Nie bójmy się REIT-ów!

Historia REIT-ów (ang. Real Estate Investment Trust) sięga lat 60. dwudziestego wieku, kiedy w Stanach Zjednoczonych weszła w życie ustawa pozwalająca każdemu Amerykaninowi inwestować w nieruchomości na giełdach. Prosty i bezpieczny mechanizm finansowania inwestycji w nieruchomości szybko został zaadaptowany w innych krajach rozwiniętych. Pierwszym krajem europejskim była Holandia w roku 1969. W Polsce, kwestie dotyczące REIT-ów pojawiły się w publicznej dyskusji ledwie dekadę temu.

Fenomen REIT-ów

Real Estate Investment Trust (REIT) to rodzaj funduszu inwestycyjnego, dzięki któremu inwestorzy indywidualni mogą lokować środki w nieruchomości pod wynajem. Inwestując niewielkie kwoty, można osiągnąć udział w zyskach, proporcjonalny do wkładu własnego. Głównym celem REIT-ów jest nabywanie praw do nieruchomości, zarządzanie nimi i czerpanie dochodów z wynajmu. W portfelu REIT-ów znajdują się zwykle nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe.

Czy to dobra alternatywa dla zakupu mieszkania pod wynajem? Dla kogoś, kto nie posiada możliwości wyłożenia pełnej kwoty wartości mieszkania jest to z pewnością łatwiejszy sposób niż normalne kupno nieruchomości. Należy jednak, jak przy każdej inwestycji, ocenić ją pod kątem ryzyka, na które w przypadku REIT-ów inwestor nie ma większego wpływu.

Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji Rynku Najmu uważa, że to idealna alternatywa. – REIT-y dają możliwość inwestowania już niewielkich środków, w bardzo bezpieczny i przewidywalny instrument finansowy – mówi. – W przypadku indywidualnej inwestycji w mieszkanie na wynajem trzeba przeznaczyć jednorazowo duże środki na zakup i remont, a potem regularnie przejmować się zarządzaniem.

W przypadku REIT-ów inwestujących w portfolia mieszkań na wynajem, z racji skali zmniejsza się ryzyko strat inwestora związanych z pustostanami i niesolidnymi najemcami – konkluduje prezes Chimczak.

Potwierdza to Mateusz Gordon – twórca i właściciel innowacyjnej agencji nieruchomości Joy Properties: – Przede wszystkim inwestowanie w REIT-y odznacza się dużo niższym progiem wejścia w inwestycje, nie musimy wydawać kilkuset tysięcy czy nawet milionów złotych, aby nabyć nieruchomość, tylko de facto kupujemy udział w zyskach z danej inwestycji lub z grupy inwestycji. Każdy medal ma oczywiście dwie strony i należy podkreślić, że nasz wpływ na potencjalne ryzyka związane z daną inwestycją jest w przypadku REIT-ów mocno ograniczony.

Z kolei dr Jacek Furga, prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i prezes Centrum AMRON, nie traktuje REIT-ów jako alternatywy dla kogoś, kto jest w stanie zainwestować w mieszkanie na wynajem i potrafi takim mieszkaniem, czy nawet kilkoma mieszkaniami zarządzać. – To instrument inwestycyjny dla osób, którzy nie chcą zajmować się mieszkaniem na wynajem, wystawiać się na ryzyko nierzetelnego najemcy, ale chcą zarabiać na inwestowaniu w nieruchomości. Zaangażowane środki mogą być zdecydowanie niższe od kosztów nabycia nawet niedużego mieszkania – dodaje.

Ostrożności nigdy dość. Kuba Karliński, założyciel i zarządzający Grupą Inwestycyjno-Deweloperską Magmillon zaznacza, że dzisiaj REIT-y nie są dostępne dla większości inwestorów prywatnych i nie mieli oni żadnych doświadczeń z REIT-ami.

Ustawa miała być uchwalona dawno temu. Miała umożliwiać inwestowanie w nieruchomości komercyjne, potem mieszkaniowe, a finalnie nie wiadomo w jakie. Nie wiadomo także, na jakich zasadach to inwestowanie miałoby się odbywać.

Więcej o REIT-ach >>

Polskie REIT-y – prace rządu

Pierwszy projekt Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) przedstawiło Ministerstwo Finansów w 2016 roku. Kolejne próby kończyły się fiaskiem. Na początku 2021 roku do tematu wróciło Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Do prac w Międzyresortowym Zespole, organie pomocniczym Rady Ministrów, zostali zaproszeni przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego, Urzędu Ochrony Konsumenta i Konkurencji, Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie i biznesu. Projekt ustawy o FINN został skierowany do konsultacji publicznych i uzgodnień w drugiej połowie maja br. Pod koniec lipca zaś przedstawiciele rządu informowali, że projekt ma zostać skierowany do prac parlamentarnych do końca roku 2021.

