O polskim rynku mieszkaniowym i o tym, jak i dlaczego rosną ceny

Według wstępnych danych GUS w okresie styczeń-wrzesień 2021 r. oddano do użytkowania 164,4 tys. mieszkań, tj. o 5,2% więcej niż przed rokiem. Przy tym na koniec września 2021 r. w budowie było 880,6 tys. mieszkań, tj. o 5,3% więcej niż w analogicznym miesiącu roku 2020, a liczba lokali, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wzrosła w tym czasie o 32,4%. Najnowsze dane Eurostatu stawiają Polskę wśród krajów europejskich o największym udziale rynku pierwotnego w łącznej wartości sprzedanych nieruchomości.

Uciekające ceny

Wszystkie mieszkania sprzedają się na pniu, nawet te, pod których budowę wykopano dopiero dziurę w ziemi (wcześniej dziurę w ziemi sprzedawano, gdy miała pęknąć bańka mieszkaniowa w 2007 roku). Zdecydowanie więc podaż nie nadąża za popytem, niesłabnącym, pomimo wzrostu cen. Zgodnie z danymi GUS, średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w pierwszym kwartale 2021 roku już 4 944 zł. To o 377 zł więcej niż rok wcześniej. Jednak średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach są zdecydowanie wyższe. Z najnowszych danych NBP wynika, że w II i III kwartale 2021 na 7 największych rynkach – Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia – przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o ponad 11% wyższa niż rok wcześniej, a za metr mieszkania z drugiej ręki trzeba było zapłacić o ponad 9% więcej. W czterech z tych miast cena przekroczyła 10 tys. zł. W Krakowie (11 012 zł za mkw.) ceny nie odbiegają znacząco od stołecznych (11 492 zł), we Wrocławiu odnotowano rekordowy kwartalny wzrost, sięgający 9,1 proc. (10 178 zł).

Ceny kawalerek doszły do absurdu.Na Starym Mieście w Warszawie oferowano jednopokojowe mieszkanie o powierzchni 27 metrów za 803 tysiące złotych, jak podawał portal Gethome.pl. 389 tys. zł kosztowało w Poznaniu 12-metrowe mieszkanie, a w Krakowie 275 tys. zł oczekiwał właściciel za 13 metrów.

Tymczasem, jak wskazuje Business Insider Polska, siła nabywcza Polaków spada. W trzecim kwartale 2021 r. przeciętna polska rodzina mogła za swoje roczne zarobki nabyć średnio 17,03 mkw. mieszkania, czyli najmniej od 2012 r. Wprawdzie w ciągu czterech lat przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 33 proc., ale ceny mieszkań skoczyły o 44 proc.

Co ogranicza podaż?

Niektórzy analitycy rynkowi uważają, że jedynie wzrost podaży mieszkań deweloperskich jest kluczem do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków. Deweloperzy przyznają, że mogliby budować więcej nowych mieszkań (efektem zwiększonej podaży mógłby być spadek cen), ale borykają się z przedłużającymi się procesami administracyjnymi – wydłużającymi cykl inwestycyjny nawet do 7 lat – oraz małą dostępnością gruntów. Skutkiem deficytu terenów budowlanych jest odczuwalny od kilku lat wzrost ich cen. W 2020 r. ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne wzrosły w Warszawie o 13 proc., a w innych dużych miastach od 11 do 17 proc.

Czy mieszkania na wyższych kondygnacjach są droższe? >>

Problemem deweloperów jest też spadająca liczba pracowników budowlanych m.in. ze Wschodu. Wydaje się obecnie kilkanaście tysięcy pozwoleń na pracę mniej niż w 2019 roku. Ograniczeniem poważnym jest również wzrost cen materiałów budowlanych, wywołany wysoką inflacją. Wstępne dane GUS wskazują, że we wrześniu 2021 r. koszty produkcji budowlano-montażowej w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku wzrosły o 4,9%, a w porównaniu z sierpniem 2021 r. – o 0,7%. W stosunku do września 2020 r. podniesiono ceny budowy budynków o 5,5%, budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej – o 5,0%, a robót budowlanych specjalistycznych – o 4,1%. Nic przy tym nie zapowiada spadku cen.

Przeciwnie, można spodziewać się utrzymania tendencji, wszak wzrosnąć mają ceny prądu i gazu.

Coraz wyższe koszty realizacji inwestycji sprawiają, że deweloperzy – wobec trudnej do przewidzenia przyszłości – zwiększają własne rezerwy budżetowe, co też ma wpływ na wzrost cen sprzedaży mieszkań.

Hurt kontra detal

Analitycy wymieniają i inne bodźce, działające na ten rynek i przyczyniające się do wzrostu cen mieszkań, w tym działalność funduszy inwestycyjnych, budujących portfele mieszkań na wynajem. Tu wśród ekspertów zdania są podzielone. Niektórzy twierdzą, że nie należy przeceniać wpływu funduszy, ale inni zwracają uwagę na ich rosnący udział w rynku nieruchomości mieszkaniowych. Częściowe dane za 2021 rok sugerują już, że min. 20 proc. transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w siedmiu największych miastach Polski zawarli inwestorzy instytucjonalni.

Te inwestycje, skoncentrowane w kilku dużych miastach, ograniczają dostęp do mieszkań nie tylko w metropoliach, ale także w ich strefach podmiejskich, dobrze skomunikowanych z centrum.

