Większe mieszkania bardziej pożądane niż kawalerki

Mimo obserwowanej od dłuższego czasu względnej stabilizacji cen mieszkań, nowych, jak i używanych, rynek mieszkaniowy nadal się zmienia. Z najnowszej analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że ewoluuje struktura podaży, rosną wymagania klientów, a znalezienie nieruchomości odpowiadającej wszystkim oczekiwaniom zajmuje coraz więcej czasu.

Nie tylko własne M, ale mieszkanie na konkretny etap życia

Określenie „idealne M” nabiera dziś szczególnego znaczenia. Większość aktywnych klientów poszukuje mieszkania dla siebie, a nie z myślą o czerpaniu dochodów z inwestycji czy trwałym i bezpiecznym ulokowaniu oszczędności. Chcą znaleźć lokal, który tu i teraz będzie odpowiadał ich potrzebom i oczekiwaniom.

Jednocześnie coraz częściej analizują jego przyszłą wartość i zastanawiają się, czy mieszkanie z czasem nie straci na wartości i czy w przyszłości będzie można je łatwo sprzedać. To istotna zmiana w podejściu do zakupu nieruchomości. Obok lokalizacji i ceny coraz większe znaczenie mają wiek, jakość oraz standard budynku, w którym znajduje się lokal. Coraz powszechniejsze staje się też przekonanie, że zakupione mieszkanie niekoniecznie będzie miejscem, z którym właściciele pozostaną związani do końca życia. Lokal ma odpowiadać aktualnym potrzebom i służyć przez określony czas, na konkretnym etapie życia.

Może Cię zainteresuje: Rośnie liczba pozwoleń dla deweloperów

Perspektywa zmiany sytuacji rodzinnej, pojawienia się dzieci czy nowe potrzeby związane z rozwojem kariery zawodowej sprawiają, że kupujący analizują możliwość późniejszej sprzedaży mieszkania jeszcze przed jego zakupem. Przestronna i wygodna kawalerka może z czasem okazać się zbyt mała dla pary. Dwa pokoje, najczęściej salon z otwartą kuchnią i niewielka sypialnia, mogą za kilka lat nie wystarczyć rodzinie spodziewającej się dziecka. Z kolei przestronne mieszkanie czteropokojowe może okazać się zbyt duże dla pary, której dorosłe dzieci wyprowadzą się z domu. W efekcie mieszkanie coraz częściej jest postrzegane jako czasowy i wymienny, a nie stały nabytek.

Kupujący chcą więcej przestrzeni i komfortu

Jednym z wyraźnych trendów widocznych po stronie popytu jest rosnący nacisk na przestrzeń zapewniającą komfort i wygodę życia. Klientom nie chodzi już wyłącznie o posiadanie własnego dachu nad głową, ale coraz większe znaczenie ma to, jak będzie się w nim żyło. Widać to zarówno w oczekiwanym metrażu mieszkań, jak i preferowanej liczbie pokoi.

Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że 42 proc. klientów poszukujących mieszkań nadal interesuje się lokalami 2-pokojowymi. Większa grupa (46 proc.) rozgląda się jednak za mieszkaniami mającymi co najmniej trzy pokoje. Co szczególnie istotne, 12,8 proc. klientów poszukuje obecnie mieszkań 4-pokojowych i większych. To więcej niż odsetek osób zainteresowanych kawalerkami, który wynosi 12,2 proc. Jeszcze wyraźniej trend ten widać w Warszawie, gdzie ceny nieruchomości należą do najwyższych w kraju. Kawalerek poszukuje niespełna 11 proc. kupujących, podczas gdy mieszkaniami 4-pokojowymi i większymi interesuje się blisko 15 proc. klientów.

Większy metraż oznacza znacznie wyższy koszt

Rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami zderza się jednak z ich ceną. Dane dotyczące średnich cen ofertowych mieszkań jedno-, dwu-, trzy- i czteropokojowych na rynku wtórnym w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Rzeszowie pokazują zarówno duże różnice między poszczególnymi segmentami, jak i znaczące dysproporcje między miastami.

W czerwcu 2026 roku średnia cena ofertowa kawalerki na warszawskim rynku wtórnym wynosiła 582 tys. zł. Była o około 5 proc. wyższa niż w Krakowie, gdzie wynosiła 552 tys. zł, oraz w Gdańsku 557 tys. zł. Jednocześnie była ponad dwukrotnie wyższa niż w Łodzi, gdzie średnia cena kawalerki wynosiła 263 tys. zł.

Przeczytaj także: Wyższy podatek od nieruchomości w 2027 roku

Przeciętne mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie kosztowało 818 tys. zł, czyli o 236 tys. zł więcej niż kawalerka. Za dodatkowy, trzeci pokój trzeba było dopłacić średnio kolejne 207 tys. zł. Średnia cena ofertowa mieszkań 4-pokojowych w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Katowicach jest z kolei bliska dwukrotności ceny lokali 2-pokojowych.

Większe mieszkanie czy dom pod miastem?

Rosnący popyt na większe mieszkania, ich ograniczona dostępność oraz relatywnie wysokie ceny sprawiają, że część klientów zaczyna szukać alternatywy, czyli domu na przedmieściach. Ceny domów o powierzchni 100–150 mkw., położonych w okolicach dużych miast, są zbliżone do cen większych mieszkań, a nierzadko nawet od nich niższe. Dla części kupujących oznacza to możliwość uzyskania znacznie większej przestrzeni za podobną kwotę.

Dane pokazują również skalę różnic między poszczególnymi rynkami. Równowartość średniej ceny mieszkania 3-pokojowego w Warszawie pozwoliłaby na zakup blisko czterech kawalerek w Łodzi. Z kolei 4-pokojowe mieszkanie w Katowicach kosztuje niewiele więcej niż przeciętne 2-pokojowe M w Krakowie lub Gdańsku. Jeszcze inaczej wygląda porównanie Łodzi i Wrocławia. Za kwotę uzyskaną ze sprzedaży używanego mieszkania 3-pokojowego w Łodzi można byłoby kupić we Wrocławiu jedynie kawalerkę.

Średnia cena nie mówi wszystkiego

Przy analizowaniu danych o średnich cenach ofertowych trzeba jednak pamiętać, że konkretne nieruchomości mogą znacząco odbiegać od średnich stawek. W Warszawie można znaleźć zarówno kawalerkę kosztującą mniej niż 500 tys. zł, jak i lokal wyceniony na ponad 1 mln zł. Z kolei mieszkanie 3-pokojowe w Łodzi, w zależności od powierzchni i ceny za metr kwadratowy, może kosztować niespełna 300 tys. zł, ale również ponad cztery razy więcej.

Na cenę konkretnego lokalu wpływa wiele czynników. Znaczenie mają między innymi lokalizacja, metraż, układ i standard mieszkania, wiek oraz stan budynku, piętro, dostępność windy i garażu, a także dodatkowe udogodnienia. Dlatego prezentowane średnie ceny mają przede wszystkim charakter poglądowy. Służą do ogólnych porównań i obserwowania trendów na rynku. Przy planowaniu zakupu lub sprzedaży nieruchomości warto sprawdzić aktualne oferty w konkretnej lokalizacji, a także skorzystać ze wsparcia doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Źródło: forsal.pl