Rynek mieszkaniowy w 2025 r.

Jesteśmy na najlepszej drodze do tego, by dogonić za jakiś czas bardziej rozwinięte kraje europejskie, ale... niewiadomą pozostaje wskaźnik, dotyczący liczby pokoi, przypadających na mieszkańca. Tu odstajemy od wielu krajów unijnych, a czas wyrównywania tej różnicy jest różnie szacowany przez analityków rynkowych.

Czym gospodarują obecnie zarządcy nieruchomości?

• zasoby mieszkaniowe (domy i mieszkania) w 2025 roku zbliżyły się do 16,2 mln;
• około 434 mieszkania przypada na 1000 mieszkańców (30 lat temu na 1000 mieszkańców przypadało 300 lokali; gorzej wypadała jedynie Albania);
• w okresie styczeń–listopad 2025 r. oddano do użytkowania 184,1 tys. mieszkań, o 3,0% więcej niż w tym samym okresie 2024 r.;
• na koniec 2025 r. w budowie pozostawało ok. 838,3 tys. mieszkań;
• przeciętne mieszkanie w Polsce ma około 75,7 mkw., a na jednego mieszkańca przypada średnio 32,8 mkw. powierzchni.

Poprawia się standard mieszkań. Jak podaje Eurostat, podstawowych udogodnień (wanny lub prysznica oraz spłukiwanej toalety) nie ma już tylko 0,5% populacji naszego kraju, czyli blisko 190 tys. osób. To odsetek zbliżony lub nawet niższy niż w wielu krajach zachodnioeuropejskich, m.in. we Włoszech i Francji. Dla porównania: według danych GUS, u schyłku PRL w substandardowych warunkach mieszkało ok. 2,7 mln Polek i Polaków. Zajmowali oni 3,5 mln mieszkań (lokali i domów), czyli co trzecie mieszkanie wówczas istniejące. Zniknął też praktycznie problem mieszkań zawilgoconych.

Jednym ze wskaźników stosowanych przez Eurostat jest liczba pokoi w przeliczeniu na jednego mieszkańca danego kraju. W Polsce na każdego mieszkańca przypadało w 2024 r. ok. 1,2 pokoju (w 2005 r. – 1,0), przy średniej unijnej 1,7. Gorzej lub podobnie jest w Rumunii, na Słowacji i Łotwie.

Luka mieszkaniowa – jaka?

Niechlubne wskaźniki – to skutek luki mieszkaniowej, co do głębokości której nie ma jednomyślności. Jeszcze kilka lat temu mówiło się o braku na rynku 2 mln mieszkań. Potem lukę spłycono do 1,4 mln i taką liczbą wielu analityków posługuje się do dzisiaj. Natomiast Alior Bank w raporcie „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” przekonuje, że aby zaspokoić w Polsce podstawowy popyt na mieszkania (co najmniej jeden lokal na każde gospodarstwo domowe) brakuje nam ich około 300–400 tys. Analitycy tego banku uważają, że luka prawdopodobnie zostanie zapełniona w ciągu najbliższych kilku lat, zależnie od tempa realizacji inwestycji i zmian demograficznych. Co więcej, biorąc pod uwagę, że obecnie w budowie znajduje się ponad 800 tys. lokali można przypuszczać, że zasypywanie luki już znacząco postępuje. W ich opinii popyt na mieszkania zostanie w Polsce zaspokojony pomiędzy 2027 a 2030 r.

Trudno przewidzieć, co tak naprawdę się stanie. Proste porównanie liczby gospodarstw domowych z liczbą mieszkań dostępnych na rynku, to chyba za mało. Wielu ekspertów uważa, że należałoby uwzględnić w takim zestawieniu liczbę pustostanów, dostępnych mieszkań komunalnych i… kolejki po mieszkania socjalne, pozostające w gestii samorządów, a także mieszkania/domy o niskim standardzie i w złym stanie technicznym. Warto tu dodać, że jeżeli rocznie oddaje się do użytku ca 180 tys. lokali, to ostatniemu etapowi cyklu życia budynku, czyli rozbiórce poddaje się nie więcej niż 2900. Nie wiadomo jednak, ile z istniejących budynków nadaje się już tylko do rozbiórki, a jaką część można jeszcze modernizować. Nie wiem, czy o taką pełną analizę ktoś się pokusił. Nie trafiłam nigdzie na takie opracowanie.

