Wysyp regulacji prawnych dla nieruchomości

Do tej pory Komisja Europejska koncentrowała wysiłki na tworzeniu regulacji dla największych światowych emitentów, tj. przemysłu i energetyki. W 2023 roku UE przesunęła punkt ciężkości na sektor nieruchomości. To właśnie zeszły rok obfitował w prawdziwy wysyp wymogów wobec tego rynku:

• znowelizowano dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD),
• rozszerzono dyrektywę ETS m.in. o budownictwo (tzw. ETS 2),
• znowelizowano dyrektywę o odnawialnych źródłach energii (RED III),
• znowelizowano dyrektywę o efektywności energetycznej (EED).
• w życie weszło CBAM, czyli podatek węglowy z tytułu importu do UE wybranych materiałów, takich jak cement, żelazo, stal, aluminium czy energia elektryczna.

Te dyrektywy przekładają się na konkretne wytyczne, które powinni znać również najemcy przy wyborze budynków. 

Zobacz także: UE przyjęła zmienioną dyrektywę o efektywności energetycznej budynków

Czym jest fala renowacji

Aby stymulować transformację gospodarek w kierunku zrównoważonego rozwoju, Unia Europejska opracowała program ‘Renovation Wave’, czyli Fala Renowacji. Jego celem jest nałożenie na właścicieli obowiązku zmniejszenia zapotrzebowania budynków na energię z paliw kopalnych. 

Unijna Taksonomia, CRREM, czyli narzędzie do pokazywania ścieżki emisji budynku, oraz nowa dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) to rozwiązania, które mają wspierać realizację programu renowacji. Będą wymuszały na właścicielach zwiększanie efektywności budynku, czyli obniżanie zużycia energii elektrycznej, ciepła, gazu, zastosowania nowszych technologii i przebudowy budynku.

Zmniejszenie opłat

Z punktu widzenia najemców kluczowa jest dyrektywa o sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (CSRD) i opublikowane w 2023 roku europejskie standardy raportowania ESRS. To one sprawią, że 50 tys. przedsiębiorstw w UE i 3,5 tys. przedsiębiorstw w Polsce będzie musiało raportować swój wpływ na środowisko i społeczność oraz standardy zarządcze. Emisyjność budynków, w których najemcy prowadzą działalność gospodarczą, również będzie musiała być raportowana. Za brak tych danych grozi odpowiedzialność karno-skarbowa, tożsama z konsekwencjami za brak lub nierzetelne raportowanie finansowe.

W dłuższej perspektywie działania, które oszczędzają pobór energii, ciepła, gazu pozwolą na oszczędności najemców oraz redukcję zużyć w częściach wspólnych, a więc również zmniejszenie tej opłaty.

W krótszym ujęciu, kilkuletnim, będzie to zależało od poszczególnych budynków i ich właścicieli. Niektórzy, modernizując budynek, będą próbowali przerzucić część wydatków na najemców, np. dodatkowe opłaty związane z instalacją fotowoltaiczną na dachu, zmianami w instalacji chłodzenia/grzania, rozbudową BMS, zakontraktowaniem zielonej energii lub innej taryfy. Z drugiej strony, najemcy mogą próbować negocjować niższe stawki za przejściowe niedogodności podczas zmian lub remontu.

Z tematem raportowania ESG, oprócz pokazywania zgodności z Taksonomią i ścieżką CRREM dla nieruchomości, oraz z tematem stawek czynszów łączy się również kwestia zbierania danych zużyciowych z budynku i ich wyliczanie. W niektórych budynkach stawki czynszu mogą obejmować opłaty za media, np. wodę, śmieci, wyliczane nie z ich faktycznych zużyć, a proporcjonalnie do ich wynajętej powierzchni. 

Dodatkowe podliczniki

Gdy najemcy będą chcieli otrzymywać do wewnętrznych raportów ESG faktyczne ich dane zużyciowe, właściciele budynków będą musieli zmienić system mierzenia i zastosować dodatkowe podliczniki i wagi odpadów. Może to spowodować dla niektórych zmniejszenie opłat za zużycia, a dla niektórych wprost przeciwnie. Raportowanie ESG wymusi na właścicielach budynków, poprzez regulacje i dyrektywy, zmiany techniczne w budynkach, które w dalszej perspektywie pozwolą na oszczędności najemców. Dodatkowo zbieranie danych do raportu, poprzez analizowanie tych danych rok do roku i dokładniejsze pomiary, pozwoli na zmniejszenie opłat obu stron.

Źródło: Colliers