– Z perspektywy rządu ustawa o REIT najwidoczniej nie jest ważna. Rząd ma ważniejsze wyzwania, wiele pożarów do ugaszenia i priorytety w innych obszarach. Dla inwestorów, szczególnie lokalnych, działających w Polsce w branży nieruchomości, uregulowanie prawne REIT-ów byłoby bardzo pomocne, ponieważ pozwoliłoby im na równi z zagranicznymi inwestorami konkurować na rynku. Dzisiaj są w trudniejszej sytuacji – mówi Kuba Karliński.

Podczas inauguracyjnego posiedzenia Międzyresortowego Zespołu w lipcu 2021 roku, ówczesna wiceminister ds. rozwoju Anna Kornecka, podkreślała korzyści i szanse, jakie widzi resort w przygotowaniu regulacji, dotyczących firm inwestujących w nieruchomości. Zauważyła, że w Polsce znaczącą przewagę w finansowaniu nieruchomości komercyjnych ma kapitał zagraniczny. I to właśnie miałaby zmienić ustawa o FINN.

Kolejne zmiany personalne w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii, a następnie utworzenie nowego Ministerstwa Rozwoju i Technologii, spowodowały zwolnienie tempa prac nad ustawą. W połowie września 2021 roku, w trakcie panelu Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, Juliusz Tetzlaff, dyrektor departamentu mieszkalnictwa zapewniał, że prace trwają. Poddał jednak w wątpliwość, czy inwestycje polskich REIT-ów powinny obejmować nieruchomości mieszkaniowe. Tutaj również stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazuje na obawy, że zbyt gwałtowny rozwój najmu instytucjonalnego spowoduje ograniczenie podaży na rynku, szybszy wzrost cen mieszkań oraz wykluczenie zwykłych obywateli jako najemców, zwłaszcza tych z niższymi dochodami. Jako argument podaje Niemcy, gdzie właścicielami około 10–15 proc. wynajmowanych mieszkań są instytucje komercyjne, między innymi fundusze inwestycyjne.

6 grudnia br. w Monitorze Polskim zostało opublikowane Zarządzenie nr 286 Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 grudnia 2021 r., zmieniające zarządzenie w sprawie Międzyresortowego Zespołu do opracowania regulacji, dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości. W zarządzeniu czytamy m.in. „Propozycje rozwiązań legislacyjnych przedstawi Radzie Ministrów w imieniu zespołu minister właściwy do spraw instytucji finansowych”. Oznacza to, że Ministerstwo Finansów znów przejmuje ster.

Echa rynku

Stowarzyszenie REIT i Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych wspólnie przygotowały i przedstawiły założenia do ustawy regulującej działalność REIT w Polsce. Według nich do najważniejszych zagadnień, wymagających regulacji należy, m.in.:

• definicja podmiotów typu REIT,
• kryteria (wymogi funkcjonowania podmiotów typu REIT oraz otoczenie biznesowe),
• aspekty podatkowe REIT (w tym szczególne przywileje podatkowe, kwestie dotyczące wypłaty dywidendy),
• polityka inwestycyjna.

Konfederacja Lewiatan, najbardziej wpływowa polska organizacja biznesowa, skupiająca ponad cztery tysiące firm, zatrudniających ponad milion pracowników, również przedstawiła rządowi swoje stanowisko. Według ekspertów tej organizacji, na sprawność, transparentność i atrakcyjność w oczach inwestorów, musi złożyć się szereg aspektów: zakres inwestorów i grupy aktywów, forma działalności, dywidenda i preferencyjne opodatkowanie. Podkreślają oni, jak ważne jest umożliwienie inwestycji w REIT-y inwestorom indywidualnym i korporacyjnym, krajowym i zagranicznym. Ponadto, w opinii ekspertów tej organizacji, aktywa REIT-ów powinny być zróżnicowane i obejmować zarówno nieruchomości biurowe, handlowe, usługowe, jak i mieszkaniowe na wynajem, z wyłączeniem nieruchomości rolnych. Jako formę prawną Lewiatan sugeruje spółkę akcyjną lub komandytowo-akcyjną.

Czy REIT-y obejmą nieruchomości mieszkalne? >>

Eksperci zalecają, aby spółki inwestujące w REIT-y nie były podwójnie opodatkowane, a 80-90 proc. zysku, uwzględniając zapłacony podatek i wyjątki dotyczące ograniczenia dywidendy, były wypłacane inwestorom.