Co z tym popytem?

Jak twierdzą eksperci – sześciokrotna redukcja stóp procentowych wpłynęła pozytywnie na zdolność kredytową kupujących, ale – zauważają – popyt na mieszkania nie osiągnął oczekiwanego poziomu. Warto przypomnieć, że Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w 2025 r. stopy procentowe łącznie o 1,75 p.p., do poziomu 4,0 p.p. Efekt? Więcej zapytań pojawiło się w bankach i u pośredników finansowych, ale wciąż bez masowego powrotu klientów do biur sprzedaży mieszkań. Przy tym co piąty wniosek kredytowy dotyczył restrukturyzacji istniejącego zobowiązania. Z informacji udzielonych przez BIK wynika, że 18 proc. wartości ubiegłorocznej sprzedaży kredytów mieszkaniowych – to refinansowania (13 proc. w 2024 r.). Wystarczy przyjrzeć się cenom mieszkań i statystycznej zdolności kredytowej, by odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego nie było spodziewanego zainteresowania zakupem mieszkań.

Regionalne różnice w cenach mieszkań są wyraźne. Zauważalny jest wzrost cen w Gdańsku (z powodu lokalizacji najnowszych inwestycji, w sąsiedztwie Zatoki Gdańskiej), stagnacja w Warszawie i spadek – w Łodzi. Komentujący to zjawisko eksperci tłumaczą zmiany nadpodażą mieszkań na rynku pierwotnym. Na potwierdzenie opinii przytaczają dane, dotyczące czasu sprzedaży, który znacząco się wydłużył: z 1–3 miesięcy w 2024 roku do 6 miesięcy w 2025. Powód wydaje się banalny: w większości miast za przeciętne wynagrodzenie nie uda się kupić nawet 1 metra kwadratowego nowego mieszkania. W Opolu za średnią pensję można było kupić 0,9 mkw. mieszkania, w Gorzowie Wielkopolskim – 0,89 mkw. mieszkania, Rzeszowie – 0,84 mkw., Zielonej Górze – 0,79 mkw., a w Warszawie – 0,59 mkw. Ponadto, klienci, przed podjęciem decyzji życia, dokładniej analizują oferty i negocjują ceny. Szukają przede wszystkim funkcjonalnych mieszkań o metrażu 35–65 mkw., które łatwiej sfinansować kredytem i stosunkowo łatwo później odsprzedać lub wynająć. Podobnie dzieje się na rynku wtórnym, który jest jeszcze bardziej zróżnicowana regionalnie niż pierwotny. Autorzy Barometru Metrohouse i Credipass wyróżniają trzy wyraźne grupy miast. Do liderów wzrostów cen zaliczają Gdańsk, gdzie średnie ceny transakcyjne były o 5,7 proc. wyższe niż rok wcześniej. To nadal jeden z najbardziej „inwestycyjnych” rynków w kraju, z dużym udziałem zakupów pod wynajem krótko- i długoterminowy. Drugą grupę stanowią miasta stabilizacji – przede wszystkim Warszawa i Wrocław. Nominalnie ceny wciąż lekko rosną, ale dynamika wzrostu wyraźnie wyhamowała. Trzecia kategoria to de facto obszary korekty. W Krakowie średnie ceny spadły o 3,7 proc. r/r, a liderem spadków została Łódź z korektą sięgającą blisko 8 proc. r/r. Kluczowym powodem jest tam ogromna oferta na rynku pierwotnym – około 7 tys. mieszkań w sprzedaży – która wymusza na właścicielach lokali z rynku wtórnego dużą elastyczność cenową.

Rynek nieruchomości jest jak mapa

Pisząc o tendencjach i prognozach, warto zwrócić uwagę na społeczne aspekty, które decydują o ruchach na rynku mieszkaniowym.

Autorzy Raportu „Polska 2026” (PKO BP, Centrum Analiz) prognozują, że w najbliższej dekadzie wpływ na popyt oraz ceny nieruchomości, będą miały nie tylko stopy procentowe czy rządowe programy wsparcia, ale przede wszystkim czynniki demograficzne. Wyzwaniem jest bardzo niska dzietność – wg szacunkowych danych GUS w 2025 roku urodziło się ok. 238 tys. dzieci. W tym samym czasie odnotowano ok. 406 tys. zgonów. Można więc mówić o kryzysie demograficznym, z powodu którego deweloperzy coraz częściej kierują ofertę również do klientów zagranicznych, przygotowując komunikację w różnych językach. Wyzwaniem są także zmiany na rynku pracy, wynikające z rozwoju technologicznego oraz jakość trafiających do obrotu nieruchomości.

