Darowizna mieszkania - prawa i obowiązki obdarowanego

Darowizna - to nieodpłatne przekazanie na rzecz określonej osoby jakiegoś świadczenia kosztem swojego majątku, czego skutkiem jest zwiększenie majątku osoby obdarowanej. Darowizna mieszkania musi nastąpić w formie aktu notarialnego. W razie niezachowania tej formy, umowa darowizny jest nieważna.

Obowiązek podatkowy

Co do zasady nabycie rzeczy i praw majątkowych w drodze darowizny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Jeżeli otrzymamy darowiznę od osoby bliskiej, podlega ona zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, jednak pod pewnymi warunkami. Zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn podlega nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodziców), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

W przypadku darowizny, zgłoszenia do urzędu skarbowego dokonuje notariusz, przed którym darczyńca i obdarowany podpisują akt notarialny.

Powyższe zwolnienie przysługuje pod warunkiem złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Warto podkreślić, że powyższy termin nie podlega przywróceniu, co oznacza, że jego niedotrzymanie wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku od spadków i darowizn.

W przypadku przekazywania mieszkania dziecku, które ma własną rodzinę, lepiej przekazać je tylko dziecku. Jeżeli przekażemy darowiznę mieszkania np. synowi i jego żonie, to synowa będzie musiała zapłacić podatek.

Jeżeli przekazujemy w drodze darowizny mieszkanie członkowi dalszej rodziny, czyli: dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, zstępnym (dzieciom) i małżonkom pasierbów, małżonkom rodzeństwa i rodzeństwu małżonków, małżonkom innych dzieci albo innym nabywcom (którzy sprawowali opiekę nad spadkodawcą, przez co najmniej dwa lata), do podstawy opodatkowania nie wlicza się mieszkania do 110 m kw. powierzchni.

Jak uniknąć podatku od darowizny

Nabywcy, aby uniknąć zapłaty podatku muszą także spełnić kilka innych warunków:

• nie mogą być właścicielami innego domu lub mieszkania lub będąc nimi muszą pozbyć się tej własności na rzecz dzieci, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
• nie może im przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej - prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami muszą przekazać je dzieciom lub muszą przekazać je do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
• nie mogą być najemcami mieszkania lub będąc nimi muszą rozwiązać umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
• muszą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie mogą dokonać jego zbycia przez okres 5 lat. 

Niezgłoszenie nabycia majątku 

Niezgłoszenie nabycia majątku przez osobę objętą zwolnieniem skutkuje tym, że darowizna podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że nawet w najbliższej rodzinie powstaje konieczność złożenia deklaracji i zapłaty podatku. Obowiązek zgłoszenia nabycia majątku przez osoby zwolnione oraz złożenia deklaracji przez pozostałych podatników wyłączony jest w przypadku, gdy umowę darowizny sporządzał notariusz.

Rażąca niewdzięczność

Darczyńca ma prawo odwołania darowizny jeszcze niewykonanej, jeżeli po zawarciu umowy popadł w niedostatek. Ponadto, darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się wobec niego rażącej niewdzięczności. W takiej sytuacji do zwrotu darowizny stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu z Kodeksu cywilnego.

Warto tu zwrócić uwagę na zawiłość związków pomiędzy cofnięciem darowizny a zameldowaniem bądź wymeldowaniem. Taką sprawę, którą opisujemy poniżej, rozpatrywał WSA w Gdańsku III SA/Gd 296/15.

Darczyńca zwrócił się do prezydenta miasta z wnioskiem o wymeldowanie obdarowanego z pobytu stałego z lokalu, gdy toczył się jeszcze proces przed Sądem Okręgowym o cofnięcie darowizny tejże nieruchomości.

Obdarowany napisał wniosek o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia prowadzonej przed sądem okręgowym sprawy cywilnej o cofnięcie darowizny spornej nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności.

Prezydent miasta odmówił zawieszenia postępowania i wskazał, że podmiotem wnioskującym o zawieszenie może być jedynie darczyńca i po przeprowadzeniu postępowania orzekł o wymeldowaniu wyżej wymienionego z pobytu stałego.

Obdarowany odwołał się od decyzji prezydenta do wojewody i wskazał, że lokal nadal stanowi centrum jego życia, ponieważ w nim znajdują się jego rzeczy osobiste, w spornym lokalu mieści się siedziba jego firmy. Wobec tego, decyzja prezydenta miasta pozbawia go zdolności kredytowej i odcina od osiągania przychodów.

Wojewoda jednak utrzymał w mocy zakwestionowaną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu, przedstawiając istotę zameldowania oraz przesłanki konieczne do utrzymania meldunku, podniósł, że zgromadzony materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, iż obdarowany nie zamieszkuje w miejscu zameldowania.

Równocześnie podniósł, że sprawa cywilna w przedmiocie cofnięcia darowizny nie rzutuje na posiadanie meldunku w lokalu. Warunkiem zameldowania jest bowiem zamieszkiwanie w lokalu z zamiarem pobytu stałego, a ten warunek nie jest przez odwołującego się wykonywany od ponad dwóch lat.

W swojej decyzji wojewoda wyjaśnił, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, ponieważ sam zamiar stałego pobytu w danej miejscowości nie stanowi o zamieszkaniu. Musi być połączony z przebywaniem w nim, i to z takim przebywaniem, które ma cechy założenia tam ośrodka swoich osobistych i majątkowych interesów.

Jak twierdzą prawnicy, warto jednak pamiętać, że wynik postępowania w sprawie o cofnięcie darowizny nie ma wpływu na wymeldowanie bądź zameldowanie skarżącego w nieruchomości. Przy badaniu zasadności wniosku zarówno o wymeldowanie czy zameldowanie, decyduje jedynie faktyczne w nim przebywanie jako w centrum życiowym, w którym skoncentrowane są wszystkie sprawy danej osoby.

Przy tym ustalenie stanu przebywania na stałe w danym lokalu nie wyłącza możliwości przejściowej nieobecności czy też występowania nawet regularnych okresów fizycznej nieobecności.

O stosownym opuszczeniu może być mowa dopiero wtedy, gdy całokształt zachowań zameldowanego będzie wskazywał na to, że lokal, w którym był na stałe zameldowany, przestał być miejscem koncentracji jego interesów życiowych.

Darowizna a prawo pierwokupu

Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 5/10), w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu współwłaścicielom nie przysługuje prawo pierwokupu art. 17² ust. 6), gdy zbycie udziału jest wynikiem zawarcia umowy zamiany lub darowizny, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z uzasadnienia wyroku wynika, że ustawodawcy chodziło w tym przepisie tylko o sprzedaż udziału, jedynie niefortunnie posłużył się sformułowaniem „zbycie", które jest pojęciem szerszym, gdyż sugeruje zawarcie każdej umowy, w wyniku której następuje przeniesienie prawa. Tymczasem kodeksowe prawo pierwokupu dotyczy tylko umowy sprzedaży.

Warto wiedzieć o tej uchwale Sądu Najwyższego, gdyż dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych i część tych lokali takich ksiąg nie ma. W związku z tym transakcje te nie podlegają kontroli wieczystoksięgowej podczas wpisu w księdze wieczystej. Ten obowiązek spoczywa na spółdzielniach.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!