XVI edycja Forum już za nami

Wykład inauguracyjny wygłosił prof. Marek Bryx, który przekonywał, że skuteczne zarządzanie to łączenie wiedzy o efektywności ekonomicznej, technologiach z kompetencjami społecznymi. – Takie podejście wymaga redefinicji zarządzania zasobami mieszkaniowymi. Dlaczego? Przyczyn jest kilka: rosną koszty utrzymania budynku, wzmacnia się presja ma transformację energetyczną, rozwija się cyfryzacja procesów zarządczych i wzrastają oczekiwania mieszkańców. Profesor podkreślił, że skuteczne zarządzanie zasobami mieszkaniowymi wymaga w związku z tym „pomysłu na budynek”, integrującego dostępną technologię, pożądaną efektywność energetyczną i umiejętność zarządzania relacjami społecznymi (bo budynek to ludzie) oraz umiejętnego dostosowania się do niestabilnego otoczenia, zwłaszcza zmiennych regulacji prawnych.

Zarządca bowiem obecnie staje się menedżerem wartości nieruchomości, opracowującym strategię działań na rzecz budynku, którym zarządza na wszystkie okresy jego życia: – Brak podejścia strategicznego prowadzi do degradacji technicznej, nadmiernych kosztów w przyszłości, niespełnienia oczekiwań i konfliktów społecznych – ostrzegał prof. Bryx.

Aby sprostać tym wyzwaniom, zarządca musi posiadać kompetencje ekonomiczne i finansowe, techniczne, analityczne, społeczne i cyfrowe. Konkludując, prof. Marek Bryx podkreślił, że skuteczność zarządzania – to efekt łączenia wszystkich kompetencji, bez których niemożliwe jest zarządzanie wartością w czasie.

Zjawisku deprecjacji zawodu towarzyszy niezrozumienie usługi zarządzania

Efektywność zarządzania zależy także od jakości instytucjonalnego otoczenia, złożoności prawa i jego stabilności.

Eugenia Śleszyńska podczas swojego wystąpienia skoncentrowała się na niestabilności prawa i braku konsekwencji w jego stanowieniu. Zwróciła uwagę m.in. na fakt, że według ustawy o gospodarce nieruchomościami zawody nieuregulowane – to zarządca i pośrednik w obrocie nieruchomościami. Ale…

Pośrednik z mocy art. 181a UGN ma prawo wglądu do rejestrów i ewidencji, a z mocy art. 180a dotyczy go wymóg niekaralności. W związku z art. 179 b ma on prawo wglądu do ksiąg wieczystych, rejestrów cen, rejestru osób, którym przysługują odrębne prawa własności, planów miejscowych, ewidencji ludności w zakresie meldunku, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, świadectw charakterystyki energetycznej budynków, tabel i map taksacyjnych oraz prawo do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.

Zarządca nieruchomości natomiast ma wyłącznie prawa, wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością i wyłącznie upoważnienie z udzielonego pełnomocnictwa. Wykonuje on więc czynności, o których mowa w art. 184b UGN, w związku z zawartą umową o zarządzanie. Nie uzyskał w ustawie o gospodarce nieruchomościami prawa wglądu do urzędowych rejestrów i innych dokumentów związanych z przedmiotem usługi, nieruchomością. Ustawa nie nadała mu uprawnień do pobierania z urzędowych rejestrów niezbędnych do przedmiotu usługi – odpisów, wypisów i zaświadczeń.

Eugenia Śleszyńska w swojej prezentacji zwraca uwagę, że w wyniku deregulacji ograniczono uprawnienia zarządcy, wynikające z zapisów dawnego art. 185 ust. 1c Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który brzmiał: W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.

– Zjawisku deprecjacji zawodu towarzyszy niezrozumienie usługi zarządzania nieruchomościami – powiedziała Eugenia Śleszyńska. Na poparcie swojej opinii odwołała się do zapisów różnych ustaw, w których używa się zamiennie pojęcia zarządca nieruchomości lub zarządca obiektu budowlanego, co nie jest tożsame.