Michał Cebula, prezes HRE Think Tank w artykule opublikowanym w Forsal.pl pisze, że fundusze inwestycyjne w Polsce wydają już miliardy złotych i kupują nawet tysiące mieszkań, co ma wpływ na dynamikę wzrostu cen nieruchomości. Zauważa przy tym, że nie wszystkie transakcje przeprowadzane przez duże podmioty, są podawane do publicznej wiadomości.

Warto tu jednak podkreślić, że zjawisko hurtowego zakupu mieszkań przez koncerny (nie tylko zagraniczne) jest znane i doświadczane przez praktycznie wszystkie rynki świata. Wszędzie szuka się skutecznych regulacji wpływu inwestorów instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

Kontrolowanie takiego kapitału, ze względu na przyjętą zasadę swobody jego przepływu, jest praktycznie niemożliwe.

Przeżyły to już inne kraje – Niemcy, Holandia. W Berlinie we wrześniu 2021 roku odbyło się nawet referendum, w którym 56 proc. mieszkańców Berlina zagłosowało za wywłaszczeniem koncernów mieszkaniowych za odszkodowaniem. Mieszkania w tym mieście stały się w pewnym momencie nieosiągalne dla mieszkańców. W rękach koncernów bowiem pozostawało 0,5 mln mieszkań, którzy rozgrywali rynek. W ciągu 10 lat ceny mieszkań w tym mieście wzrosły trzykrotnie, a ceny wynajmu rosły szybciej niż wynagrodzenia.

Opinie wśród analityków na temat wpływu najmu instytucjonalnego na rynek mieszkań są podzielone. Część z nich uważa, że np. zapowiadana w Berlinie regulacja, tj. nacjonalizacja mieszkań, pozostających w portfelach inwestorów instytucjonalnych, grozi ograniczeniem napływu kapitału i może spotęgować problem mieszkaniowy. Inni są zdania, że hurtowe zakupy mogą zdominować rynek najmu, ponieważ duży napływ kapitału skutkuje nie wzrostem oferty, a wzrostem cen.

Czy to panaceum?

Narastające nie tylko w Polsce skutki działalności funduszy inwestycyjnych sprawiły, że HRE Think Tank, przewidujący, iż portfel mieszkań na wynajem należący do inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70–80 tys. w roku 2025, czyli połowy rocznej produkcji mieszkań deweloperskich, przygotowało rekomendacje, przyjęte przez Radę Programową 11 Edycji Europejskiego Kongresu Finansowego.

Rekomendacje zawierają regulacje, które mają ograniczyć negatywne zjawiska. Jeden z postulatów dotyczy dużych transakcji na rynku mieszkaniowym. Znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi – w myśl tej propozycji – powinien kontrolować i zatwierdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy. Uzupełnieniem tych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów (FINN-ów), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności w sposób elastyczny (najemcy decydują kiedy i kupują udziały w najmowanym mieszkaniu). Ponadto, wśród zgłoszonych postulatów, znalazło się zwolnienie REIT-ów (FINN-ów) z podatku dochodowego jedynie w budynkach, których najemcy mają możliwość elastycznego dochodzenia do własności. Zaproponowano również, by zapobiegać spekulacyjnym inwestycjom, wprowadzenie daniny od niezabudowanych działek przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na budownictwo wielorodzinne.

Daniny te miałyby zasilać budżety gmin. Podobną daniną miałyby być obłożone mieszkania, które przez dłuższy czas byłyby niewykorzystywane – niezamieszkane, niewynajmowane lub nikt nie byłby w nich zameldowany.

Polski Ład wprowadzi zmiany dla wynajmujących mieszkania >>

„Nie ma dobrej inflacji”

Trudno wyrokować, czy takie regulacje są niezbędne i czy rzeczywiście miałyby przemożny wpływ na rynek. Czynników bowiem, ograniczających jego rozwój, który by prowadził do zaspokojenia popytu na mieszkania w większym niż dotychczas stopniu, jest wiele. Wśród nich dominuje inflacja.

Co prawda – według Eurostatu – w październiku inflacja w Polsce wyniosła 6,4 proc., co było piątym wynikiem w UE, ale analitycy bankowi ostrzegają, że za dwa miesiące miara wzrostu cen, obliczana przez GUS, może osiągnąć wartości dwucyfrowe. Wystarczy do tego m.in. wzrost cen paliw o dalsze 5 proc. oraz wejście w życie w styczniu 20-procentowej podwyżki cen gazu i prądu. Pogalopują wówczas i ceny mieszkań.

Witold Gadomski, w artykule pt. „Nie ma dobrej inflacji”, opublikowanym w magazynie Wolna Sobota ([w:] Gazeta Wyborcza, 20 listopada 2021 r.), napisał m.in.: (...) Polityka niskich stóp procentowych wykreowała potężną bańkę na rynku nieruchomości. Wiele osób kupuje mieszkania – za gotówkę lub na kredyt – by uciec od inflacji.

Niskie stopy procentowe sprawiają, że raty wydają się łatwe do spłacenia. Bańki aktywów zawsze pękają, choć trudno przewidzieć kiedy. NBP, bojąc się, że inflacja wymyka się spod kontroli, zaczął podnosić stopy, więc raty będą szybko rosły, a wcześniej czy później ceny mieszkań spadną.

Katastrofa może być większa niż przy kredytach frankowych. To będzie pośredni skutek inflacji polityki polskiego banku centralnego.