Lex deweloper tylko do końca roku

Tylko do końca 2026 r. będzie obowiązywała ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z 2018 roku zwana potocznie lex deweloper lub specustawą mieszkaniową. Ustawa ta miała ożywić między innymi budownictwo wielorodzinne w miastach, dając możliwości prawne do współpracy w tym zakresie samorządów z inwestorami prywatnymi, przede wszystkim firmami deweloperskimi. Nie przyniosła jednak spektakularnych efektów. Według resortu rozwoju i technologii, w oparciu o ustawę lex deweloper rocznie buduje się średnio tylko około 80 budynków, czyli około 1,5 proc. nowych inwestycji mieszkaniowych.

Nowe narzędzie: zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI)

W ustawie z 2023 roku, mającej zreformować planowanie przestrzenne, przewidziano nowe narzędzie planistyczne, dzięki któremu współpraca samorządów z deweloperami może okazać się znacznie bardziej efektywna niż dotychczas. To zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), które stanowią szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W trakcie sporządzania zintegrowanych planów inwestycyjnych gminy będą mogły negocjować z inwestorem (na przykład deweloperem) treść umowy urbanistycznej.

Może Cię zainteresuje: Kto zapłaci podatek od fotowoltaiki?

W tej umowie, która będzie przyjmowana w formie uchwały rady gminy/miasta, zawarte zostaną między innymi zobowiązania inwestora do wykonania zadań z zakresu realizacji inwestycji uzupełniających (drogi, usprawnienia w komunikacji, obiekty spełniające funkcje społeczne).

Cenne doświadczenia samorządów na bazie lex deweloper

Warto zauważyć, że do końca sierpnia 2026 roku samorządy muszą uchwalić plany ogólne gmin. Ich ustalenia staną się wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (wuzetek). W opinii wielu przedstawicieli samorządów, przy pracach nad zintegrowanymi planami inwestycyjnymi (ZPI) warto wykorzystać pewne doświadczenia z inwestycji realizowanych na podstawie ustawy lex deweloper. Ma je w dość szeroki zakresie między innymi Gdańsk.

W latach 2023-2025 w oparciu o lex deweloper zrealizowano w Gdańsku sześć inwestycji na łącznej powierzchni 23 hektarów. Zbudowano tam ponad 4 tys. mieszkań dla ok. 8,6 tys. mieszkańców. To inwestycje zrealizowane na terenach postoczniowych. Równie ważne są tam sfinalizowane w ramach tych przedsięwzięć inwestycje towarzyszące o wartości 203 mln zł, takie jak trzy szkoły, sala gimnastyczna i park linearny. Urbaniści zaznaczają, że wiele zasad, które z powodzeniem wdrożono w Gdańsku w ramach inwestycji opartych o lex deweloper, samorząd tego miasta przeniesie także do realizacji zadań w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).

Lokalne standardy urbanistyczne

Lokalne standardy urbanistyczne obejmują szerokie oczekiwania miasta wobec inwestorów dotyczących wymogów związanych z realizowanymi przedsięwzięciami. Poniższe standardy urbanistyczne (obowiązujące już w Gdańsku w ramach lex deweloper) będą mogły zostać przeniesione do wspomnianych umów inwestycyjnych w ramach ZPI:

• zapewnienie bezpośredniego dostępu do drogi publicznej;
• zapewnienie bezpośredniego dostępu do infrastruktury technicznej, sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektroenergetycznej;
• określenie maksymalnej odległości do przystanku komunikacji miejskiej;
• wskaźniki dotyczące wysokości budynków.

Istotne jest, że w Gdańsku podjęcie przez radnych uchwał o zawarciu porozumień w ramach lex deweloper poprzedzone było powołaniem przez miasto zespołu roboczego ds. tych przedsięwzięć, uruchomieniem narzędzi dialogu społecznego z mieszkańcami, a także szczegółowym przygotowaniem i konsultowaniem projektów porozumień.

Może Cię zainteresuje: Ukrócenie dłużników w spółdzielniach

Lex deweloper a zintegrowane plany inwestycyjne

W przypadku inwestycji opartych o lex deweloper możliwe były tylko inwestycje mieszkaniowe, w tym budynki wielorodzinne z minimum 25 mieszkaniami lub co najmniej 10 domów jednorodzinnych. W ramach ZPI nie ma zdefiniowanej inwestycji głównej. Na podstawie wniosków inwestorów/deweloperów dotyczących ZPI, a następnie uchwały rady miasta o przyjęciu zintegrowanego planu inwestycyjnego, może być realizowana właściwie każda inwestycja (jako główna), na przykład budowa osiedla mieszkaniowego, ale także szpitala, szkoły, centrum handlowego lub instalacji OZE.

Natomiast inwestycje uzupełniające oparte o ZPI mogą objąć przykładowo:

• uzbrojenie terenu;
• drogi publiczne i linie kolejowe;
• obiekty publicznego transportu zbiorowego;
• obiekty działalności kulturalnej, obiekty opieki nad dziećmi do lat trzech;
• przedszkola i szkoły;
• placówki wsparcia dziennego i placówki opieki zdrowotnej;
• obiekty pożytku publicznego sportu i rekreacji;
• obszary zieleni publicznej.

Strona rządowa przychylnie podchodzi do postulowanego przez samorządy poszerzenia powyższego katalogu możliwych do zrealizowania w ramach ZPI inwestycji uzupełniających.

Duże zainteresowanie inwestorów

Ekspert z Krakowa podkreśla, że przepisy dotyczące ZPI stwarzają także szanse znacznie szersze niż dotychczasowe realizowanie inwestycji miejskich przy wykorzystaniu narzędzi partnerstwa publiczno-prywatnego, z udziałem deweloperów i miasta. Sporządzanie zintegrowanych planów inwestycyjnych powinno pozwolić na podzielenie się kosztami tworzenia miasta pomiędzy stroną publiczną (na przykład gminą) a prywatnym inwestorem. Nowe regulacje obejmujące tworzenie oraz wdrażanie ZPI powinny sprzyjać racjonalnemu wyznaczaniu terenów pod zabudowę. Do krakowskiego urzędu miasta wpłynęło już ponad 30 wniosków od inwestorów/deweloperów dotyczących ujęcia ich projektów w ramach ZPI.

Źródło: portalsamorzadowy.pl