Usługi innowacyjne na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości, pomimo młodego wieku i występujących na nim niedoskonałości można scharakteryzować jako złożony i uregulowany. Złożoność objawia się przede wszystkim rozwiniętą segmentacją rynku oraz mnogością przepisów regulujących i ograniczających mechanizmy wolnorynkowe. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami definiuje trzy podstawowe zawody branży nieruchomości: rzeczoznawcę majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości. Przedstawiony podział pozwala na dalsze klasyfikacje rynku obsługi nieruchomości:

• rynek zarządzania nieruchomościami oraz jego segmenty: rynek zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, rynek zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, rynek zarządzania najmem lokali;
• rynek pośrednictwa oraz jego segmenty: rynek obrotu oraz rynek najmu, rynek gruntów, rynek mieszkaniowy, rynek nieruchomości komercyjnych.

Katalizatorem zmian na rynku nieruchomości była deregulacja zawodów nieruchomościowych, która pozwoliła na stopniowe przenikanie się obszarów kompetencyjnych poszczególnych zawodów tzw. triady nieruchomości, szczególnie w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Pozytywnym aspektem tych zmian było przenikanie się obszarów kompetencyjnych zawodów zarządcy i pośrednika oraz powstawanie nowych rodzajów usług i bardziej kompleksowa obsługa, której oczekiwali klienci. Ze względu na utrzymany znaczny stopień regulacji zawodu rzeczoznawcy majątkowego, jego charakter od lat pozostaje niezmienny, choć w ostatnich latach również widać pewne zmiany związane z nasilająca się w ostatnich latach presją technologiczną.

Czym są innowacje? 

Jako wstęp do charakterystyki usług innowacyjnych w pierwszym kroku zdefiniowane zostanie pojęcie innowacji oraz wskazane zostaną ich podstawowe rodzaje. W literaturze naukowej pojęcie innowacji jest definiowane na wiele sposobów, jednak w ujęciu praktycznym najczęściej przytaczana i stosowana w zarządzaniu innowacjami jest ta przedstawiona w opracowaniu pt. „Podręcznik Oslo – zalecenia dotyczące pozyskiwania, prezentowania i wykorzystywania danych z zakresu innowacji” . Według podręcznika innowacja to:

Nowy lub ulepszony produkt lub proces (lub ich połączenie), który różni się znacząco od poprzednich produktów lub procesów danej jednostki i który został udostępniony potencjalnym użytkownikom (produkt) lub wprowadzony do użytku przez jednostkę (proces).

Innymi słowy innowację rynkową można scharakteryzować jako nowe, niestosowane dotąd rozwiązanie. Podręcznik Oslo Manual określa 4 podstawowe rodzaje innowacji:

• produktowa – związana bezpośrednio z wprowadzeniem na rynek nowego produktu lub usługi. Przykładem takiej innowacji może być np. usługa zarządzania najmem lokali mieszkalnych łącząca w sobie cechy pośrednictwa w obrocie oraz zarządzania lokalem;
• procesowa – dotyczy zmian w zakresie procesu produkcji lub sposobu świadczenia danej usługi. Przykładem innowacji procesowych jest m.in. elektroniczny dostęp do kartoteki lokalu u zarządcy nieruchomości wspólnej (dostęp do sald księgowych w czasie rzeczywistym, głosowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej online) lub wirtualna prezentacja nieruchomości rozpowszechniona w dobie pandemii COVID-19;
• organizacyjna – dotyczy zmian w zakresie struktury organizacyjnej przedsiębiorstwa, ukierunkowana na zwiększenie efektywności operacyjnej i maksymalizację zysków firmy. Przykładem takiej innowacji jest np. wdrożenie systemu franczyzowego, umożliwiające otwieranie nowych filii biura nieruchomości;
• marketingowa – ich istotą jest wprowadzanie nowych metod reklamowania i docierania do klientów. Na przestrzeni ostatnich dekad przykładów innowacji marketingowych było kilka. Na początku XXI wieku wraz z upowszechnieniem się szerokopasmowego Internetu, ogłoszenia nieruchomości przeniosły się z drukowanych gazet i witryn okiennych biur nieruchomości do internetowych portali ogłoszeniowych. W ostatnich latach zauważalny jest również trend powrotu reklamy terenowej np. nowe rodzaje reklam 3D umieszczane w oknach sprzedawanych lokali, które przykuwają wzrok oglądających.

