Co nowego w orzecznictwie? Klucze do pralni i bramy ma mieć każdy właściciel. Właściwy sposób ograniczenia parkowania na parkingu wspólnoty (cz.112)

Klucze do pralni i bramy ma mieć każdy właściciel

Każdy właściciel powinien mieć nieograniczone czasowo prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości i nie można mu tego prawa ograniczać. Wspólnota mieszkaniowa nie może więc ograniczać właścicielom prawa do korzystania z bramy wjazdowej na podwórze oraz pomieszczenia pralni.  Przechowywanie kluczy do bramy i pralni jedynie przez wyznaczone osoby to prawo ogranicza. Klucze powinni mieć prawo posiadać wszyscy właściciele – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Opolu.

W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o uchylenie uchwał ograniczających im dostęp do pralni i korzystania z bramy wjazdowej w ten sposób, że postanowiono w nich, że klucze do nich posiadać będą jedynie trzej członkowie zarządu, a każdy właściciel w przypadku chęci skorzystania z otwartej bramy czy też pralni będzie musiał zwracać się o udostępnienie klucza. Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.  Sąd przypomniał, że art. 25 ustawy o własności lokali każdemu właścicielowi lokalu przyznaje prawo zaskarżenia do sądu uchwały podjętej również z jego udziałem, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa, umową, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarżanie do sądu uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. będzie skuteczne, jeśli zostanie spełniona któraś z określonych w tym przepisie przesłanek : uchwała nie jest zgodna z prawem; uchwała nie jest zgodna z umową właścicieli lokali; uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; uchwała w inny sposób (niż przez naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) narusza interesy właściciela lokalu, który składa skargę. Zatem uchwała zgodna z przepisami prawa i umową właścicieli lokali oraz zgodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną może być zaskarżona do sądu z powodu innego sposobu naruszenia interesów właściciela lokalu. Upoważnia to sąd do oceny merytorycznej treści zaskarżonej uchwały i ostatecznych skutków jej wykonania dla zainteresowanych stron. Czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną obejmujące m.in. rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę, podział nieruchomości i łączenie lokali, zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej albo ustanowienie lub zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, a w stosunkach zewnętrznych ponadto pełnomocnictwa do zawarcia umowy danego rodzaju, sporządzonego w formie prawem przewidzianej. Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej może polegać zarówno na podziale quoad usum, który wyłącza ze wspólnego użytkowania określoną część wspólnej nieruchomości na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych, jak i na „typowej" zmianie funkcji użytkowych lub gospodarczych określonych części wspólnej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie uchwała ustalała, iż klucze do bramy wjazdowej do podwórza oraz pomieszczenia gospodarczego pralni posiadać będą jedynie trzej członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty, a każdy właściciel w przypadku chęci skorzystania z otwartej bramy czy też pralni będzie musiał zwracać się o udostępnienie klucza. Zdaniem powodów uchwały te naruszają ich interes jako właścicieli lokalu. W ocenie Sądu argumentacja powodów zasługuje na uwzględnienie. Powodowie jako właściciele lokalu maja pełne prawo do korzystania w sposób nieograniczony również z części wspólnych nieruchomości w tym przypadku bramy wjazdowej na podwórze oraz pomieszczenia gospodarczego pralni. Sąd uznał, że przechowywanie kluczy do bramy i pralni jedynie przez trzy osoby spośród wszystkich mieszkańców pozwanej wspólnoty to prawo ogranicza. Powodowie mają bowiem ograniczony czasowo dostęp do w/w części wspólnych, może bowiem zdarzyć się sytuacja, że w chwili gdy powodowie będą potrzebowali udostępnienia klucza to żaden z dysponentów nie będzie obecny, lub też będą potrzebować kluczy w porze nocnej, bo taka sytuacja też może się zdarzyć. Sąd stoi na stanowisku, iż każdy właściciel powinien mieć nieograniczone czasowo prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości i żaden inny właściciel nie powinien mu tego prawa nawet w najmniejszym stopniu ograniczać.  Strona pozwana podnosiła, że zamknięta brama zabezpiecza podwórze przed parkowaniem na jego terenie samochodów osób postronnych czy też spożywaniu w porze nocnej alkoholu przez inne osoby, zaśmiecaniu i oddawaniu potrzeb fizjologicznych na terenie posesji. W ocenie Sądu argumentacja taka nie może zasługiwać na uwzględnienie. Jak wykazało bowiem postępowanie dowodowe, przedmiotowe podwórze nie jest podwórzem zamkniętym, istnieje bowiem dostęp do tego podwórza z innej strony, zatem osoby postronne pomimo zamkniętej bramy na klucz i tak mogą bez trudności przedostać się na teren podwórza. W ocenie Sądu fakt, iż każdy z właścicieli będzie dysponował swoim kluczem do bramy wjazdowej nie jest jednoznaczny, że brama będzie pozostawała przez cały czas otwarta. Uznać należy, iż każdemu z właścicieli zależy na tym, by posesja była utrzymana w czystości, bezpiecznie na podwórzy mogły bawić się dzieci i by nie były parkowane samochody. Tymczasem ograniczenie dostępu do podwórza poprzez wydawanie klucza przez członków zarządu, zdaniem Sądu jest zbyt dużą ingerencją w prawa wszystkich właścicieli, w tym powodów. I dlatego też każdy właściciel powinien mieć możliwość posiadania takiego klucza indywidualnie. Z tych samych względów również klucz do pralni powinien być udostępniony każdemu z właścicieli. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż powodowie są właścicielami lokalu użytkowego, który zamierzają wynająć na prowadzenie działalności gospodarczej. Osoba zainteresowana wynajmem niewątpliwie będzie zwracała uwagę na możliwość nieograniczonego czasowo dostępu do wszystkich części nieruchomości wspólnej, okoliczność ta będzie wpływała na cenę czynszu, jakiego będą mogli zażądać powodowie. Wprowadzone przez zaskarżone uchwały ograniczenia niewątpliwie obniżą tę kwotę lub też ograniczą grono osób zainteresowanych wynajmem lokalu. Okoliczność ta zdaniem Sądu spełnia przesłankę naruszenia słusznego interesu właściciela, o którym mowa w cyt. wyżej przepisie.

