Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali zmieniony po konsultacjach publicznych

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, oznaczony numerem UD312, ma być jedną z największych zmian przepisów obowiązujących od ponad 30 lat. Ministerstwa Finansów i Gospodarki oraz Rozwoju i Technologii uzasadniają reformę rozwojem budownictwa wielorodzinnego, bogatym orzecznictwem sądowym i problemami ujawnionymi w praktyce zarządzania nieruchomościami.

Nieruchomość wspólna z dokładniejszą definicją

Po konsultacjach rozszerzono definicję nieruchomości wspólnej. Obejmie ona też ściany konstrukcyjne i międzylokalowe oraz elewację. W przypadku balkonów, tarasów i loggii do części wspólnych mają należeć przede wszystkim elementy konstrukcyjne, w tym dźwigary, płyty balkonowe i balustrady.

Za ich konserwację, naprawy, remonty i odtworzenie odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Resort wyjaśnia, że zmiana ma przenieść do ustawy utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, które samo w sobie nie stanowi źródła prawa. Dzięki temu właściciele nie będą musieli znać orzecznictwa, by ustalić, kto odpowiada za poszczególne elementy budynku.

Wodomierze i podzielniki pod kontrolą wspólnoty

Do majątku wspólnoty mają zostać zaliczone także wodomierze, ciepłomierze oraz nagrzejnikowe podzielniki kosztów ogrzewania. W praktyce oznacza to odpowiedzialność wspólnoty za ich montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy.

Właściciel lokalu co do zasady nie będzie mógł samodzielnie ingerować w urządzenia pomiarowe. Wyjątek przewidziano w sytuacji, gdy użytkownika lokalu łączy indywidualna umowa z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, która reguluje własność wodomierza.

Może Cię zainteresuje: Rosną ceny materiałów budowlanych

Wyższe zaliczki dla właścicieli mieszkań

Możliwość zwiększenia zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie będzie ograniczona do lokali użytkowych. Projekt zakłada, że wyższe opłaty mogą objąć każdy lokal, jeśli sposób korzystania z niego powoduje dodatkowe koszty po stronie wspólnoty. Nie wystarczy jednak samo przypuszczenie, że dany sposób użytkowania mieszkania generuje większe wydatki. Wspólnota będzie musiała udowodnić, że koszty rzeczywiście powstały, i wykazać ich wysokość.

Dodatkowo do 10. dnia każdego miesiąca właściciele będą zobowiązani wnosić nie tylko zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, lecz także zaliczki na rozliczane przez wspólnotę ciepło, wodę i odprowadzanie ścieków oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Eksperci specjalizujący się w sprawach nieruchomości i sporach budowlanych, pozytywnie oceniają objęcie tym rozwiązaniem także mieszkań. Zwraca uwagę na lokale wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem, na przykład na najem krótkoterminowy. Mają jednak wątpliwości, czy właściciele będą mogli skutecznie powstrzymać pobieranie zawyżonych zaliczek na czas sporu sądowego. Sądy mogą niechętnie wstrzymywać wykonanie uchwał, biorąc pod uwagę potrzeby finansowe wspólnot. W jednej ze spraw sąd uznał, że właściciel może dochodzić zwrotu nadpłaty w odrębnym postępowaniu, jeśli uchwała zostanie później uchylona. Zdaniem prawników długotrwałe postępowania mogą sprawić, że właściciel przez wiele miesięcy, a nawet lat będzie płacił wysokie, nieuzasadnione opłaty.

Zarząd właścicielski czy profesjonalny zarządca?

Właściciele lokali będą mogli wybrać jeden z dwóch równorzędnych modeli zarządzania: zarząd złożony z osób fizycznych albo profesjonalnego zarządcę. Wybór zarządcy oznaczać będzie rezygnację z powoływania zarządu, a ustanowienie zarządu wykluczy jednoczesne powierzenie zarządzania w tym trybie profesjonalnemu podmiotowi.

Z ustawy ma zniknąć instytucja umownego powierzenia zarządu konkretnemu podmiotowi, stosowana między innymi w inwestycjach deweloperskich. Odwołanie zarządcy, któremu wcześniej powierzono zarząd w umowie, nie będzie wymagało zachowania formy notarialnej.