Alternatywna klasyfikacja innowacji dzieli je ze względu na zakres terytorialny rynku:

• globalne – rozwiązania unikalne w skali całego świata;
• krajowe – czyli takie, które nie występują na rodzimym rynku, ale są stosowane za granicą;
• lokalne – rozwiązania nie stosowane na lokalnym rynku;
• wewnątrz firmy – czyli wdrażanie nowych rozwiązań organizacyjnych lub procesowych wewnątrz przedsiębiorstwa.

Pojęcie innowacji w wielu przypadkach pozostaje kwestią umowną, a jego znaczenie silnie wynika z kontekstu. Omawiając rodzaje innowacji warto wspomnieć o kolejnej kategorii – innowacji radykalnej (zwanej też przełomową), czyli takiej, która wywiera znaczący wpływ na rynek oraz działalność gospodarczą na tym rynku. W ujęciu praktycznym, jako rozwiązania przełomowe można określić wszystkie te, które powodują zmianę reguł na danym rynku.

Innowacje na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości można określić jako sformalizowany i uregulowany, co stanowi ograniczenie dla rozwoju działalności innowacyjnej. Uwarunkowania branżowe mogą powodować przesunięcie innowacyjności do innych obszarów – procesowych oraz marketingowych. Na przestrzeni ostatnich 10 lat widoczne są zmiany charakteru działalności gospodarczej w branży nieruchomości.

Trend nr 1 – nowe technologie

Wzrost udziału nowych technologii – rozwiązań internetowych oraz mobilnych stanowi jeden z najistotniejszych kierunków rozwoju rynku nieruchomości. Procesy te są widoczne przede wszystkim w segmencie zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi. Bieżący kontakt pomiędzy zarządcą a właścicielami lokali mieszkalnych przeniósł się do Internetu. Za pośrednictwem elektronicznego dostępu do kartoteki lokalu możliwe jest sprawdzenie salda wpłat zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, dokonanie opłat e-przelewem oraz udział w głosowaniach nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Drugim widocznym obszarem wykorzystania nowych technologii jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Pandemia COVID-19 oraz kolejne lockdowny były katalizatorem rozwoju nowych form prezentacji nieruchomości na odległość, takich jak wideokonferencja na żywo czy nagrywane filmy z zarejestrowaną prezentacją kolejnych pomieszczeń w lokalu (największe portale ogłoszeniowe od kilku lat oferują funkcjonalność dodania takiej wideoprezentacji).

Trend nr 2 – big data, bazy danych, uczenie maszynowe i sieci neuronowe 

Wykorzystanie big data – dużych, zmiennych i różnorodnych zbiorów danych, łączenie informacji z różnych baz danych oraz wykorzystanie do ich analizy zaawansowanych metod statystycznych sieci neuronowych, sztucznej inteligencji czy uczenia maszynowego – znajduje szerokie zastosowanie w wycenie nieruchomości oraz wsparciu decyzyjnym w procesie inwestycyjnym. Modelowanie statystyczne i ekonometryczne z powodzeniem jest wykorzystywane zarówno na gruncie naukowym, jak również w praktyce biznesowej. Na rynku działa obecnie kilka podmiotów, oferujących informacje dotyczące wartości nieruchomości w oparciu o algorytmy zasilone bazami danych, zawierających sparametryzowane ceny transakcyjne. Przeprowadzane niekiedy w ramach eksperymentu analizy porównawcze informacji generowanych przez automatyczne wyceniarki z wyceną przeprowadzoną przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego, wskazują na korzyść człowieka, jednak różnice nie są fundamentalne. Przyszłość nie musi malować się w czarnych barwach, jeżeli automatyzacja procesu wyceny nieruchomości zostanie wykorzystana jako narzędzie wspierające pracę rzeczoznawcy i odciążające od wykonywania monotonnych powtarzalnych czynności. Koniec końców, z uwagi na aktualne uregulowania prawne, elementem odróżniającym wycenę nieruchomości od informacji o proponowanej wartości jest pieczątka o charakterystycznym jajowatym kształcie oraz podpis rzeczoznawcy pod dokumentem.