Przewidują również spadek zainteresowania dużymi mieszkaniami w miastach. Popyt będzie rósł na kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Prognozują m.in., że w dużych miastach zmniejszy się popyt na klasyczne mieszkania rodzinne. Będzie to wynikać nie tylko ze zmiany struktury gospodarstw domowych (więcej singli i par bezdzietnych), ale także ruchów migracyjnych, ponieważ emigranci będą mieli znaczący udział w podtrzymaniu popytu na miejskie nieruchomości. W praktyce oznacza to, że metropolie mogą zachować wzrost liczby mieszkańców, mimo słabnącej dzietności ludności lokalnej.

Analitycy rynkowi przewidują ponadto, że w nowym modelu polskiej demografii przestrzennej, metropolie będą stanowiły rdzeń pracy i usług, natomiast życie rodzinne przeniesie się do gmin podmiejskich, które oferują dostęp do rynku pracy w miastach oraz warunki bardziej sprzyjające rodzinom (niższe ceny zakupu czy najmu, większe metraże). Wzrostowi zainteresowania nieruchomościami w podmiejskich powiatach sprzyjać też będzie rozwój sztucznej inteligencji, automatyzacja i cyfryzacja, co w znaczący sposób usprawni pracę zdalną i ograniczy konieczność codziennych dojazdów. Wzrośnie również popyt na mieszkania dla seniorów, ale tylko te w dobrych lokalizacjach, z odpowiednim wykończeniem wnętrz (np. z szerszymi drzwiami) oraz dostępem do usług publicznych i ochrony zdrowia. Analitycy prognozują, że lokale w dobrym standardzie, w dobrze skomunikowanych i funkcjonalnych miejscach, będą zyskiwały na wartości. Natomiast te, które wymagają kosztownego remontu, termomodernizacji oraz generują wysokie rachunki za energię, niemal znikną z rynku sprzedaży. Taki sam los spotka nieruchomości na peryferyjnej wsi (wyjątek to tzw. wsie turystyczne).

Wyrażają również opinię, że będzie się pogłębiało regionalne zróżnicowanie rynku mieszkaniowego. Zarówno popyt, jak i podaż już coraz bardziej koncentrują się w dużych miastach i tzw. „obwarzankach” – czyli przyległych do nich powiatach. Z danych demograficznych i prognoz GUS wynika, że w ciągu najbliższych 15 lat wiele regionów Polski – w szczególności Ściana Wschodnia, Pomorze Zachodnie i słabiej zurbanizowane obszary – doświadczy wyraźnej depopulacji. Tymczasem największe aglomeracje, oferujące lepsze perspektywy zawodowe i wyższe dochody nadal będą przyciągać nowych mieszkańców.

– Rynek nieruchomości jest jak mapa. Jedne regiony pulsują życiem, inne wygaszają aktywność. W takim świecie nie wystarczy już mówić o wzrostach i spadkach cen w skali kraju – trzeba nauczyć się czytać rynek jak mapę, na której jedne regiony pulsują życiem i kapitałem, a inne stopniowo wygaszają swoją aktywność. To właśnie ta rosnąca fragmentacja staje się jedną z kluczowych cech rynku mieszkaniowego nowej dekady – konkludują autorzy raportu.

Mniej emocji, więcej świadomych decyzji

Rok 2025 był momentem, w którym rynek nieruchomości zaczął stawać się bardziej przewidywalny. Realizm zastąpił emocje, klienci decyzje zaczęli podejmować świadomie.

W opinii ekspertów i analityków rynkowych, w ujęciu makro rynek mieszkaniowy w Polsce nadal pozostanie w fazie wzrostu, wspierany przez napływ firm międzynarodowych oraz pracowników z zagranicy, co szczególnie dotyczy dużych miast. Prawdopodobny jest przy tym nie wyższy niż kilkuprocentowy wzrost cen. Liczba ofert sprzedaży mieszkań bowiem jest obecnie bardzo wysoka, a sam ten proces wydłuża się, co wymuszać może większą chęć ze strony sprzedających do negocjacji cen.