Zmieni się też sposób reprezentowania wspólnoty. Jeśli zarząd będzie wieloosobowy, do działania w jej imieniu konieczna ma być większość członków zarządu, a nie, jak obecnie, dwóch.

Projekt doprecyzowuje też pojęcie czynności zwykłego zarządu. Mają do nich należeć bieżące działania służące eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej w niepogorszonym stanie, w tym usuwanie awarii, ubezpieczanie budynku i procedowanie uchwał.

Przeczytaj także: NBP sprawdził, po co Polacy kupują mieszkania

Głosowanie nad uchwałami: nie wszystkie decyzje zwykłą większością

Po konsultacjach ministerstwo wycofało się z propozycji, zgodnie z którą wszystkie uchwały mogłyby być podejmowane zwykłą większością głosów osób uczestniczących w głosowaniu. Uproszczony tryb ma dotyczyć wyłącznie uchwał związanych z rocznym zebraniem, obejmujących między innymi plan gospodarczy, sprawozdanie i absolutorium.

Uczestnicy konsultacji uznali, że powszechne stosowanie takiej zasady byłoby zbyt daleko idącą zmianą. Wskazywali, że istotne decyzje, także dotyczące majątku wspólnoty, mogłyby zapadać przy udziale niereprezentatywnej grupy właścicieli. Projekt dopuści głosowanie elektroniczne. W ten sposób będzie można również zawiadamiać właścicieli o zebraniach i przekazywać im informacje o uchwałach. W przypadku korespondencji e-mailowej konieczna będzie zgoda właściciela oraz wskazanie przez niego adresu poczty elektronicznej.

Zmieni się tryb zwoływania zebrania przez właścicieli. Jeśli osoby reprezentujące co najmniej 10 proc. udziałów zażądają jego zwołania, a zarząd nie podejmie działań, będą mogły zrobić to samodzielnie. Po konsultacjach do projektu dodano wymóg wskazania przedstawiciela uprawnionego do zwołania zebrania oraz określono jego obowiązki w trakcie spotkania i po jego zakończeniu.

Większy dostęp do dokumentów i nowe zasady sprawozdawczości

Właściciele otrzymają wyraźnie określone prawo wglądu do dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz uzyskiwania informacji od zarządu. Uprawnienie obejmie między innymi dokumenty rachunkowe i prawne oraz protokoły wspólnoty. Roczne sprawozdanie będzie musiało zostać sporządzone w formie pisemnej. Ma zawierać część opisową i finansową, w tym rozliczenie zaliczek, funduszu remontowego i mediów. Termin przygotowania dokumentu zostanie wydłużony do końca kwietnia.

Projekt określa zasady odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty. Odpowiedzialność będzie aktualizowała się dopiero wówczas, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna. Poszczególni właściciele będą odpowiadać proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota będzie mogła zarządzać garażem wielostanowiskowym

Nowe przepisy mają stworzyć podstawę prawną do zarządzania przez wspólnotę wyodrębnionym garażem wielostanowiskowym. Wspólnota będzie mogła zawierać umowy związane z jego utrzymaniem, pobierać zaliczki, prowadzić rozliczenia i dokumentację, a także dochodzić roszczeń. Współwłaściciele garażu zachowają wpływ na decyzje dotyczące tej części nieruchomości i będą podejmować je w formie uchwał. Nadal będą mogli ustalić inny sposób zarządzania wspólną własnością.

Może Cię zainteresuje: Co z wykupem mieszkań zakładowych?

Roszczenia za wady budynku

Jedną z istotnych modyfikacji projektu jest rozszerzenie uprawnień wspólnot w sprawach dotyczących wad nieruchomości wspólnej. Pierwotna wersja zakładała, że wspólnota będzie mogła dochodzić jedynie roszczeń z tytułu rękojmi. Po konsultacjach uwzględniono też roszczenia odszkodowawcze. Wspólnota będzie mogła więc wybrać, czy domagać się usunięcia wady, czy dochodzić rekompensaty za szkodę, na przykład kosztów naprawy usterek dachu lub elewacji.

Zgodnie z projektem właściciele będą mogli na podstawie uchwały przenieść na wspólnotę zarówno roszczenia o usunięcie wad nieruchomości wspólnej, jak i roszczenia o naprawienie szkody wynikającej z nieusunięcia wad lub ich niewłaściwego usunięcia. Zachowają przy tym możliwość indywidualnego dochodzenia swoich praw.

