, będzie je obowiązywał ustawowy sposób korzystania, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim to jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania z niej, określony w ustawie, to wówczas sposób korzystania może określić sąd.

Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządzania rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzeba zgody większości współwłaścicieli, liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W wypadku braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Jeżeli nie mogą oni dojść między sobą do porozumienia w kwestii wspólnego korzystania z nieruchomości, to najwłaściwszą drogą będzie dokonanie zniesienia współwłasności.

Znieść współwłasność można bądź w drodze umowy bądź w drodze orzeczenia sądowego. W ten pierwszy sposób znieść współwłasność można jednak tylko wówczas, gdy wszyscy współwłaściciele są co do tego zgodni. Jeżeli umowne zniesienie współwłasność dotyczy nieruchomości, dla jego ważności konieczna będzie zawsze forma aktu notarialnego.

Jeżeli współwłaściciele nie będą mogli się ze sobą porozumieć, pozostanie im droga sądowa. Postępowanie sądowe jest postępowaniem nieprocesowym, a w celu jego wszczęcia składa się wniosek w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenia nieruchomości.

Przejdźmy teraz do wyjaśnienia konkretnej sytuacji z pytania czytelnika. Jeżeli tych dwóch właścicieli mieszkałoby razem w tej nieruchomości, to razem partycypowaliby oni we wszystkich kosztach. Problematyczne zawsze będzie natomiast to, kto, w jakich kosztach, w jakim zakresie ma partycypować w przypadku, gdy tylko jeden z właścicieli zajmuje nieruchomość.

W orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że w takim przypadku za media płaci ten, kto lokal zajmuje, ponieważ to on zawarł umowę na ich dostawę i to on je zużywa. Natomiast właściciel, który z nieruchomości nie korzysta, zobowiązany jest w zasadzie tylko do ponoszenia części nakładów niezbędnych na utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie.

Niezależnie od powyższego, moim zdaniem, współwłaściciel, który sam korzysta z nieruchomości, nie powinien w takiej sytuacji wysuwać żadnych roszczeń. Powinien płacić wszystkie koszty i cieszyć się, że drugi właściciel pozwala mu bezproblemowo korzystać z całego lokalu.

Jeżeli bowiem skłóci się z drugim właścicielem i za sprawę wezmą się prawnicy, to skutek będzie taki, że to nie jemu będzie płacić właściciel, który z lokalu nie korzysta, tylko to on będzie płacił jemu.

Prawnik doradzi bowiem temu właścicielowi, który nie korzysta z nieruchomości, aby wniósł sprawę do sądu: albo żądając wynagrodzenia za korzystanie z jego udziału, albo żądając zniesienia współwłasności za spłatą jego udziału.

Tak więc nie jest w interesie tego właściciela, który zajmuje lokal, wysuwanie wobec drugiego właściciela jakichkolwiek żądań finansowych odnośnie do kosztów utrzymania lokalu, ponieważ w tej sytuacji to ten drugi współwłaściciel robi mu wielką przysługę, że nieodpłatnie pozwala mu korzystać z całego lokalu.

Warto więc zwrócić uwagę, że współwłaściciel, który z lokalu korzysta, powinien dążyć do uzyskania wyłącznego prawa własności lokalu. Można to zrobić w drodze porozumienia z drugim współwłaścicielem co do kwoty spłaty jego udziału.

Jeżeli jednak porozumienie takie nie jest możliwe, potrzebne będzie wniesienie do sądu sprawy o zniesienie współwłasności lub dział spadku, jeżeli współwłasność stanowi jego efekt.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!