Gdy uchwała przekracza zakres zwykłego zarządu

Jako zarządca budynku wystąpiłam więc do dostawcy gazu (Spółka) o warunki przyłączenia do sieci gazowej. W odpowiedzi otrzymałam warunki przyłączenia oraz umowę o przyłączenie do sieci gazowej, którą w imieniu wspólnoty mieszkaniowej podpisałam na podstawie umowy o zarządzanie. Okazuje się, że jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na podłączenie budynku do sieci gazowej i budowę wewnętrznej instalacji gazowej. Napisał e-maila do dostawcy gazu, w którym poinformował, że jest przeciwny (Spółka nie chce nam udostępnić tego e-maila w celu ustosunkowania się do niego). Na podstawie tego e-maila Spółka wstrzymała realizację zadania. W celu wyjaśnienia sprawy dostarczyłam nawet dostawcy gazu ww. uchwały i jeszcze raz umowę o zarządzanie. Twierdzi on, że z przyjętego planu gospodarczego nie wynika, aby podjęto decyzję o wykonaniu przyłącza, a na podstawie umowy o zarządzanie nie byłam umocowana do jej podpisania. Spółka – cytuję – „prosi o wyjaśnienie sprawy z członkami wspólnoty i podjęcie ostatecznej decyzji/uchwały dotyczącej realizacji przyłączenia do sieci gazowej budynku” oraz „przedstawienie dokumentów stanowiących potwierdzenie, że była Pani należycie umocowana do zawarcia umowy tj. przedłożenie uchwały o zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego, umocowania zarządu do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd, umocowania do dokonania przez Panią czynności.”

Nie rozumiemy co mamy jeszcze wyjaśnić i jaką jeszcze ostateczną decyzję podjąć! Na marginesie, na podstawie takiej samej umowy o zarządzanie podłączyłam do sieci gazowej w tym samym oddziale dostawcy gazu już 13 budynków. Wszelkie dokumenty, o które prosiła Spółka dotyczące tej sprawy już dostarczyłam, nie wiem co mogłabym jeszcze przedłożyć.

Moje pytanie brzmi: czy e-mail jednego ze współwłaścicieli może być dla Spółki podstawą do wstrzymania realizacji zadania? Czy dostawca mediów w ogóle ma prawo żądać, a następnie oceniać poprawność uchwał wspólnoty mieszkaniowej, czy od tego jest Sąd? Przecież jeśli tylko jeden właściciel lokalu nie zgadza się z podjętą uchwałą może zaskarżyć ją do Sądu, a jeśli nie zaskarżył jej we właściwym terminie to uchwała została podjęta. I jeszcze, czy umowa o zarządzanie nie jest podstawą do podpisania w imieniu współwłaścicieli umowy o przyłączenie budynku do sieci gazowej? Na podstawie tej samej umowy podpisałam umowę o dostarczanie wody do budynku i odprowadzanie ścieków oraz umowę na dostawę energii elektrycznej wspólnej (klatki schodowe) – precyzuje Czytelniczka.

Bez wątpienia wykonanie takiej inwestycji w budynku wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Jak jasno wynika z treści art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zatem w sprawach zwykłego zarządu owszem wystarczy, że zarządca okaże umowę o zarządzenie i zostanie uznany za przedstawiciela wspólnoty, ale w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd – jak wyraźnie wynika z treści tego przepisu – uchwała właścicieli lokali powinna zawierać w treści pełnomocnictwo do zawierania umów, stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zatem dostawca gazu słusznie wskazuje Pani, że nie ma Pani należytego umocowania do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w zakresie zawarcia z nim umowy, jeżeli uchwała nie udziela Pani pełnomocnictwa osobiście lub nie wskazuje zarządcy, jako osoby uprawnionej do jej zawarcia.

Czytaj też: Rynek odpadów w Polsce coraz droższy »

Ponadto, Spółka wskazuje też na brak kompletności podjętych uchwał. Nie wiem jak wygląda sytuacja w tym przypadku, bo nie znam treści podjętych uchwał, ale zapewne zawiera braki, bo dostawca gazu nie mieszałby się do szczegółowych rozwiązań. Z cytatów wynika, że nie dopatrzono się nawet właściwie udzielonej zgody, czyli decyzji o realizacji tej inwestycji. W praktyce niestety wiele uchwał wspólnot jest podejmowanych z rażącym naruszeniem zasad, wynikających z przepisów, ale też przede wszystkim zasad prawidłowego zarządzenia, co niestety wychodzi na światło dzienne tylko w przypadku ich zaskarżenia do Sądu, a to następuje stosunkowo rzadko, więc w przekonaniu osób zarządzających utrwala się pogląd, że właściwie podejmowane są decyzje podczas gdy powszechnie sytuacja jest wręcz odwrotna. Zwłaszcza w przypadku uchwał remontowych, których większość spotyka się z uchyleniem przez Sądy.

Odpowiadając na pytanie dlaczego do tej pory, przedstawiając takie same dokumenty, zawierała Pani umowę, a teraz odmówiono chciałbym wskazać, że większość dostawców mediów niestety tak działa, że ze względu na tysiące rozpatrywanych spraw osobami pierwszego kontaktu w tych podmiotach są osoby z mniejszymi – nieraz niewystarczającymi – kompetencjami, które bazują tylko na wypracowanych w firmie procedurach.

Zatem podpiszą umowę, jeżeli dostarczy im się określony katalog dokumentów, ale nie potrafią tych dokumentów właściwie opiniować pod względem prawnym. Oczywiście, jeżeli coś budzi wątpliwości to sprawy są przekazywane wyżej. Jednak jeżeli coś nie budzi wątpliwości, to przy tysiącach spraw pewne kwestie umykają. Teraz w związku ze sprzeciwem jednego z właścicieli sprawa nie była rozpatrywana przez szeregowego pracownika Spółki, może nawet zasięgnięto opinii prawnika Spółki. W konsekwencji potraktowano sprawę odmiennie od tych, z którymi Pani się spotkała do tej pory, i po prostu przeanalizowano dokumenty pod względem prawnym. To, że do tej pory przy takiej samej treści dokumentach zawarto umowy nie będzie też żadnym argumentem w tej sprawie.

W mojej ocenie należałoby zlecić prawnikowi analizę uchwał podjętych w tej wspólnocie i na tej bazie opracować uchwałę uzupełniającą. Możliwe jest bowiem nie tylko podjęcie uchwały, która uchyla poprzednią uchwałę, ale także takiej, która ją uzupełniania, co pomoże uporządkować stan prawny w opisanej sytuacji.