NBP sprawdził, po co Polacy kupują mieszkania

Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego pokazuje, jak wygląda obecnie popyt na mieszkania i jakie są najczęstsze powody ich zakupu. Dane zebrano zarówno od uczestników rynku wtórnego, jak i od deweloperów.

W przypadku mieszkań używanych NBP korzystał z informacji przekazanych przez pośredników. Jest to związane z dużym rozproszeniem tego segmentu rynku i znaczną liczbą sprzedających oraz kupujących. Na rynku pierwotnym sytuacja jest prostsza, ponieważ liczba podmiotów oferujących mieszkania jest znacznie mniejsza. Dlatego w tym przypadku bank zapytał bezpośrednio ponad 200 deweloperów działających w całej Polsce.

W badaniu przeprowadzonym w lutym 2026 roku uczestniczyło 225 firm. Aż 94 proc. z nich brało udział w poprzednich edycjach badania, co pozwala na stosunkowo wiarygodne porównywanie wyników w kolejnych latach. Wśród respondentów zdecydowanie dominowały podmioty lokalne. Firmy działające w skali ogólnopolskiej stanowiły zaledwie 3 proc. badanych.

Może Cię zainteresuje: Co z wykupem mieszkań zakładowych?

Większość mieszkań dla siebie

Dane dotyczące rynku wtórnego pokazują, że podstawowym powodem zakupu mieszkania pozostają własne potrzeby mieszkaniowe.

W 2025 roku mieszkanie na własne potrzeby kupowało 62 proc. nabywców. Był to najwyższy wynik od początku prowadzenia przez NBP tego badania. Znaczenie zakupów na własne potrzeby zaczęło wyraźnie rosnąć od 2023 roku i ubiegły rok nie przyniósł odwrócenia tego trendu.

Jednocześnie rynek inwestycyjny nadal pozostaje istotną częścią transakcji. 14 proc. kupujących w 2025 roku nabywało mieszkanie wyłącznie z myślą o wynajmie. Odsetek ten był podobny jak w dwóch poprzednich latach, ale wyraźnie niższy niż wcześniej. Dla porównania w 2022 roku było to 20 proc., a w 2019 roku - 23 proc.

Do pełnego obrazu trzeba doliczyć osoby łączące różne cele zakupu. 9 proc. transakcji dotyczyło mieszkań przeznaczonych zarówno na wynajem, jak i na własne potrzeby. Kolejne 7 proc. kupujących zakładało wynajem i późniejszą korzystną odsprzedaż lokalu. Natomiast 8 proc. nabywców kupowało mieszkanie wyłącznie z myślą o jego odsprzedaży w przyszłości.

Flipping mieszkań nadal jest częścią rynku

Dane NBP nie pozwalają dokładnie określić, jaka część spośród tych 8 proc. transakcji dotyczyła klasycznego flippingu, czyli zakupu mieszkania z zamiarem szybkiej odsprzedaży.

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że nie wiadomo, ile takich zakupów było nastawionych na sprzedaż w krótkim terminie, czyli w ciągu roku. Ich zdaniem rzeczywisty udział tego rodzaju transakcji prawdopodobnie był niższy niż 8 proc. wszystkich zakupów na rynku wtórnym.

Oznacza to, że choć zakupy inwestycyjne są nadal ważnym elementem rynku, zdecydowana większość transakcji ma charakter mieszkaniowy, a nie spekulacyjny.

Rynek pierwotny wygląda dla kupujących korzystniej

Ciekawsze wnioski płyną z danych dotyczących nowych mieszkań. NBP ustalił, że udział zakupów na własne potrzeby na rynku pierwotnym był większy niż na rynku wtórnym, również po uwzględnieniu wyłącznie krajowych nabywców. To istotna informacja dla osób planujących zakup mieszkania od dewelopera. Pokazuje bowiem, że nowe lokale nadal są przede wszystkim kupowane przez osoby, które chcą w nich zamieszkać, a nie przez inwestorów.

Przeczytaj także: Nowe obowiązki deweloperów od 2 października

Jednocześnie udział zakupów inwestycyjnych rośnie, co może mieć znaczenie dla przyszłego kształtowania się cen oraz struktury popytu.

Cudzoziemcy odpowiadają za niewielką część zakupów

Wbrew pojawiającym się czasem opiniom cudzoziemcy nie stanowią dominującej grupy kupujących mieszkania w Polsce. Według danych za 2025 rok stanowili 7 proc. nabywców. Co więcej, znaczna część ich zakupów prawdopodobnie była związana z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi, a nie wyłącznie inwestowaniem w nieruchomości.

Dane NBP pokazują więc bardziej złożony obraz rynku. Polacy w dalszym ciągu kupują mieszkania przede wszystkim po to, by w nich mieszkać, jednak znaczenie zakupów inwestycyjnych stopniowo rośnie. Dla osób szukających własnego mieszkania, istotna jest natomiast inna informacja: na rynku pierwotnym struktura popytu pozostaje korzystniejsza dla kupujących na własne potrzeby, a rosnąca podaż nowych lokali daje większy wybór i może zwiększać przestrzeń do negocjacji z deweloperami.

Źródło: forsal.pl