Pogoń za króliczkiem

Koniec 2025 roku przyniósł lekkie spadki cen mieszkań. Wydawało się, że rynek się stabilizuje, ale już początek tego roku – zwykle spokojny – zaskoczył wzrostami. Przyczyną są zmiany w strukturze sprzedaży. 

W największych aglomeracjach na rynek trafiły mieszkania z górnej półki, których 1 mkw. kosztuje powyżej 20 tys. złotych. Weszły bowiem do oferty mieszkania z górnej półki i średnie ceny poszybowały. Wzrosty średnich cen za metr kwadratowy odnotowano też w Krakowie, Trójmieście i Katowicach. W ofercie trójmiejskich deweloperów udział mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się do 33 proc., przy jednoczesnym spadku dostępności lokali w niższych cenach, czyli 12–15 tys. za 1 mkw. Podobnie stało się w Warszawie.

Dla przeciętnego Kowalskiego zakup mieszkania pozostaje więc w sferze marzeń, a zasypywanie luki mieszkaniowej nadal będzie przypominać pogoń za króliczkiem.

Zmienia się definicja luksusu

Na osobną uwagę zasługuje polski rynek mieszkań premium wyceniany na ponad 3,5 miliarda zł (wzrost o 7% w 2024 r.). Ten segment – to wysoka jakość, topowe lokalizacje (Warszawa, Trójmiasto) oraz wysokie ceny, często przekraczające 60 tys. zł/mkw.

Segment ten, którym zainteresowanie okazują klienci szukający unikalności i technologii (smart home, strefa SPA), stabilnie rośnie, chociaż – jak podaje CBRE – w 2025 roku klienci wykazywali się daleko idącą ostrożnością. Potrzebowali więcej niż jeszcze kilka lat temu czasu na podjęcie decyzji zakupowej (3–6 miesięcy wobec 1–3 miesięcy), a zakupy stały się mniej emocjonalne i bardziej analityczne. Często porównywali zakup nieruchomości z innymi formami lokowania kapitału. To sprawiło, że ceny co prawda rosły, ale wolniej (4–5 proc. rocznie) i zwiększała się różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Według danych NBP różnica ta sięga obecnie nawet 15 proc. Notabene, zjawisko to dotyczy nie tylko segmentu premium, ale całego rynku mieszkaniowego, w tym rynku najmu.

Deweloperzy, spełniając oczekiwania klientów, coraz częściej koncentrowali się nie tylko na architekturze i lokalizacji, ale także na komforcie życia, zdrowiu i usługach towarzyszących. Pojawiają się rozbudowane strefy wellness i spa, konsultacje z fizjoterapeutami, usługi concierge czy rozwiązania wpisujące się w koncepcję „miasta 15-minutowego”. Standardem stają się aplikacje dla mieszkańców, a oferta coraz częściej uwzględnia także potrzeby właścicieli zwierząt. Tu decydują klienci, którzy coraz częściej kupują (za gotówkę) dla siebie i są w stanie zapłacić więcej za jakość i komfort życia. Mieszkania luksusowe nie są już dziś sposobem na szybki, spekulacyjny zysk. Coraz częściej mają świadczyć o prestiżu, stylu życia i długoterminowym bezpieczeństwie majątku.

Na rynku mieszkań premium dominują zamożni klienci indywidualni kupujący za gotówkę. Rośnie udział cudzoziemców – m.in. z Ukrainy, Białorusi, Bliskiego Wschodu czy Azji Zachodniej – oraz kobiet samodzielnie inwestujących w nieruchomości premium.

Klienci poszukujący mieszkań premium największy wybór mają w Warszawie, gdzie znajduje się 19 projektów z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł/mkw. Na drugim miejscu znajduje się Trójmiasto, z 9 takimi inwestycjami, następny jest Kraków (7) i Wrocław (3).

Jak podaje w raporcie CBRE, w tym segmencie rynku widać jednak spadek liczby nowych wniosków i pozwoleń na budowę, wynikający z ograniczonej dostępności gruntów w dużych miastach i wysokich cen działek. Deweloperzy realizują obecnie mniejszą liczbę projektów jednocześnie i ostrożniej podchodzą do kolejnych inwestycji.