W postępowaniach przeciwko władającym obiektami budowlanymi organy wskazują jako adresata odpowiedzialnego za stan obiektu na zarządcę nieruchomości zamiast na władającego, czyli np. na wspólnotę mieszkaniową, która z mocy prawa jest zarządcą obiektu budowlanego.

– Nie wiadomo kto w końcu odpowiada z mocy prawa za przedmiot usługi przed organami. Chodzi o obowiązki władającego obiektem z art. 61 PB. Organy często traktują firmę zarządzającą jak władającego – zarządcę obiektu budowlanego, którym on nie jest – podkreśliła Eugenia Śleszyńska. I dodała: – Normy generalne według art. 5 Prawa budowlanego adresowane są do każdego właściciela obiektu lub do zarządcy obiektu budowlanego, w tym do wspólnoty jako zarządcy tego obiektu.

Adresatami przepisów art. 61–70 Prawa budowlanego są natomiast właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Tak więc organy administracji publicznej wydając decyzje w oparciu o te przepisy, zobligowane są do ustalenia stron postępowania, adresatów decyzji, gdyż błędne ustalenia w tym zakresie mogą skutkować wznowieniem postępowania lub stwierdzeniem nieważności decyzji (wyrok NSA z 31.07.2013 r., II OSK 726/12).

Eugenia Śleszyńska zwróciła również uwagę, że co prawda nie wiadomo, kto ponosi odpowiedzialność, ale przepis art. 61 stanowi, że kto nie spełnia obowiązków utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, oraz zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego podlega grzywnie min. 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Zielone zarządzanie nieruchomościami

W analizie różnych aspektów skutecznego zarządzania nie mogło zabraknąć wspomnianej podczas wykładu inauguracyjnego efektywności zarządzania i założeń dyrektywy budynkowej, których wdrożenie musi być poprzedzone implementacją przepisów unijnych do krajowego porządku prawnego.

Dr inż. Jerzy Kwiatkowski z Narodowej Agencji Poszanowania Energii wyjaśnił, że implementacja unijnej dyrektywy wymaga wdrożenia nowych przepisów m.in. w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków, dotyczących zasad sporządzania świadectw, prowadzenia okresowych kontroli, metodologii, baz danych, weryfikacji dokumentów.

Zmiany wymaga także Prawo budowlane i warunki techniczne budynków, a także rozporządzenie w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego. Do wymagań nowej dyrektywy wrócimy w jednym z najbliższych wydań miesięcznika.

Zielone zarządzanie nieruchomościami (ESG) nie ogranicza się do działań operacyjnych, takich jak nasadzenia zieleni czy modernizacja oświetlenia. – Istotą zielonego zarządzania jest transformacja roli zarządcy – z funkcji administracyjnej w kierunku aktywnego zarządzania ryzykiem oraz długoterminową wartością nieruchomości – wyjaśniała dr inż. Joanna Rucińska z Politechniki Warszawskiej podczas swojej prezentacji. W jej opinii w kontekście ESG pojawia się nowa definicja zawodu zarządcy, który ma cztery role do spełnienia: diagnosty, bo opiera zarządzanie na danych – zna parametry techniczne, energetyczne i środowiskowe nieruchomości i potrafi je przełożyć na koszty oraz ryzyka; stratega – podejmuje decyzje inwestycyjne w horyzoncie wieloletnim – rozumie, że wybory dziś kształtują funkcjonowanie budynku przez dekady; tłumacza – przekłada wymagania regulacyjne i oczekiwania rynku na konkretne decyzje właścicieli: koszty, korzyści i ryzyka; negocjatora zmiany – zarządza procesem decyzyjnym we wspólnocie/spółdzielni – równoważy interesy, koszty i gotowość do inwestycji.

