Zwrot środków z funduszu remontowego

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały z reguły na zebraniu rocznym (choć nic nie stoi na przeszkodzie, aby uchwała w tej sprawie została podjęta w każdym innym czasie – np. odnośnie podniesienia wysokości zaliczek ze względu na dodatkowe koszty czy źle skalkulowane koszty).

Właściciele lokali w celu pokrycia kosztów przyszłych remontów mogą – zamiast pokrywać je jednorazowo – utworzyć fundusz remontowy i wnosić do niego zaliczki w proporcji odpowiadającej ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Fundusz remontowy jest jednak niczym innym jak jedną z pozycji kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Fundusz ten można utworzyć na określony cel, np. remont dachu, termomodernizację budynku lub bez określenia tego celu. Fundusz remontowy tworzony jest na podstawie uchwały, na podstawie uchwały właściciele określają też i zmieniają wysokość zaliczek. Także uchwałą właściciele lokali decydują o wydatkowaniu środków z funduszu remontowego na określony cel. Zarząd nie może sam bez upoważnienia w uchwale wydatkować pieniędzy z funduszu remontowego. W praktyce najczęściej funduszem remontowym dysponuje się w ten sposób, że na rocznym zebraniu wspólnoty uchwala się roczny plan gospodarczy, a w jego ramach plan remontowy oraz sposób jego finansowania, w tym z funduszu remontowego.

Rozliczanie kosztów zarządu i obowiązek zwrotu

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczania wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym we wspólnocie jest rok kalendarzowy. W wyniku dokonanego rozliczenia mogą wystąpić nadwyżki przychodów nad kosztami, które zwracane są właścicielom. Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy. Stąd też wynikają żądania niektórych właścicieli o zwrot wpłaconych zaliczek.

Także w orzecznictwie sądowym utrwalona została zasada, że zaliczki do czasu wydatkowania są własnością właściciela lokalu, a nie wspólnoty mieszkaniowej. Najbardziej znanym orzeczeniem w tej materii jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 roku (sygn. akt I ACa 1309/00), w którym sąd orzekł, że zaliczki to nadal pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić.

Również w wyroku z dnia 15.04.2004 r. (sygn. akt I ACa 1382/03) Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu środki stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków.

W orzecznictwie można spotkać się też z poglądem przeciwnym, który stanowi, że zaliczki wpłacone przez właścicieli z chwilą ich wpłaty stają się własnością wspólnoty mieszkaniowej i może ona postanowić co do nadwyżki po rozliczeniu rocznym np. przeksięgować środki na fundusz remontowy lub zaliczyć je na koszty zarządu na następny rok i nie musi zwracać nadwyżki właścicielom.

Na przykład Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18.12.2012 roku (sygn. akt I ACa 970/12) stwierdził, że jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny sposób.

Dopuszczalność podjęcia tego typu uchwały potwierdził również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.10.2008 r. (sygn. akt V CSK 133/08), stwierdzając między innymi, że nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki, wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Środki, które poszczególni właściciele przekazują na rzecz kosztów zarządu, pozostają w dyspozycji wspólnoty. Wspólnocie przysługuje prawo żądania od jej członków pokrycia tych środków bez względu na to, czy w danym roku obrachunkowym stały się potrzebne.

Obojętnie jednak, którą linię orzecznictwa uznać za właściwą, to zgodnie z prawem oraz także zgodnie z wyżej powołanymi orzeczeniami, na które powołują się właściciele żądający zwrotu zaliczek, wspólnota co do żadnych zaliczek nie jest zobowiązana rozliczyć się w związku ze sprzedażą lokalu. Inaczej mówiąc: sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku wspólnoty do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na dzień sprzedaży lokalu. Z zaliczek wspólnota mieszkaniowa rozlicza się po okresie rozliczeniowym, którym jest rok kalendarzowy i rozlicza się z aktualnym właścicielem lokalu.

Ponadto, zwrócić należy tu uwagę na specyfikę funduszu remontowego. W większości przypadków wspólnota nie jest w stanie – ze względu na duże koszty remontu – zgromadzić niezbędne środki na funduszu remontowym w ciągu roku, tak jak na pokrycie innych kosztów zarządu nieruchomością. Tak więc niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe gromadzą środki na funduszach remontowych w okresach wieloletnich, a w konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek następuje po wykonaniu inwestycji.

Nawet jeżeli traktować, że wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej środki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania, zgodnie z przeznaczeniem nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej i Ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu.

Zauważmy, że wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu a nie „Jana Kowalskiego”, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego tylko jest związane z własnością lokalu. Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu.

Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu, uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel.

Zwrot zaliczek z funduszu remontowego możliwy jest w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę o rozwiązaniu funduszu remontowego. Drugim, gdy utworzono fundusz remontowy celowy, np. na remont dachu i po wykonaniu remontu pozostała nadwyżka środków (zwrot nadwyżki środków). Jednak w obu przypadkach wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z aktualnym właścicielem lokalu. Tak samo aktualny właściciel lokalu zobowiązany będzie do ewentualnej dopłaty, gdy zaliczki okażą się mniejsze niż koszty na jakie zostały gromadzone.

Konieczna uchwała właścicieli lokali

Jak wynika z powyższego, po pierwsze zarząd czy zarządca nie ma uprawnień do wypłaty środków z funduszu remontowego bez uchwały właścicieli lokali. Po drugie, żeby dokonać takiej wypłaty zgodnie z prawem, trzeba byłoby po prostu podjąć uchwałę o zlikwidowaniu funduszu remontowego. Bezprawna byłaby bowiem uchwała wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zwrotu z funduszu wpłaconych kwot jednemu z właścicieli bez zwrotu tych kwot innym właścicielom. Natomiast zupełnie pozbawiona byłaby sensu taka praktyka, w której przy każdej sprzedaży lokalu likwidowany jest fundusz remontowy, a później zakładany ponownie.

Zatem jeżeli właściciel w związku ze sprzedażą lokalu chce odzyskać kwotę zaliczek wpłaconą na fundusz remontowy, to pozostaje mu tylko i wyłącznie takie rozliczenie ustalić z kupującym. Natomiast żądanie właściciela skierowane do wspólnoty mieszkaniowej o wypłatę środków z funduszu remontowego w związku ze sprzedażą lokalu – czy to przed sprzedażą, czy to po sprzedaży – pozbawione jest podstaw prawnych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!