Ulga podatkowa dla frankowicza tylko na jedną inwestycję mieszkaniową

Osoby, które uzyskały umorzenie części lub całości swojego kredytu hipotecznego, mogą skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie rozporządzenia ministra finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 102). Często jednak wielu kredytobiorców nie spełnia warunków zwolnienia. 

Brak ulgi na dwa mieszkania i garaż

Przykładowo, podatnik zaciągnął w 2008 roku kredyt hipoteczny na zakup dwóch mieszkań z miejscami postojowymi. W 2024 roku bank zaproponował mu zawarcie aneksu, na mocy którego dojdzie do przeliczenia wysokości zadłużenia przy zastosowaniu korzystniejszego kursu walut. To spowoduje częściowe umorzenie kredytu. Kredytobiorca zapytał, czy może skorzystać ze zwolnienia z PIT na podstawie rozporządzenia MF. 

W interpretacji z 27 lutego 2025 roku (nr 0113-KDIPT2-2.4011.962.2024.1.KR) dyrektor KIS stwierdził, że, aby umorzona kwota mogła skorzystać ze zwolnienia, kredyt hipoteczny powinien zostać zaciągnięty na jedną inwestycję mieszkaniową. Jeśli kredyt dotyczył dwóch różnych lokali mieszkalnych, które posiadają dwie odrębne księgi wieczyste, przepisy rozporządzenia nie mają zastosowania.

Może Cię zainteresuje: Czy opłaca się kupno mieszkania do kapitalnego remontu?

Zwolnienie nie przysługuje także na miejsce postojowe. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości uregulowanej odrębną księgą wieczystą, wtedy można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Co do miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym, mimo że są związane z nabytym lokalem mieszkalnym, stanowią odrębną nieruchomość z odrębną księgą wieczystą. Nie można więc uznać, że spełniają definicję „pomieszczenia przynależnego” nierozerwalnie związanego z zakupionym odrębnie lokalem mieszkalnym. Samo miejsce postojowe nie służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Na tej podstawie dyrektor KIS uznał, że związku z uzyskanym przez podatników przychodem wynikającym z umorzenia kredytu, nie dojdzie do zaniechania poboru podatku. W rezultacie, kwota umorzonego w 2024 lub 2025 roku przez bank kapitału i odsetek, stanowić będzie dla podatników przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o PIT w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 tej. ustawy i podatnicy będą zobowiązani do opodatkowania tego przychodu i wykazania go w zeznaniu podatkowym składanym za rok podatkowy 2024 lub 2025.

Miejsca postojowe nie są częścią lokalu

Skarbówka przedstawiła dość wąską wykładnię pojęcia jednej inwestycji mieszkaniowej, wskazując, że dwa odrębne lokale, z dwoma odrębnymi księgami wieczystymi to dwie inwestycje. Brak spełnienia kluczowej przesłanki, mówiącej, że zaniechanie poboru podatku dotyczy kredytu zaciągniętego wyłącznie na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, przekreślił szansę podatników na możliwość niezapłacenia podatku. Według oceny eksperta, w tym przypadku fakt, czy do nieruchomości były przypisane miejsca postojowe był całkowicie bez znaczenia.

Uważa on, że nawet gdyby podatnicy zaciągnęli kredyt na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, to i tak w części kredytu dotyczącej zakupu miejsc postojowych powinni zapłacić podatek. Dyrektor KIS twierdzi, że z uwagi na objęcie ich odrębnym aktem notarialnym i księgą wieczystą, nie są one ściśle związane z nabytym lokalem i nie stanowią jego integralnej części. Podobne stanowisko fiskus prezentował już w interpretacji indywidualnej z 1 grudnia 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.816.2023.2.MN.

Może Cię zainteresuje: Polacy chcą otwartych osiedli

Czy w ogóle powstał przychód?

Inny ekspert ocenia interpretację krytycznie i twierdzi, że jest ona niezgodna z prawem. Można się zgodzić z częścią wydanej interpretacji dotyczącej przeznaczenia pieniędzy na zakup miejsc w garażu wielostanowiskowym, jako, że nie jest to zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak należy zwrócić uwagę, że orzecznictwo sądów administracyjnych oraz wydane interpretacje przedstawiały bardziej liberalne stanowiska dotyczące zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych niż niniejsze interpretacja. Nie można się zgodzić, że w związku z podpisaniem aneksu powstała jakakolwiek kwota przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust 1 ustawy o PIT.

Gdyby wnioskodawcy zawarli z bankiem „ugodę” zamiast „aneksu” i inaczej opisali zdarzenie we wniosku, wydana interpretacja mogłaby być inna. W ocenie ekspertów, nie doszło do umorzenia żadnej części kredytu, a więc nie powstał przychód, tak, jak to uznał dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.  Strony zmieniły zasady przeliczenia kredytu wyrażonego w walucie obcej z uwagi na abuzywność pierwotnej umowy kredytowej, w wyniku którego zmieniła się wielkość teoretycznego zadłużenia wnioskodawców a nie doszło do umorzenia kredytu tak, jak to zostało opisane w wyroku NSA z 18 października 2012 roku.

Ekspert podkreśla, że do umorzenia kredytu doszłoby wyłączenie, gdyby wskutek zmiany w aneksie kursu walut doszło do sytuacji, gdzie podatnik miałby do zwrotu mniejszą kwotę kredytu niż pierwotnie wypłacona mu kwota kredytu. W tym przypadku w jego ocenie nie ma przysporzenia, nie doszło więc do faktycznego umorzenia wierzytelności i nie ma przedmiotu opodatkowania.

Źródło: prawo.pl