Wtórują im przedsiębiorcy. Mateusz Gordon uważa, że REIT-y powinny być ogólnodostępne, dałoby to bezpieczną przystań do lokowania pieniędzy przeciętnemu Kowalskiemu oraz nowy napęd stronie podażowej na rynku nieruchomości. Zabezpieczenie inwestorów indywidualnych, zabezpieczenie się przed instytucjonalizacją rynku najmów – to są znaki zapytania, z którymi powinni uporać się rządowi eksperci. Zgadza się z nim Kuba Karliński: – Według mnie ten instrument, odpowiednio uregulowany i zabezpieczony, powinien być dostępny zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych, profesjonalnych i tych amatorskich – podobnie jak akcje, obligacje i fundusze inwestycyjne.

Dr Jacek Furga zwraca szczególną uwagę na odpowiednie regulacje i zabezpieczenia.

Jego zdaniem, z punktu widzenia stabilności sytuacji finansowej oraz dywersyfikacji źródeł przychodów, należy dopuścić inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne. Dodaje jednak, że ze względu na specyficzne potrzeby naszego kraju w zakresie budownictwa mieszkaniowego i konieczność traktowania tego segmentu rynku jako priorytetowego, za uzasadnione można by także uznać wprowadzenie w przepisach rangi ustawowej minimalnego limitu udziału nieruchomości mieszkaniowych w aktywach REIT na poziomie np. co najmniej 50 proc.

W opinii dr. Furgi, kwestią budzącą spore emocje jest tutaj kwestia minimalnego kapitału zakładowego. Rozwiązania stosowane na innych rynkach nie dają jednoznacznej wskazówki w tym zakresie. I tak, w Niemczech limit określony został na poziomie 15 mln euro, natomiast w znacznej części krajów są one znacząco niższe i wynoszą na przykład w Hiszpanii, Portugalii, Finlandii – 5 mln euro, na Węgrzech – ok. 3 mln euro, w Irlandii – 25 tys. euro, a z kolei w USA w ogóle nie zostało to uregulowane. Dla zapewnienia stabilności funkcjonowania REIT i bezpieczeństwa inwestorów wymagany poziom minimalnego kapitału powinien być identyczny jak dla banków i wynosić równowartość 5 mln euro.

Nikt nie ma wątpliwości, że ramy prawne funkcjonowania REIT-ów powinny zapewnić tym podmiotom stabilny i długoterminowy zysk, co zachęcałoby do utrzymywania otwartych pozycji i lokowania środków finansowych w inwestycje.

Wygrają wszyscy

Eksperci zgodnie twierdzą, że wprowadzenie REIT-ów otworzy możliwości zarówno dla obywateli, jak i całej gospodarki. W perspektywie długoterminowej REIT-y powinny stymulować rozwój rynku nieruchomości, zwiększać profesjonalizację usług, a tym samym m.in. poszerzać wachlarz form oszczędzania. W ostatecznym rozrachunku REIT-y wzmocniłyby rolę kapitału krajowego.

Dla Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego – to przede wszystkim kolejne i niezbędne na rozwiniętym rynku, jakim jest dzisiaj Polska, narzędzie pozwalające bezpiecznie inwestować kapitał. – Mali polscy inwestorzy bardzo cenią sobie możliwość inwestowania w nieruchomości. Tymczasem dzisiaj te możliwości są mocno ograniczone. Wprowadzenie REIT-ów da Polakom szansę na długoterminowe inwestowanie w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, już przy małym wkładzie i z dużym zabezpieczeniem inwestowanego kapitału – dodaje.

Kuba Karliński najważniejszą korzyść widzi w wyrównaniu szans zagranicznych i polskich (przede wszystkim indywidualnych inwestorów) na czerpanie korzyści z inwestycji w nieruchomości, także komercyjne, które nie są obecnie dla nich dostępne. Najbardziej lukratywne inwestycje realizowane są przez zagraniczne fundusze lub prywatnych inwestorów, korzystających z bardziej elastycznych i mniej obciążających podatkowo rozwiązań zza granicy. – Dodatkowo, dzięki REIT-om mają szansę zostać spopularyzowane inwestycje w nieruchomości, które pozwolą zarabiać drobnym inwestorom, zaangażowanym w duże i bardziej dochodowe projekty, które dziś są dla nich niedostępne. Inwestorzy będą mieli więcej opcji i możliwości zaangażowania mniejszych kwot w większe projekty, rozproszenia ryzyka i długoterminowego zarabiania. Zyskać powinny także polskie miasta, bo będzie realizowanych więcej wartościowych projektów nieruchomościowych, które powinny przełożyć się na więcej miejsc pracy oraz wyższe podatki dla samorządów i budżetu – podsumowuje.     

Z danych firmy doradczej CBRE wynika, że pierwsza połowa 2021 roku przyniosła inwestycje w polskie nieruchomości komercyjne rzędu 2 mld euro. Przy czym 96 proc. to kapitał zagraniczny, a tylko 4 proc. – polscy inwestorzy.