Koniec podwójnych prowizji przy sprzedaży mieszkań?

Na polskim rynku nieruchomości od lat funkcjonuje model, w którym biuro pośrednictwa otrzymuje wynagrodzenie zarówno od osoby sprzedającej mieszkanie, jak i od jego nabywcy. Problem pojawia się szczególnie wtedy, gdy kupujący samodzielnie znajduje interesującą go ofertę, ale aby obejrzeć nieruchomość, musi podpisać umowę z pośrednikiem i zobowiązać się do zapłaty prowizji.

Koszt takiej usługi może być znaczący. Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł prowizja w wysokości 2 proc. oznacza dla kupującego dodatkowe 12 tys. zł wydatków. Jeśli analogiczną opłatę ponosi sprzedający, łączne wynagrodzenie pośrednika wynosi 24 tys. zł.

Resort rozwoju chce wyeliminować możliwość pobierania dwóch prowizji w ramach jednej transakcji. Zgodnie z przygotowanym projektem pośrednik będzie mógł otrzymywać wynagrodzenie tylko od jednej strony, której interesy reprezentuje. Uzasadnieniem proponowanej zmiany jest przede wszystkim ryzyko konfliktu interesów. Kupujący dąży bowiem do uzyskania możliwie najniższej ceny, podczas gdy sprzedający oczekuje maksymalnego zysku. Jednoczesne reprezentowanie obu stron może więc rodzić wątpliwości co do bezstronności i rzeczywistego zakresu świadczonych usług.

Może Cię zainteresuje: Rosną ceny materiałów budowlanych

Nowe obowiązki pośredników i większa przejrzystość ofert

Zakaz podwójnego wynagrodzenia to tylko jeden z elementów przygotowywanej reformy. Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje także doprecyzowanie obowiązków zawodowych pośredników.

Przedmiotem nowych regulacji ma być między innymi obowiązkowa weryfikacja stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Pośrednik będzie zobowiązany do przekazywania klientowi istotnych informacji dotyczących transakcji, a także dokumentowania określonych czynności wykonywanych w ramach świadczonej usługi.

Zmienić mają się zasady publikowania ogłoszeń. Biuro nieruchomości nie będzie mogło zamieszczać oferty sprzedaży lub wynajmu bez wcześniejszego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem. Każde ogłoszenie publikowane przez pośrednika będzie musiało być odpowiednio oznaczone.

Celem tych rozwiązań jest ograniczenie sytuacji, w których agencje zamieszczają oferty bez wiedzy właścicieli, a następnie wykorzystują zainteresowanie potencjalnych klientów do pozyskiwania nowych umów.

Inspekcja Handlowa skontroluje biura nieruchomości

Projekt przewiduje także rozszerzenie uprawnień Inspekcji Handlowej. Kontrole mają obejmować nie tylko zgodność działalności pośredników z przepisami, lecz też sposób zawierania umów, informowania klientów oraz realizacji obowiązków zawodowych. Inspektorzy będą mogli sprawdzać między innymi, czy pośrednik nie pobiera wynagrodzenia od obu stron transakcji, nie wymaga podpisania umowy jako warunku obejrzenia nieruchomości oraz prawidłowo informuje klientów o zakresie świadczonych usług.

Za naruszenie nowych regulacji przewidziano sankcje finansowe. Według opisywanych założeń kara może wynosić od dwu- do pięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia. W najpoważniejszych przypadkach możliwy będzie też zakaz prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami. Projekt nie przewiduje natomiast ustawowego limitu wysokości prowizji. Jej stawka nadal będzie ustalana w drodze negocjacji pomiędzy pośrednikiem a klientem.

Branża jest podzielona

Propozycje resortu wywołały dyskusję wśród ekspertów rynku nieruchomości. Najwięcej zastrzeżeń dotyczy zakazu jednoczesnego pobierania prowizji od sprzedającego i kupującego. Eksperci Krajowej Izby Gospodarczej ocenili proponowane rozwiązanie jako antyrynkowe i ograniczające swobodę zawierania umów. Ich zdaniem pośrednik współpracujący z obiema stronami może skuteczniej prowadzić negocjacje i doprowadzić do zawarcia transakcji. Warunkiem takiej współpracy powinna być jednak świadoma zgoda klientów.

Przeczytaj także: Mieszkańcy bloków przepłacają za ciepło

Ekspert zwraca też uwagę na możliwe skutki ekonomiczne reformy. Ograniczenie źródeł wynagrodzenia pośrednika nie musi bowiem oznaczać rzeczywistego obniżenia kosztów zakupu mieszkania. Istnieje ryzyko, że sprzedający uwzględnią wyższe koszty obsługi transakcji w cenach ofertowych nieruchomości.

Inni wskazują jednak na praktyki, w których osoby zainteresowane obejrzeniem samodzielnie znalezionego mieszkania są zobowiązywane do podpisania umowy pośrednictwa, choć nie zamawiały takiej usługi. Tutaj zakaz podwójnego wynagrodzenia może ograniczyć podobne nadużycia, a w dłuższej perspektywie poprawić zaufanie klientów do branży.

Kiedy nowe przepisy mogą wejść w życie?

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczony numerem UD424, został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 23 czerwca 2026 roku. 4 września 2026 roku skierowano go do uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji publicznych. Proponowane regulacje pozostają na etapie prac legislacyjnych. Nie są zatem obowiązującym prawem, a ich ostateczny kształt może jeszcze ulec zmianie.

Źródło: forsal.pl