Paraliż decyzyjny we wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli zarząd napotyka problemy w podjęciu uchwały ze względu na małe zainteresowanie właścicieli, powinien podjąć kroki w celu uświadomienia im możliwości posługiwania się pełnomocnictwem i możliwości wprowadzenia do wspólnoty mieszkaniowej głosowania elektronicznego.

Na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba być osobiście

Podejmowanie decyzji (głosowanie) można powierzyć osobie trzeciej – pełnomocnikowi, a właściciel lokalu może upoważnić kogoś z rodziny albo też osobę obcą i jest to bez znaczenia ze względów formalnych. Dla ważności pełnomocnictwa wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej i przedłożenie dokumentu pełnomocnictwa osobie prowadzącej zebranie. Pełnomocnik musi wykazać nie tylko fakt, że jest pełnomocnikiem, ale też, że jest uprawniony do podjęcia danej czynności.

Ministerstwo Infrastruktury oraz orzecznictwo sądowe dopuszcza wprowadzenie we wspólnotach mieszkaniowych możliwości elektronicznego glosowania bez posiadania przez strony podpisu elektronicznego. Tym samym właściciel, który będzie zainteresowany głosowaniem drogą mailową, na skrzynkę poczty elektronicznej zarządu czy zarządcy nieruchomości, winien wcześniej jednorazowo złożyć odpowiednią własnoręcznie podpisaną deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej, w której określi sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty drogą elektroniczną. Warto jednak pamiętać, że przepisy zastrzegają, dla skuteczności niektórych czynności prawnych, obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie.

W przypadku ustawy o własności lokali obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a, określający tryb zmiany sposobu zarządu we wspólnocie. Ponadto, jak stanowi art. 22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, stanowiących czynności, przekraczające zakres zwykłego zarządu, w formie prawem przewidzianej. Powyższy przepis nawiązuje do art. 99 § 1 KC, zgodnie z którym, jeśli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być udzielone w tej samej formie.

W związku z powyższym, konieczne jest zastosowanie takiej formy (oznaczającej konieczność wykorzystania podpisu kwalifikowanego) również w sprawach objętych zakresem działania art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonania podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem). Tym niemniej w przypadku pozostałych uchwał właściciele mają możliwość oddawania głosów za pośrednictwem poczty elektronicznej w formie zwykłej, niewymagającej podpisu kwalifikowanego.

Zgoda sądu zamiast uchwały

Wprawdzie zarząd może sam podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Taką czynnością przekraczającą możliwości samodzielnego działania zarządu jest chociażby przyjęcie rocznego planu gospodarczego, co jest niezbędne do właściwego działania wspólnoty mieszkaniowej. Gdy wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje, natomiast zarząd nie może ze względu na nieobecność większości członków podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, w takim przypadku zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Tak zarząd powinien postąpić zwłaszcza w przypadku nie podjęcia na corocznym zebraniu uchwały o rocznym planie gospodarczym. Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek, który kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, dane osobowe, adres zamieszkania lub siedziby wnioskodawców oraz uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Postępowanie w sprawie toczy się w trybie nieprocesowym. Sąd może, stosownie do okoliczności, przesłuchać świadków i biegłych oraz zażądać złożenia wyjaśnień na piśmie.

Brak powołania zarządu lub zarząd źle sprawujący swoją funkcję

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Jeżeli jednak zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Ponadto, jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, przepisy dają także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat, uprawnienie do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Natomiast w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 203 KC każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. W przypadku wystąpienia przyczyn uzasadniających powołanie zarządcy przymusowego z żądaniem jego ustanowienia występuje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o powołaniu zarządcy przymusowego, dotychczas funkcjonujący zarząd lub zarządca tracą kompetencje do sprawowania zarządu. Jeżeli zarządca przymusowy przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomością. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie, a także zakres obowiązków. W przypadku wspólnot mieszkaniowych może to być zakres obowiązków odpowiadający koncepcji zarządu przyjętej w ustawie o własności lokali, a więc upoważnienie do samodzielnego podejmowania wszystkich czynności zwykłego zarządu z obowiązkiem uzyskiwania zgody właścicieli na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. W przypadku braku wspomnianej zgody właścicieli lokali, zarządca przymusowy będzie uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia. Jak wynika z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego zarządca przymusowy zajętej nieruchomości obowiązany jest przede wszystkim wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, czyli z reguły jego rola polega na uzdrowieniu zasad zarządzania we wspólnocie i przełamaniu paraliżu decyzyjnego. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca przymusowy może pozywać i być pozywany. Zarządca przymusowy składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które sąd zatwierdza lub odmawia ich zatwierdzenia.

Umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną

Jeżeli paraliż decyzyjny spowodowany jest specyfiką wspólnoty mieszkaniowej i niedostosowaniem zasad zarządzania przewidzianymi przepisami prawa do danej wspólnoty, wówczas właściciele lokali mogą zmienić zasady zarządu nieruchomością wspólną, określone w ustawie o własności lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 tej ustawy, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza. W większości wypadków właściciele lokali ograniczają się tylko do powierzenia zarządu, nie określając przy tym sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas zgodnie z art. 18 ust 3 obowiązują zasady zarządu nieruchomością wspólną, określone w rozdziale IV ustawy o własności lokali. Jednak ustawa wyraźnie zezwala im na określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób odmienny niż to wynika z ustawy o własności lokali. Właściciele mogą więc zmodyfikować zasady określone w ustawie, mogą też ustanowić inne zasady zarządu nieruchomością wspólną.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!