Adaptacja do zmian klimatu – to istotny obszar działalności zarządcy. Jest to obszar, który do tej pory był pomijany, a w praktyce zaczyna generować bardzo konkretne ryzyka i koszty.

Dlatego też pytanie nie brzmi już „czy coś się wydarzy”, tylko „kiedy i na jaką skalę”.

– Z perspektywy zarządcy chodzi o ograniczanie skutków zdarzeń, które będą występować coraz częściej – tłumaczyła Joanna Rucińska. – W praktyce są to bardzo konkretne decyzje, np. dotyczące zarządzania wodami opadowymi. Uszczelnione powierzchnie zwiększają ryzyko podtopień i podnoszą koszty odprowadzania wód. Stosowanie nawierzchni przepuszczalnych czy retencji deszczówki pozwala jednocześnie ograniczyć ryzyko i koszty. Podobnie rzecz się ma z zarządzaniem mikroklimatem. Zieleń, szczególnie po stronie południowej i zachodniej, realnie wpływa na temperaturę w lokalach w okresach upałów. To przekłada się bezpośrednio na komfort mieszkańców i zużycie energii.

Z zarządzaniem ryzykiem finansowym natomiast wiąże się zakres ubezpieczenia budynku, który nie zawsze odpowiada rzeczywistym zagrożeniom, zwłaszcza w kontekście intensywnych opadów czy lokalnych podtopień. – To obszar, który wymaga świadomej weryfikacji – podkreśliła Joanna Rucińska. – A z punktu widzenia zarządcy oznacza zmianę podejścia: utrzymanie budynku to za mało – konieczne jest przygotowanie go na zdarzenia, które będą się powtarzać – dodała.

Zmiany, zmiany, zmiany…

Warto jeszcze zwrócić uwagę na panele dyskusyjne, które wywołały wiele kontrowersji.

Panel na temat regulacji zawodu zarządcy nieruchomości moderowała prof. Aleksandra Sikorska-Lewandowska z UMK w Toruniu (Fot. 9). Paneliści: Tomasz Lewandowski – podsekretarz stanu w ministerstwie rozwoju i technologii, Marek Urban (KIGN), Jacek Janas (PFRN), Tomasz Pardo (PFSZN) i Magdalena Koreń-Pawłowska (OIGN) wyrażali swoje opinie na temat drogi do zawodu zarządcy nieruchomości. Dyskutowali o wprowadzeniu odpowiedzialności zawodowej i obowiązku podnoszenia kwalifikacji zawodowych oraz o tym, kto powinien mieć prawo organizowania szkoleń dla zarządców nieruchomości.

Jednomyślności w tej materii nie było. Większość panelistów okazała się zwolennikami uporządkowania rynku poprzez powołanie samorządu zawodowego z szerokimi uprawnieniami. Jako że trudno by było tu o consensus, ministerstwo opowiada się za utworzeniem rejestru zarządców i wspólnot mieszkaniowych oraz komisji odpowiedzialności zawodowej.

Wrócił też temat procedowanej obecnie ustawy o własnosci lokali. Moderatorem tego panelu (Fot. 12) był Seweryn Chwałek – zarządca, prawnik, a panelistami: Jolanta Janasik (PFSZN), Katarzyna Najbar (KIGN), Jarosław Kowszuk i Monika Mikulska. Dyskusja toczyła się wokół zapisów, co do których nie udało się przekonać legislatorów, w tym: Czy potrzebna jest wspólnocie zdolność prawna i zdolność do czynności prawnych wspólnoty mieszkaniowej? W jakich obszarach należy wzmocnić pozycję wspólnoty mieszkaniowej na rynku nieruchomości? A ponadto: wspólnota mieszkaniowa jako ofiara systemu egzekucji z nieruchomości – czy jest szansa na zmianę?

Dziękujemy patronom, partnerom i wszystkim sponsorom XVI Forum!

/Zdjęcia: Amadeusz Andrzejewski/