Właściciel będzie miał sześć tygodni na wniesienie sprzeciwu wobec cesji. W takim przypadku roszczenie wspólnoty wygaśnie w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Obecnie wspólnota musi zbierać cesje od każdego właściciela, niezależnie od tego, czy dochodzi roszczeń z tytułu rękojmi, czy odszkodowania. Możliwość przeniesienia uprawnień jedną uchwałą mogłaby więc znacząco uprościć postępowanie.

Kluczowe będzie określenie warunków skuteczności cesji. Jego zdaniem nie należy uzależniać jej skuteczności od zgody wszystkich właścicieli, ponieważ w średnich i dużych wspólnotach taki wymóg mógłby w praktyce uniemożliwić korzystanie z nowych uprawnień. Nawet częściowe skupienie roszczeń może zwiększyć możliwości działania wspólnoty.

Zmiana przeznaczenia lokalu z ograniczeniami

Projekt przewiduje ograniczenia w wyodrębnianiu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Będzie to dopuszczalne wyłącznie w przypadku lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, które spełniają wymagania techniczno-budowlane. Dodatkowym warunkiem będzie zgoda rady gminy. Rada będzie określać wymagania dotyczące miejsc postojowych, a fakultatywnie również powierzchni biologicznie czynnej.

Uwzględniono przy tym uwagę Rządowego Centrum Legislacji dotyczącą inwestycji będących już w toku. Wymóg uzyskania zgody rady gminy nie będzie obejmował budynków realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę, o które wystąpiono przed wejściem w życie nowych przepisów. Wcześniejsza wersja projektu odwoływała się do daty 31 grudnia 2025 roku. Zmiana ma chronić inwestycje, których przygotowanie rozpoczęło się przed wejściem nowelizacji w życie.

Korekta udziałów w nieruchomości wspólnej odłożona

Ministerstwo zrezygnowało z planowanej zmiany art. 24 ust. 2 ustawy o własności lokali, dotyczącej sądowej korekty wysokości udziałów. Ze względu na skalę problemu zagadnienie wymaga dalszych analiz. Rozwiązanie ma zostać opracowane w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości, odpowiedzialnym za kwestie postępowania cywilnego i wieczystoksięgowego.

Eksperci oceniają odłożenie tej zmiany krytycznie. Jak wskazują, błędy popełnione przy wyodrębnianiu lokali sprawiają niekiedy, że dla ostatnich właścicieli nie pozostają prawidłowo przypisane udziały w częściach wspólnych. Skorygowanie stanu prawnego wymaga wówczas współdziałania wszystkich współwłaścicieli, co często jest nierealne. W wielu, szczególnie starszych budynkach, udziały przypisane do lokali są nieprawidłowe. Obecnie naprawa sytuacji wymaga jednomyślnej zgody właścicieli, a przeszkodą bywają choćby nieuregulowane sprawy spadkowe i trudności w ustaleniu osób uprawnionych do wyrażenia zgody.

Przeczytaj również: Nowe obowiązki deweloperów od 2 października

Najem krótkoterminowy na razie bez nowych uprawnień wspólnot

Z projektu usunięto przepis, który uzależniał zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego od zgody wspólnoty mieszkaniowej. Kwestia ta ma zostać uregulowana w odrębnej inicjatywie legislacyjnej, po zakończeniu prac nad projektem ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw.

Ten problem wymaga pilnego rozwiązania. Wspólnota powinna mieć możliwość ochrony stanu prawnego i faktycznego budynku, jaki istniał w momencie ustanowienia odrębnej własności lokali. Właściciele kupujący mieszkania powinni móc oczekiwać, że sąsiedni lokal zachowa swoje pierwotne przeznaczenie. Przeniesienie tej kwestii do odrębnej regulacji jest zrozumiałe, jednak do czasu przyjęcia nowych przepisów wspólnoty zmagające się z najmem krótkoterminowym pozostaną z dotychczasowymi, ograniczonymi narzędziami.

Ostateczny kształt przepisów będzie zależał od dalszych prac legislacyjnych. Do czasu wejścia nowelizacji w życie wspólnoty i właściciele lokali muszą stosować dotychczasowe regulacje.

Źródło: prawo.pl