Głosowanie: jeden właściciel – jeden głos

W dużej wspólnocie mieszkaniowej uchwały są formą podejmowania decyzji przez właścicieli bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania np., gdy na zebraniu nie było wystarczającej liczby właścicieli. Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. UWL przewiduje jednak, że w pewnych wypadkach na każdego właściciela może przypadać jeden głos niezależnie od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.

Głosowanie na zasadzie jeden właściciel – jeden głos ma miejsce, gdy:

• w uchwale podjętej większością głosów liczoną według wielkości udziałów lub w umowie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 pkt 2 UWL)
• jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL)
• większość udziałów należy do jednego właściciela, a z żądaniem wystąpili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 pkt 2a UWL).

Zgodnie z UWL tylko art. 23 pkt 2 ustawy umożliwia przyjęcie głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos w drodze uchwały.

W innych przypadkach nie podejmuje się uchwały, bo przepis uzależnia głosowanie w trybie jeden właściciel – jeden głos od żądania właścicieli, posiadających łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wystąpienia sytuacji, gdy suma udziałów nie jest równa 1 lub sytuacji, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo, gdy oba ostatnie warunki spełnione są łącznie. Jeżeli żądanie głosowania w ten sposób zostanie zgłoszone to głosowanie następuje automatycznie i nie ma potrzeby podejmowania dodatkowej uchwały (wyrok SA w Warszawie z dnia 22.09.2005 roku, sygn.akt I ACa, 195/05).

W myśl ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej powinien odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej (pu) lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej pu wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi pu tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej pu wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Suma udziałów nie będzie równa 1 albo w przypadku błędów w obliczaniu ułamków związanych z danymi lokalami przy ich wyodrębnianiu, albo w związku z faktem, że lokale wyodrębniano pod rządami różnych przepisów. Pamiętajmy, że udział związany z lokalem jest przypisywany do lokalu w chwili jego wyodrębnienia i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Wystarczy więc analiza działu II KW prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, aby uzyskać zestawienie wszystkich ułamków związanych z lokalami w budynku i sprawdzić, czy suma udziałów jest równa 1. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć kroki w celu aktualizacji wysokości udziałów.

Z kolei z sytuacją, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela mamy z reguły do czynienia, gdy pierwotny właściciel – gmina lub deweloper – zbywa lokale i przez pewien okres jest właścicielem większościowym. Czasami na rynku z sytuacją taką mamy też do czynienia, gdy osoba prawna, inwestująca w nieruchomości, wykupi część lokali w danej inwestycji. Taki właściciel w związku z tym, że dysponuje większością udziałów mógłby przegłosować każdą uchwałę. Aby temu zapobiec przepisy umożliwiają właścicielom mniejszościowym przyjęcie zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

W związku z tym istniały wątpliwości, jak traktować właścicieli, którzy byli właścicielami np. dwóch lokali. Możliwe były dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą, jeśli właściciel ma więcej niż jeden lokal, to przypada mu tyle głosów, ile ma lokali. Zgodnie z drugą, wspomniany sposób liczenia głosów należy rozumieć ściśle, zatem jeden właściciel może mieć zawsze tylko jeden głos. Wątpliwości te rozstrzygnął SN w wyroku z 26.04.2006 roku (sygn. akt II CSK 47/06), który stwierdził, że przewidziany w UWL sposób głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości stanowi ich własność.

Umowne określenie sposobu zarządu

Właściciele lokali mogą zmienić zasady zarządu nieruchomością wspólną, określone w UWL. Zgodnie bowiem z art. 18 UWL właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. W większości przypadków właściciele lokali ograniczają się tylko do powierzenia zarządu, nie określając przy tym sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas zgodnie z art.18 ust. 3 obowiązują zasady zarządu nieruchomością wspólną określone w rozdziale IV UWL. Jednak ustawa wyraźnie zezwala im na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób odmienny niż to wynika z ustawy. Właściciele mogą więc zmodyfikować zasady określone w ustawie, mogą też ustanowić inne zasady zarządu nieruchomością wspólną.

Ponadto zgodnie z art. 33 UWL w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału IV UWL. Zatem w zależności od zakresu regulacji zawartych w umowie, która określa sposób zarządu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniowa będzie zarządzana tylko w oparciu o postanowienia umowne lub w przypadku, gdy postanowienia umowne modyfikują tylko część ustawowych zasad zarządzania nieruchomością wspólną wówczas w pozostałej części w których umowa milczy należy stosować postanowienia UWL.

Zarówno podjęcie uchwały w sprawie głosowania 1 właściciel – 1 głos, jak i żądanie głosowania w tym trybie, jako wyjątek od zasady głosowania we wspólnocie mieszkaniowej według wielkości udziałów, powinno nastąpić na początku zebrania lub przed podjęciem określonej uchwały, jeżeli ma dotyczyć tylko jednej uchwały. Jeżeli właściciele chcą natomiast trwałej zmiany zasad głosowania we wspólnocie mieszkaniowej powinni tak jak wskazuje im art. 23 ust. 2 określić ją w umowie (umowne określenie sposobu zarządu). Właściciele lokali nie muszą przy tym ograniczać się tylko do zmiany zasad głosowania, gdyż zgodnie z art. 18 ust.  1 mogą w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, odmiennie niż przewiduje to ustawa o własności lokali.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!