Wyrok Sądu Okręgowego w Opolu sygn.akt I C 491/12

Właściwy sposób ograniczenia parkowania na parkingu wspólnoty

Zablokowanie wjazdu na parking wspólnoty mieszkaniowej przy pomocy szlabanów z udostępnieniem pilotów dla wszystkich właścicieli lokali i systemu domofonów dla klientów lokali użytkowych jest zgodne z prawem, nie narusza interesów właścicieli lokali użytkowych i nie jest też nadmiernym utrudnieniem dla klientów lokali użytkowych – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali zajęli się kwestią trudności z parkowaniem pojazdów na zewnętrznym dziedzińcu i podjęli uchwałę, w której zdecydowali o zamontowaniu trzech szlabanów automatycznych na drodze wjazdowo – wyjazdowej otwieranych za pomocą pilotów. Wprowadzono swobodny dostęp do miejsc parkingowych (podniesione szlabany) od poniedziałku do piątku w godzinach od 10.00 do 16.00, w pozostałym zaś czasie szlabany miały być opuszczone. Właściciele lokali nie posiadający pilotów zostali zobowiązani do pokrycia indywidualnie kosztów ich zakupu w wysokości 100 zł. Dzwonek, za pomocą którego można było porozumieć się z ochroną w celu otwarcia szlabanu został tak zamontowany, że w celu jego użycia kierowca samochodu musiał opuścić pojazd i obejść samochód, bowiem przycisk znajdował się od strony pasażera. Po pewnym czasie wspólnota zamontowała też przy szlabanie wjazdowym indywidualne domofony połączone ze wszystkimi lokalami użytkowymi. Mimo to  Sąd Okręgowy w Warszawie uznał, że zaskarżona uchwał jest sprzeczna z prawem oraz narusza interes właściciela lokalu użytkowego. Jednak wspólnota odwołała się od tego wyroku, a Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że apelacja zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem sądu nie można zgodzić się, że zainstalowanie szlabanów z udostępnieniem właścicielom lokali pilotów umożliwiających ich otwieranie w każdym czasie oraz zapewnieniem łączności domofonowej przy szlabanach do ochrony oraz do lokali użytkowych, w celu zapewnienia klientom lokali użytkowych możliwości wjazdu naruszało przepisy prawa (art. 140 k.c. w zw. z art. 64 Konstytucji) i stanowiło w realiach tej nieruchomości podstawę uchylenia uchwały. Uchwały dotyczące nieruchomości wspólnej muszą godzić interesy ogółu z interesami poszczególnych właścicieli, a ochrona w formie prawa zaskarżenia uchwały do sądu została ustanowiona w interesie nie tylko konkretnego właściciela, lecz zawsze musi być odnoszona także do interesów wspólnoty mieszkaniowej, tj. praw wszystkich właścicieli lokali. Motywem i celem podjęcia zaskarżonej uchwały i jej wdrożenia w życie była ochrona właścicieli lokali w ich prawie do współposiadania dziedzińca w zakresie ogólnodostępnych miejsc parkingowych, z którego korzystali mieszkańcy innych bloków pozbawiając właścicieli możliwości parkowania na nieruchomości wspólnej. Zatem ograniczenie dostępu pojazdów osób trzecich, nie będących właścicielami lokali, ani klientami właścicieli (lub osób korzystających z prawa własności) służyło ochronie własności i wspólnego prawa współwłaścicieli (art. 206 k.c.), albowiem zachowany został dostęp do nieruchomości właścicieli i klientów lokali użytkowych – w formie nieograniczonego prawa otwarcia szlabanu pilotem lub za pośrednictwem łączności domofonowej zainstalowanej przy szlabanach - przez ochronę lub właścicieli lokali użytkowych. Zaskarżona uchwała nie naruszała więc prawa. Nie było również pokrzywdzenia powodów rozumianego obiektywnie, a nie na zasadzie subiektywnego odczucia. Po pierwsze dlatego, że system szlabanów, jakkolwiek rodził obowiązek kontaktu klientów z prowadzącymi firmę aby wjechać pojazdem na dziedziniec jednak nie był niemożliwy, ani nadmiernie utrudniony, a już w ogóle nie był utrudniony w sensie standardów trudności, po zamontowaniu domofonów zapewniających bezpośredni kontakt z lokalami użytkowymi. Ta uwaga, powiązana z ustaleniem wcześniejszym, że szlabany służyły zagwarantowaniu miejsc parkingowych wszystkim właścicielom, w tym klientom lokali użytkowych, oznacza, że brak tu pokrzywdzenia rozumianego jako ograniczenie dostępu klientów do lokalu użytkowego powodów. Kwestia „swobodnego dostępu” musi zawsze być oceniana w kontekście ochrony własności i współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Tu ten dostęp był swobodny, a po zamontowaniu dodatkowych domofonów optymalny dla właścicieli lokali użytkowych. Ne można więc uznać, że krzywdził powodów.

Wyrok Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn.akt I ACa 462/12

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!