Trend nr 3 – geolokalizacja

Rynek nieruchomości ma charakter lokalny. Nieruchomość jest rzeczą trwale związaną z gruntem oraz w świetle Kodeksu cywilnego oznaczoną co do tożsamości, co sprawia, że poszczególne obiekty mają charakter niepowtarzalny, wynikający z czynników wewnętrznych np. walory użytkowe oraz zewnętrznych – lokalizacji i otoczenia. Ten unikalny, lokalny charakter wpisuje się w trend rozwiązań mobilnych, opartych na geolokalizacji. Podstawy modelu biznesowego są proste i wykorzystują dwie zmienne – informację o położeniu użytkownika na podstawie danych z lokalizacji w telefonie komórkowym oraz dobranej tematycznie bazy danych. Aktualnie coraz popularniejsze stają się aplikacje mobilne, pokazujące na mapie określone informacje np. średnie ceny nieruchomości w danym miejscu czy oferty mieszkań do wynajęcia w danej okolicy. Dane satelitarne są również wykorzystywane od lat w sektorze publicznym, czego przykładem jest system informacji geodezyjnej Geoportal.

Trend nr 4 – budownictwo

Jednym z najbardziej namacalnych przykładów zastosowania technologii w branży nieruchomości jest budownictwo. Pomijając rozwiązania z zakresu chemii, stosowane w produkcji materiałów budowlanych o coraz to lepszych parametrach wytrzymałościowych i cieplnych, istotny wpływ na funkcjonowanie budynków ma elektronika oraz automatyka budynkowa. Całokształt rozwiązań technologicznych, wykorzystywanych w BMS (Building Management System – systemie zarządzania budynkiem, obejmującym sterowanie wentylacją, systemem przeciwpożarowym, sygnalizacją napadu i włamania, zużyciem energii – pomaga w bardziej energooszczędny, efektywny i bezpieczniejszy sposób korzystać z nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych oraz użyteczności publicznej.

Innowacje: szansa czy zagrożenie? 

Innowacje można rozpatrywać jako szansę oraz zagrożenie dla prowadzonej przez nas działalności. Ciągłe podważanie rynkowego status quo w zakresie sposobu świadczenia usług, rosnąca presja technologiczna wymusza na przedsiębiorstwach konieczność ciągłego dostosowywania do zmieniających się warunków rynkowych i przyczynia się do wzrostu oczekiwań klienta względem szybkości oraz jakości świadczonych usług. Z drugiej strony korzystanie z nowych technologii daje możliwość (w teorii) nieograniczonego skalowania działalności gospodarczej czy automatyzacji procesów wewnątrz firmy. Ponadto, wdrażanie technologii usprawniających świadczenie usług może stanowić źródło przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstwa i być argumentem w podnoszeniu poziomu cen. Rozumienie innowacji szeroko, jako wdrożenie każdego nie stosowanego dotąd rozwiązania pozwala na wytyczenie nowego kierunku rozwoju przedsiębiorstwa oraz wykorzystanie rozwiązań sprawdzonych na innych rynkach, wprowadzając je na rynek krajowy. 

Innowacja niejedno ma imię 

Nowe technologie coraz śmielej wkraczają do wszystkich dziedzin życia, w tym nieruchomości. Coraz istotniej kształtują również warunki prowadzenia działalności w branży nieruchomości co niesie za sobą zarówno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Automatyzacja procesów może stanowić pozytywny aspekt zmian, ponieważ zaoszczędzony czas można poświęcić na bardziej kreatywne czynności, takie jak strategiczne rozwijanie biznesu. Z drugiej jednak strony rosnąca presja technologiczna istotnie zwiększa tempo życia oraz niepewność związaną z prowadzeniem działalności. Należy tu podkreślić, że istotą przedsiębiorczości jest ciągłe dostosowywanie do zmieniających się warunków i budowanie przewagi konkurencyjnej. Zwycięzcami tej rywalizacji są podmioty otwarte na zmiany, gotowe do nieustannej modyfikacji swojej oferty oraz zarządzane w sposób elastyczny.