#GorącaLinia – czy balkon jest nieruchomością wspólną?

Ekspert odpowiada:

Właścicielowi lokalu przysługuje prawo własności lokalu, jak też udział w nieruchomości wspólnej; przy czym udział majątkowy w nieruchomości wspólnej jest częścią składową majątku głównego, prawa własności lokalu, w rozumieniu art. 50 Kodeksu cywilnego. 

Przypomnijmy, że nieruchomość wspólną, w rozumieniu definicji określonej w art. 3 ust. 2 UWL, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 

Nieruchomością wspólną jest w szczególności grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl orzecznictwa za elementy takie w częściach wspólnych budynku uważa się fundamenty, dach, ściany, klatkę schodową, przewody, urządzenia i instalacje, w tym instalacje wodne, ogrzewcze, a także windy, schody, itp. Jest to współwłasność przymusowa, tj. takie elementy, które znajdują się poza lokalami, jak i takie elementy, które znajdują się w lokalach [por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 czerwca 2012 r., VII SA/Wa 550/12].

Tak więc, na nieruchomość wspólną składa się:

• grunt, na którym usytuowany jest budynek i jego otoczenie,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• instalacje i urządzenia, które służą wszystkim właścicielom.

Powstaje pytanie, czy balkon, loggia, taras stanowią nieruchomość wspólną? 

W orzecznictwie przyjęto, że balkon, loggia, taras [z której korzysta właściciel], są z jednej strony tzw. "pomieszczeniem pomocniczym", a z drugiej – należą zazwyczaj do elementów zewnętrznych i konstrukcyjnych oraz do elewacji budynku, tym samym można je uznać za część nieruchomości wspólnej.

Wyjaśniono w orzecznictwie, że pod pojęciem balkonu/tarasu, jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL [por. uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08]. Szczególnie należy podkreślić to, że według orzecznictwa, "jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal" (wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18). 

W uzasadnieniu do wyroku SA w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2018 r., I ACa 840/17 czytamy, że pod pojęciem balkonu (także tarasu), jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego, należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. Zauważyć należy, że takie rozumienie pojęcia balkonu i części wspólnych nie odbiega zasadniczo od pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego z art. 2 ust. 2 i części wspólnych z art. 3 ust. 2 UWL.

Balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli, albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli.

W przypadku balkonów/tarasów nie jest możliwe precyzyjne ustalenie podziału odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna. Zwykle balkony/tarasy służą co najmniej 2 mieszkaniom (jako swoisty taras oraz zadaszenie) oraz są elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są więc: ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych, nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku.

Niewątpliwie elementami konstrukcyjnymi nieruchomości są ściany, balustrada i posadzki, albowiem są częścią założeń architektonicznych i nie służą wyłącznie konkretnym osobom, a stan ich wpływa na stan budynku. Tym samym, obciążenie kosztami remontu tych elementów właścicieli poszczególnych lokali nakłada na nich obowiązek dotyczący elementów wspólnych.

Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 stanowi: "Ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", .. pod pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. 

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 UWL, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową".

Z wyroku SA w Białymstoku z dnia 26 kwietnia 2018 r. , I ACa 17/18:  

1. Pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

2. Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.

Przegląd orzecznictwa

Wyrok NSA z dnia 23 października 2015 r. , II OSK 1245/14 

Jeśli dostęp do tarasu czy balkonu ma więcej mieszkańców, to jest on częścią nieruchomości wspólnej, gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Jego przebudowa nie wymaga więc zgody całej wspólnoty.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r. , I ACa 763/13 

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 UWL – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13 

Z art. 3 ust. 2 UWL a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 UWL należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 UWL, z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. W okolicznościach sprawy daszki nad balkonami to element nieruchomości wspólnej, a niezależnie od tego na pozwanej Wspólnocie spoczywał obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, naruszonego w wyniku remontu nieruchomości wspólnej.

Wyrok SA w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2015 r. , I ACa 168/15 

Nie można przyjąć, że ocieplenie wnętrza balkonów, a więc co do zasady części pomocniczej konkretnego lokalu, zależne jest jedynie od woli właściciela lokalu, do którego balkon ten przynależy. Niewątpliwie bowiem fakt ocieplenia balkonów wpływa na sytuację wszystkich właścicieli, obniża koszty ogrzania całego budynku... Na wspólnocie mieszkaniowej ciąży także obowiązek utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku oraz ich estetyki. Czynności takie, jak docieplenie uznać więc należy za zmierzające do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co jest obowiązkiem wspólnoty. Zatem choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności jednego właściciela, a gdzie nieruchomość wspólna zachodzą podstawy do uznania, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 25 maja 2016 r. , VI ACa 605/15

Wyrok stanowi, że kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.

Wnioski

Pomimo podwójnego charakteru prawno-rzeczowego balkonu/tarasu/loggii, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy w części są uznawane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. 

Podkreślenia wymaga również to, że "Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali". Podobnie w wyroku SA w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., I ACa 727/14 : "nie jest dopuszczalne "uzupełnianie" na podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej".

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!