Samowolna wymiana grzejników
Samowolna wymiana grzejników; fot. redakcja
Czytelnik pisze: Chciałbym prosić o wyjaśnienie, dlaczego portal administrator24.info wprowadza w błąd czytelników. W jednym z Waszych artykułów pt. „Wymiana grzejnika zgodnie z prawem” jest napisane, że strażnikami, gwarantującymi prawidłowe funkcjonowanie instalacji prawo czyni zarządcę i właścicieli nieruchomości, a na zarząd wspólnoty mieszkaniowej nakłada obowiązek powiadomienia nadzoru budowlanego o samowolnym demontażu grzejnika przez mieszkańca i montażu nowego.
Jestem członkiem zarządu w jednej ze wspólnot mieszkaniowych, a na terenie wspólnoty mieszkaniowej niektórzy właściciele lokali wymienili grzejniki na inne, nieznanej mocy, nikogo o tym nie powiadamiając, co jest niezgodne z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Autor artykułu w www.administrator24.info również powołuje się na ww. rozporządzenie. Sugerując się tymi informacjami, wystąpiłem do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i otrzymałem odpowiedź, że centralne ogrzewanie nie wymaga zgody nadzoru budowlanego na wykonanie, więc nadzór nie może w tej sprawie interweniować. Taką samą odpowiedź otrzymałem od wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Prosiłbym o odpowiedź, dlaczego tak się dzieje, bo w innych pismach też czytałem, podobne jak na portalu administrator24.info, wypowiedzi na ten temat.
Czego się trzymać? Co zrobić, żeby uniknąć problemów? – pyta Czytelnik.
Zobacz także
Redakcja Czy ciepło może być uciążliwe dla mieszkańców?
Ogrzewanie to jeden z istotniejszych czynników wpływających na koszty utrzymania nieruchomości. W większości spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych zaliczka jest uśredniona na takim samym poziomie przez...
Ogrzewanie to jeden z istotniejszych czynników wpływających na koszty utrzymania nieruchomości. W większości spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych zaliczka jest uśredniona na takim samym poziomie przez 12 miesięcy. Sezon grzewczy trwa zwykle 7-8 miesięcy, a w okresie letnim zaliczka jest kumulowana, aby w okresie zimowym pokryć wyższe koszty.
Jacek Frydryszak Opłaty za odpady
– Jestem mieszkańcem spółdzielni, z uporem maniaka starającym się obalić ponoć powszechne w Warszawie poglądy (i praktykę niestety), że co Rada Miasta uchwaliła, to spółdzielnia ma obowiązek stosować w...
– Jestem mieszkańcem spółdzielni, z uporem maniaka starającym się obalić ponoć powszechne w Warszawie poglądy (i praktykę niestety), że co Rada Miasta uchwaliła, to spółdzielnia ma obowiązek stosować w rozliczeniach z użytkownikami lokali – pisze Czytelnik do autora tekstów, analizujących przepisy dotyczące opłat za odpady komunalne.
Przemysław Gogojewicz news #GorącaLinia – pokrzywdzenie członka wspólnoty
Pytanie: czy pokrzywdzenie w uchwale członka wspólnoty jest podstawą do stwierdzenia naruszenia prawidłowości zarządzania nieruchomością?
Pytanie: czy pokrzywdzenie w uchwale członka wspólnoty jest podstawą do stwierdzenia naruszenia prawidłowości zarządzania nieruchomością?
Redakcja nie wprowadziła Pana w błąd. Powołujemy się tam na to samo rozporządzenia, jak sam Pan zauważył, do którego odwołuje się Pan. Bardzo jednak dziękujemy za poruszenie tego tak ważnego tematu, nurtującego wiele wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Poprosiliśmy w związku z tym eksperta o opinię na temat m.in. skutków samowolnej wymiany grzejników.
Instalacja centralnego ogrzewania budynku wielolokalowego z jednym wspólnym źródłem ciepła (własna kotłownia lub węzeł cieplny) stanowi konkretne techniczne rozwiązanie, zaprojektowane, wykonane i funkcjonujące jako jedna całość. W skład takiej instalacji wchodzą zarówno wspomniane źródło ciepła, jak i przewody tej instalacji oraz grzejniki i ich oprzyrządowaniem (zawory). Zatem w przypadku budynków stanowiących współwłasność (wspólnoty mieszkaniowe) taka instalacja powinna wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Potwierdzają to przepisy wykonawcze ustawy Prawo budowalne. A mianowicie przepis § 42 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – stanowi wprost i jednoznacznie, iż wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 roku (sygn. akt III CZP 36/97, opublikowana w zeszycie OSN IC Nr 1/98, poz. 4) stanowi, iż dokonywanie zmian w systemie ogrzewania budynku wielolokalowego jest możliwe wyłącznie za zgodą jego właściciela, a więc tym samym ogółu współwłaścicieli w przypadku budynku stanowiącego współwłasność (wspólnota mieszkaniowa).
Dowiedz się, jak wymienić grzejnik zgodnie z prawem >>
Warto zwrócić uwagę podmiotowi zarządzającemu w imieniu właściciela (współwłaścicieli) budynku, by przed podjęciem decyzji umożliwiającej zmianę w instalacji centralnego ogrzewania podmiot ten uzyskał stanowisko (opinię techniczną lub projekt techniczny) właściwego specjalisty, czyli projektanta lub rzeczoznawcy odpowiedniej specjalności. Pozwoli to podmiotowi na ocenę wszystkich istotnych okoliczności związanych z taką zmianą. Pośród takich okoliczności mogą to być czynności techniczne (na przykład ewentualne przeregulowanie instalacji c.o.), jak i czynności prawno-organizacyjne. W szczególności należy ocenić, czy należy dokonać zmian w regulaminie rozliczania kosztów ogrzewania, wymaganym dla każdego budynku wielolokalowego przepisami art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Należy bowiem mieć na uwadze, że w budynku wielolokalowym każde pomieszczenie danego lokalu ma styczność z innym lokalem poprzez przegrodę wewnętrzną (ściana, strop). Tym samym np. w przypadku likwidacji w danym pomieszczeniu grzejnika c.o., pomieszczenie to będzie ogrzewane zarówno ciepłem dostarczonym do pozostałych pomieszczeń tego samego lokalu, jak i ciepłem dostarczonym do innego, przyległego lokalu. Reasumując – likwidacja choćby jednego grzejnika c.o. w budynku wielolokalowym zaopatrywanym w ciepło z jednego źródła, to zmiana sposobu ogrzewania tego budynku.
Pośród różnych okoliczności związanych z wykazaną na wstępie sprawą podjęcia decyzji przez właściciela (współwłaścicieli) budynku zwraca się uwagę, że decyzja o zmianie sposobu ogrzewania budynku wielolokalowego będącego współwłasnością właścicieli poszczególnych lokali (wspólnota mieszkaniowa) – przekracza zakres zwykłego zarządu, o którym mowa w ustawie o własności lokali. Zatem w przypadku zmiany sposobu ogrzewania budynku wielolokalowego, stanowiącego współwłasność właścicieli poszczególnych lokali, powinna być uregulowana uchwałą właścicieli lokali.
